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Zwangsversteigerung: Grundstück selbst erwerben?

| 23.03.2009 23:24 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Sehr geehrte Frau Dr. Seiter,

wir beabsichtigen aus einer sehr nachrangigen position eine zwangsversteigerung zu betreiben und in der versteigerung selbst
das zu versteigernde grundstück nebst haus zu erwerben. für uns macht es aber wirtschaftlich nur sinn, wenn die gesicherten forderungen von den einzelnen gläubigern im vorfeld vertraglich reduziert werden.

ist so etwas überhaupt möglich? dazu muss man wissen, dass die vorrangigen gläubiger kein geld mehr sehen werden, da das besicherte haus ein überbau ist, der nach rechtkäftigem urteil abgerissen werden muss und die abrisskosten gerade dem grundstückswert entsprechen. der schulder kann nicht abreißen,
da er insolvent ist. der überbau steht auf unseren grundstück. also macht es sinn für uns haus und grundstück des nachbarn zu ersteigern, aber nur wenn die andern gläubiger im vorfeld ihre forderungen reduzieren würden. es muss noch dazu gesagt werden,
dass wir der einzig denkbare bieter sein werden. nur von uns kann überhaupt noch geld kommen. das pfand hat durch den überbau fast vollständig seinen wert eingebüßt.
nochmals meine frage. ist eine vertragliche reduzierung der forderungen der vorrangigen gläubiger überhaupt möglich,üblich?
vielen dank peru

Sehr geehrter Fragender,

im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

ich denke, es handelt sich in erster Hinsicht nicht um ein vollstreckungsrechtliches Problem, das Sie hier schildern. Denn hier gilt grds. weiterhin, dass im Falle der Zwangsversteigerung die Grundpfandrechtsgläubiger dem Range nach befriedigt werden. Der Anspruch aus dem Grundpfandrecht ist jedoch nur insoweit durchsetzbar, wie auch tatsächliche (damit besicherte) Forderungen eines Gläubigers bestehen.

Da es offenbar Ihre Absicht ist, das Objekt aus der Versteigerung heraus selbst zu erwerben, ist für Sie rein entscheidend, dieses möglichst günstig zu erwerben.

In Betracht kommen m. E. daher zwei Methoden:

1. Sie warten den Verlauf der Zwangsversteigerungstermine ab. Sofern Sie - wie Sie vermuten - sicher sind, der einzige Bieter zu sein, werden Sie nach Wegfall der 5/10- bzw. 7/10-Grenzen (ab 2. Termin) das Objekt ggf. leicht zu einem sehr günstigen Wert erwerben können.

Ggf. bleiben hierbei aber bestehende Grundpfandrechte bestehen, soweit der Veräußerungserlös die damit besicherten Forderungen nicht decken konnte.

2. Daher sollte es vielmehr - wie auch bereits von Ihnen in den Raum gestellt - Ihr Bestreben sein, den/die vorrangigen Grundpfandrechtsgläubiger zu einer Vorab-Reduzierung Ihrer Forderungen zu bewegen.

Dieses kann gelingen, erfordert aber sicherlich etwas Verhandlungsgeschick.

Ihr "Lockmittel" kann für diesen Fall nur sein, den anderen Gläubigern einen Erlös in Aussicht zu stellen, der ansonsten aus deren Sicht nicht zu erwarten wäre.

Dieses ist aber durchaus machbar, wie ich denke. Eben Verhandlungssache.

Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben. Bitte nutzen Sie ggf. die Nachfragefunktion.

Sollten Sie bei der weiteren Vorgehensweise Unterstützung benötigen, so stehe ich Ihnen hierfür selbstverständlich gerne im Rahmen einer gesonderten Beauftragung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. C. Seiter

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2009 | 16:23

guten tag dr. seiter,

eigentlich sollte es nicht eines zu großen verhandlungsgeschickes bedürfen, weil für niemanden etwas zu holen ist, wenn wir nicht interessiert sind. weil die abrisskosten für das halbe haus gerade durch den grundstückswert(versteigerungsobjekt) gedeckt sind.
wichtiger die form, das wie !
sollte man den gläubigern die forderungen abkaufen oder sie vertraglich darauf festlegen, ihre forderungen bei der valutierung um einen bestimmten prozentsatz zu mindern. Oder gabe es noch einen besseren weg, die minderung hieb-und stichfest zu machen.

herzlichen dank
peru

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.03.2009 | 20:54

Sehr geehrter Fragender,

ich denke, dass die Lösung, sich mit den vorrangigen Grundpfandrechtgläubigern vorab (also vor der Betreibung der Zwangsvollstreckung/-versteigerung) zu verständigen, d. h. zu versuchen, deren Forderungen gegen den Grundstückseigentümer zu einem bestimmten (natürlich möglichst günstigen) Preis zu übernehmen, die sicherste und somit beste ist.

Dieser Forderungskauf/-käufe sollte/n in jedem Falle rechtlich "wasserdicht" vertraglich gestaltet sein und die gleichzeitige Erteilung der Löschungsbewilligungen für die Grundschulden vorsehen.

Dann sollte insoweit nichts mehr schiefgehen ... :-)

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. C. Seiter

Bewertung des Fragestellers 24.03.2009 | 15:56

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