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Zwangsversteigerung: Einbauten des Mieters / Altlasten


22.10.2007 10:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Wir haben ein Grundstück mit einem aufstehenden Gebäude ersteigert. Das Objekt war vermietet.

Laut Wertgutachten waren "sonstige nicht eingetragene Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z. B. Altlasten) nach Auskunft im Ortstermin nicht vorhanden." Außerdem wird unter Gebäudebeschreibung/Gewerbeobjekt angegeben: "Heizung: Ölheizung" sowie unter Außenanlagen: "...Wegebefestigung, Hofbefestigung (Asphalt)...".
Nach Erteilung des Zuschlages hat ein Angestellter der Mieterin uns erklärt, daß die Mieterin einige Dinge selbst eingebaut hat. Dazu gehöre die Ölheizung und ein innenliegendes Rolltor. Außerdem seien die Außenflächen teilweise von der Mieterin selbst gepflastert worden.
Wir haben das seit 1997 bestehende Mietverhältnis gekündigt (Sonderkündigungsrecht).
Nach dem Auszug der Mieterin haben wir feststellen müssen, daß die Ölheizung und der Öltank ausgebaut waren. Das Fundament für die Heizung, Wanddurchbrüche und die Abmauerung für den Öltank sind noch vorhanden. Außerdem ist draußen von einer bislang gepflasterten Flache(nur)der Belag entfernt worden.

Darüberhinaus hat das Umweltamt des Kreises jetzt eine Bodenuntersuchung angekündigt, da sowohl die Mieterin als auch die vormalige Eigentümerin auf dem Gelände eine "Eigenverbrauchstankanlage" betrieben haben sollen und der Verdacht besteht, "daß sich auf Ihrem Grundstück eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast befindet." Es ist dasselbe Amt, das dem Gutachter mitgeteilt hatte, daß "die angefragten Grundstücke in meiner Altlastenkartei nicht geführt" werden.

Können wir einen Schaden wegen der entfernten Heizung, der entfernten Pflasterung und, falls in der Bodenuntersuchung eine Altlast festgestellt werden sollte, die dadurch entstehenden Folgekosten geltend machen? Wenn ja, wer wäre von uns anzusprechen? Die Mieterin, weil Sie Ihren Eigentumsvorbehalt dem Gutachter gegenüber verschwiegen und nach Mietende die Gegenstände entfernt hat, die Kreisverwaltung wegen einer Auskunft, die fäschlicherweise keine Altlasten vermuten läßt, der Gutachter, weil er nicht die notwendigen Fragen gestellt und deshalb eine nicht zutreffende Beschreibung des zu versteigernden Objektes geliefert hat?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Nach § 539 II BGB ist der Mieter berechtigt, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Nach der Rechtsprechung des BGH erfasst der Beriff "Einrichtung" bewegliche Sachen, die vorübergehend eingebracht werden (vgl. BGH NJW 1969, 40).

Die Ölheizung ist eine Einrichtung (vgl. BGHZ 53, 324). Nicht zu den Einrichtungen zählt die entfernte Pflasterung.
Hier haben Sie einen Anspruch gegen die Mieterin auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Für den Fall, dass die Bodenuntersuchung eine Altlast zu Tage fördern würde, könnten Sie gegen den Mieter vorgehen, wenn die Altlast auf sein Handeln/Unterlassen zurückzuführen ist. Dies müsste ggfls. dargelegt und bewiesen werden.

Ob Sie gegen den Gutachter selbst vorgehen, hängt von dem Gutachterauftrag ab. Darüber hinaus lässt sich hierzu nur etwas Sinnvolles ausführen, wenn das Gutachten selbst eingesehen werden kann.

Ich rege die Mandatierung eines Kollegen an. Selbstverständlich können Sie auch auf meine Dienste zurückgreifen. In diesem Fall bitte ich um eine Kontakaufnahme unter meiner unten angegebenen E-Mail-Adresse.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
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