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Zwangsversteigerung: Ersteherabrechnung fehlerhaft?


| 18.11.2013 12:36 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning



Ich habe im Zuge einer Zwangsversteigerung eine vermietete ETW erworben. Nun habe ich von dem Zwangsverwalter (ZV) die Ersteherabrechnung zum 31.10.2013 erhalten, die er wie folgt in einem Begleitschreiben kommentiert:

„Mit Beschluss des Amtsgerichts [...] vom 15.10.2013 Aktenzeichen [...] wurde Ihnen der Zuschlag für das Grundstück in [...] erteilt. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2013 bis 31.12.2013 erhalten Sie im Rahmen der Ersteherabrechnung die ab dem 01.01.2013 eingezogenen Nebenkostenvorauszahlungen; gleichzeitig werden Ihnen die gezahlten umlagefähigen Kosten ab dem 01.01.2013 belastet. Somit können Sie nach Abschluss des Abrechnungszeitraumes ordnungsgemäβ die Abrechnung gegenüber den Mietern erstellen."

Dies hört sich auf den ersten Blick für den juristischen Laien verständlich und richtig an. Wenn ich mir allerdings die detaillierte Berechnung anschaue (aufgrund derer der ZV eine Nachzahlung ermittelt), dann hat der ZV mir nicht nur den umlagefähigen Mieter-Anteil des Hausgeldes belastet, sondern auch den nicht-umlagefähigen Vermieter-Anteil (welcher Kosten der Kontenführung, Eigentümerversammlung etc. abdeckt; der mir vorliegende Wirtschaftsplan weist diese beiden Bestandteile der monatlich zu leistenden Hausgeld-Zahlungen explizit getrennt voneinander aus).

Nach meinem Rechtsverständnis ist dies nicht korrekt, da die Lasten des Grundstücks (und zu diesen würde ich den Vermieter-Anteil des Hausgeldes zählen) gem. § 56 ZVG erst mit dem Zuschlag auf mich übergingen. Korrekt müsste m.E. für den Zeitraum 01.01. bis 31.10.2013 die Differenz zwischen eingezogenen NK-Vorauszahlungen und dem Mieter-Anteil des Hausgeldes ermittelt werden und von mir im konkreten Fall an den ZV geleistet werden. Weiterhin müsste von mir nur fuer die Zeit 15.10. bis 31.10.2013 anteilig der Vermieter-Anteil am Hausgeld an den ZV geleistet werden, da mir auch nur für diesen Zeitraum die Kaltmiete anteilig zusteht.

Meine Fragen:
(1) Ist mein oben darlegtes Verständnis korrekt? Gibt es evtl. konkrete Gerichtsentscheidungen, Kommentare o.ä., auf die ich mich bei dieser Frage / in meinem Einspruch gegen die Ersteherabrechnung an den ZV berufen kann?
(2) Zum Ende des Wirtschaftsjahres wird der Hausverwalter auch eine Abrechnung für den Vermieter-Anteil des Hausgeldes erstellen. Wie ist bei einem Guthaben / einer Nachzahlungspflicht zu verfahren, wem steht dieses zu bzw. von wem ist sie zu leisten?
(3) Der Verteilungstermin ist im Januar 2014. Sollte der ZV bis dahin das für mich – nach m.E. korrekter Abrechnung – entstehende Guthaben nicht leisten, darf ich den an das Gericht zu überweisenden Betrag (Gebot abzgl. Sicherheitsleistung, zzgl. Zinsen) um dieses Guthaben kürzen oder bleibt hier nur der Klageweg gegen den ZV?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ihren Schilderungen entnehme ich zunächst, dass der Zuschlag mit Wirkung zum 15.10.2013 erteilt wurde. Ferner gehe ich davon aus, dass die Zwangsverwaltung bereits aufgehoben wurde.

Nach der Rechtsprechung (zB OLG Hamm FGPrax 1996, 134; BayObLG Rpfleger 1979, 352) haftet der Erwerber von Wohneigentum nicht persönlich für Hausgeldrückstände. Dies bedeutet in Ihrem Fall, dass vom Zwangsverwaltervor dem 15.10.2013 nicht abgeführte, bereits fällige Hausgelder von Ihnen nicht mehr bezahlt werden müssen. Diese Rückstände sind vielmehr durch die übrigen WEG-Mitglieder zu tragen, und zwar jeweils im Verhältnis der übrigen Miteigentumsanteile, § 16 Abs. 2 WEG. Die Haftung des Erstehers für eine sich im Rahmen der Hausgeldabrechnung am Ende des Wirtschaftsjahres ergebende Nachzahlung bleibt davon allerdings unberührt.
Für Ihre Frage bedeutet dies: Hat der Zwangsverwalter vor dem Zuschlag keine Hausgelder bezahlt, haften Sie dafür nicht. Der Zwangsverwalter kann insoweit keine Nachzahlung von Ihnen verlangen.

Für die zweite Frage bedeuten die vorstehenden Überlegungen, dass auf der Hausgeldabrechnung zwar ein Rückstand von Hausgeldern ausgewiesen werden dürfte. Dieser ist aber Ihrerseits ebenfalls nicht persönlich geschuldet.

Zur dritten Frage erlaube ich mir die Anmerkung, dass unklar ist, wie sich das Guthaben des Zwangsverwalters darstellen soll. Aufgabe des Zwangsverwalters ist die Verwaltung des belasteten Objektes, also die Vereinnahmung von Mieten und die Begleichung der laufenden Kosten, insbesondere hier der Hausgelder. Daher hätten hier, sollten die Einnahmen zur Begleichung der VOLLSTÄNDIGEN Hausgelder ausreichend gewesen sein, keine Differenzen zwischen umlagefähigen und nicht ~ Hausgeldern auflaufen dürfen. Ferner würde ein eventuelles Guthaben aus der Zwangsverwaltung den diesbezüglichen Gläubigern zu, so dass Rechte Ihrerseits zumindest aufgrund des mitgeteilten Sachverhalts nicht erkennbar sind.
Zumindest aber wurde Ihnen der Zuschlag zu Ihrem Höchstgebot erteilt. Dieses ist nachträglich nicht verhandlungsfähig.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2013 | 18:18

Vielen Dank für Ihre Antwort; sie beantwortet mir meine erste Frage allerdings nur indirekt. Eventuell habe ich mich unklar ausgedrückt:

Die monatlich zu leistenden Hausgeldzahlungen wurden bis zum 15.10.2013 vom Zwangsverwalter vollständig erbracht. Es bestehen also keine Rückstände.

In seiner Ersteherabrechnung verrechnet der Zwangsverwalter die seit Jahresanfang erhaltenen Nebenkosten-Vorauszahlungen der Mieter mit den von ihm gezahlten Hausgeldzahlungen, kommt zu einer Differenz (die monatlichen Hausgeldzahlungen überstiegen die Nebenkosten-Vorauszahlungen erheblich) und stellt mir diese in Rechnung. Sinngemäβ schreibt er ja, dass ich mich ja im Rahmen der Betriebskostenabrechnung am Ende des Jahres mit den Mietern verrechnen könne (und dies somit quasi einen reinen „Durchlaufposten" darstellt).

Tatsächlich unterschlägt er dabei jedoch die Tatsache, dass das monatliche Hausgeld keinesfalls nur aus umlagefähigen Kosten besteht, sondern auch einen erheblichen, im Wirtschaftsplan exakt bezifferten, nicht umlagefähigen Vermieter-Anteil umfasst, den ich eben nicht weiterreichen kann. Diesen nicht umlagefähigen Vermieter-Anteil würde ich daher als eine „Last" ansehen, die der jeweilige Eigentümer und Vermieter zu tragen hat, und ich damit erst mit dem Datum des Zuschlags.

Wie gesagt, aus Ihrer Antwort lese ich heraus, dass meine Auffassung richtig sein müsste. Ich bitte Sie jedoch um einen Hinweis, falls ich Sie hier falsch verstanden haben sollte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2013 | 20:17

Hallo,

vielen Dank für die Nachfrage und den klarstellenden Hinweis. Wie bereits erwähnt, obliegt dem Zwangsverwalter die ordnungsgemäße Verwaltung des Objektes. Hierzu gehört es selbstverständlich auch, dass nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten aus der Nettokaltmiete bezahlt werden. Dies gilt bei nicht umlagefähigen Hausgeldbestandteilen ebenso, wie bei Kosten der Bewirtschaftung außerhalb einer WEG (zB Instandhaltungskosten).
In Ihrem Fall sollte der Verwalter unter Verweis auf § 56 ZVG nach dem Rechtsgrund seiner Nachforderung gefragt werden. Im Zweifel wird erst dann von sich aus die Abrechnung korrigieren.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.11.2013 | 22:55


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"Viele Dank für die schnelle Antwort, insbesondere auf meine Nachfrage."