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Zwangsversteigerung Haus, erlischt Mietbindung?


27.06.2006 16:50 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht



Sehr geehrte Rechtsanwälte,

ich möchte gerne im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Haus ersteigern.
Der Eigentümer wohnt selbst im Haus.
Das Haus wurde staatlich gefördert und es besteht Mietbindung (Eintragung im Grundbuch).
Das Darlehen wurde über den zweiten Gläubiger eingebracht.
Die Zwangsvollstreckung wird allein vom 1. Gläubiger betrieben.

Ich möchte gerne selbst in das Haus einziehen.
Fällt mit der Ersteigerung die Mietbindung weg?

---------------
Wie sind folgende Paragraphen zu bewerten:
WoBindG
§ 17. Ende der Eigenschaft bei Zwangsversteigerung
(1) Bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks gelten die Wohnungen, für die öffentliche Mittel als Darlehen bewilligt worden sind, bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, als öffentlich gefördert, sofern die wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen; abweichend hiervon gilt ein Eigenheim, eine Eigensiedlung oder eine eigengenutzte Eigentumswohnung im Sinne des § 16 Abs. 5 nur bis zum Zuschlag als öffentlich gefördert, sofern die wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen. Sind die öffentlichen Mittel lediglich als Zuschüsse bewilligt worden, so gelten die Wohnungen bis zum Zuschlag als öffentlich gefördert. Soweit nach den Vorschriften des § 15 oder § 16 die Wohnungen nur bis zu einem früheren Zeitpunkt als öffentlich gefördert gelten, ist dieser Zeitpunkt maßgebend.
-------------------
WoFG
§29
(1)…
2. bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bis zu dem in der Förderzusage bestimmten Ende der Bindungen, längstens jedoch bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist und die auf Grund der Darlehensförderung begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erloschen sind.
--------------

Das Ganze ist sehr verwirrend.

Bedeutet dies ich kann 3 Jahre nicht einziehen?
Oder trifft dies alles gar nicht zu; die Mietbindung wird aus dem Grundbuch gestrichen und ich kann problemlos einziehen und auch das Wohnungsamt kann sich auf nichts mehr berufen?

Herzlichen Dank für eine Antwort!


-- Einsatz geändert am 28.06.2006 09:28:17

-- Einsatz geändert am 28.06.2006 09:31:22
Eingrenzung vom Fragesteller
27.06.2006 | 17:05
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage sowie für die entsprechende Erhöhung des Einsatzes. Ihre Anfrage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gegebenen Informationen wie folgt:

Grundsätzlich gilt im Zwangsversteigerungsverfahren § 57a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung). Hiernach kann der Ersteher (also derjenige, der das Haus/Grundstück ersteigert hat) bestehende Miet-und Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetztlichen Kündigungsfrist kündigen.

Es besteht also im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahren eine Ausnahme zu § 566 BGB, der den Grundsatz formuliert: Kauf bricht nicht Miete.

Dem Ersteher steht also ein Sonderkündigungsrecht zu, wobei in § 57c ZVG noch Ausnahmen hiervon normiert sind, für die ich jedoch in Ihrer Sachverhaltsschilderung keine Anhaltspunkte finde.

Eine weitere Ausnahme hierzu soll, wie Sie bereits richtig erkannt haben, dann bestehen, wenn Wohnungen, Eigenheime etc. mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind.

Allerdings keine Ausnahme ohne Ausnahme:

§ 17 WoBingG unterscheidet zunächst dahingehend, ob die öffentlichen Mittel als Darlehen oder als Zuschüsse gewährt worden sind.

Weiterhin heißt es:

"...abweichend hiervon gilt ein Eigenheim, eine Eigensiedlung oder eine eigengenutzte Eigentumswohnung im Sinne des § 16 Abs. 5 nur bis zum Zuschlag als öffentlich gefördert, sofern die wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen".

Dies bedeutet, daß bei einem Eigenheim die "Eigenschaft" öffentlich gefördert mit dem Zuschlag (also der Ersteigerung) wegfällt, wenn das Grundpfandrecht, basierend auf der öffentlichen Förderung, auch mit dem Zuschlag wegfällt.

Mit Wegfallen der Eigenschaft "öffentlich gefördert" fällt auch die Mietbindung über die 3 Jahre weg, so dass Sie von dem Ihnen dann zustehenden Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können. Höchst vorsorglich weise ich darauf hin, dass auch hinsichtlich des Sonderkündigungsrechtes wichtige Formalien einzuhalten sind.

Ich hoffe, Ihre Frage hiermit ausreichend beantwortet zu haben. Bei bestehenden Rückfragen benutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Jacqueline Dehe
Rechtsanwältin
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