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Zwangsversteigerung / Bietvertrag mit Überbietschutz?

11.07.2018 17:43 |
Preis: 58,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


Zusammenfassung: Das Risiko, bei einer Zwangsversteigerung überboten zu werden, kann nicht vorab durch informelle Regelungen mit der betreibenden Gläubigerin umgangen werden.

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt: Ich möchte eine Eigentumswohnung erwerben und habe mich bereits mit der Bank über die Kaufsumme geeinigt. Die Bank versucht jetzt seit geraumer Zeit den noch Eigentümer zu kontaktieren. Dies blieb bis zum heutigen Tage erfolglos. Die Wohnung steht zum jetzigen Zeitpunkt leer und wird über eine Anwaltskanzlei betreut. Man hat mir folgenden Vorschlag unterbreitet. Sollte der Kontakt zum Eigentümer nicht hergestellt werden können würde man eine Zwangsversteigerung einleiten unter der Voraussetzung, dass ich eine Ausbietungsgarantie notariell hinterlege.

Ich würde mich bei der Zwangsversteigerung gern absichern wollen und die Ausbietungsgarantie mit einem Überbieterschutz absichern und verknüpfen, da die Bank bereits meinem Kaufangebot zugestimmt hat.
Dies würde bedeuten: Sollte eine zweite Person zur Zwangversteigerung mitbieten würde ich solange mitbieten bis ich den Zuschlag erhalte und muss am Ende den bereits zugestimmten Kaufpreis bezahlen.

Worauf muss ich bei dieser Konstellation der Zwangversteigerung achten?
Wäre so ein Vertrag rechtlich möglich und muss dieser notariell beurkundet sein?

Einsatz editiert am 12.07.2018 14:24:29
12.07.2018 | 18:54

Antwort

von


(105)
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

bei der Zwangsversteigerung ist zunächst darauf zu achten, welche Gläubiger im Grundbuch in Abteilung III eingetragen sind und welche Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs bestehen. Sie sollten das Grundbuch des Objekts daher genauso gut kennen wie die eingeholten Wertgutachten. Falls Briefgrundschulden eingetragen sind, sollten Sie auch vorab klären, ob die Grundschuldbriefe vorliegen.

Sollte die Bank, mit der Sie sich bereits - völlig unverbindlich, da nicht notariell, § 311b Abs. 1 BGB - auf einen Kaufpreis geeinigt haben, tatsächlich die einzige Grundschuldgläubigerin sein, so stehen der von Ihnen entwickelten Idee eines Überbietschutzes dennoch mehrere rechtliche Gesichtspunkte entgegen:

Zum einen darf im deutschen Recht kein Vertrag zu Lasten Dritter abgeschlossen werden, siehe hierzu zB Brandenburgisches OLG, Urteil vom 21.02.2013 - 5 U 46/12.

Ein Überbietschutz wäre aber genau ein solcher Vertrag zu Lasten eines Dritten, nämlich desjenigen, der mehr als den von Ihnen vorab mit der Bank vereinbarten Kaufpreis zu zahlen bereit gewesen wäre und nur deshalb nicht zum Zuge kommt, weil Sie - zum Schein - weiterböten.

Zum anderen ist aber auch jedes Gebot von Ihnen, das über den mit der Bank vorab "vereinbarten" Kaufpreis hinausginge, als sogenannte Scherzerklärung gem. § 116 S. 2 BGB nichtig. Es ist zwar durchaus umstritten, ob § 116 BGB auf amtsempfangsbedürftige Willenserklärungen wie bei einer Zwangsversteigerung anwendbar ist, offengelassen vom BGH im Beschluss vom 10.05.2007 - V ZB 83/06. Es spricht aber Vieles dafür, dass das von Ihnen angedachte Vorgehen zumindest rechtsmissbräuchlich wäre, möglicherweise als mittelbare Falschbeurkundung gem. § 271 StGB sogar strafbar. Denn im Zuschlagsbeschluss würde ja letztlich ein falsches Gebot beurkundet.

Ich kann Ihnen daher von einem solchen Vorgehen nur abraten. Zudem würden Sie voraussichtlich ohnehin keine Notarin oder Notar finden, die oder der bereit wäre, eine solche Vereinbarung mit der Bank zu beurkunden. Ohne notarielle Beurkundung ist die vorab getroffene Preisvereinbarung aber nichtig, § 125 S. 1 BGB. Sie hätten somit keine Rechtssicherheit.

Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne ohne Mehrkosten nach, damit Sie auf jeden Fall zufrieden aus dieser Beratung herausgehen. Ansonsten wünsche ich Ihnen alles Gute und verbleibe

mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2018 | 07:52

Vielen Dank für die ausführliche Erläuterung.
Wäre es rechtlich möglich kurz vor / oder kurz nach der Eröffnung der Zwangsversteigerung mit dem gesetzlichen Vertreter der Bank sich auf die Ausbietungsgarantie zu einigen / verständigen und die Zwangsversteigerung sofort zu schließen?
Durch die Ausbietungsgarantie bestände ja sonst ein einseitiger Vorteil für die Bank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.07.2018 | 09:18

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Als Herrin des Verfahrens kann die betreibende Gläubigerbank jederzeit auch während des Versteigerungstermins die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen, § 30 ZVG. Allerdings kann dadurch ein vorzeitiger Zuschlag an Sie nicht erreicht werden. Sie hätten durch eine einstweilige Einstellung nichts, da Sie erst durch den Zuschlag Eigentümer würden.

Die Einzelheiten Ihrer Verabredungen mit der Bank sind mir nicht bekannt. In der Tat hat eine Ausbietungsgarantie für Sie aber nur Sinn, wenn Sie von der Bank Ihrerseits eine Gegenleistung erhalten. Ohne eine solche Gegenleistung sollten Sie den Vertrag nicht abschließen.

In der Regel sind es u.a. die folgenden Verabredungen zugunsten des Garanten (vgl. Wikipedia sub voce Ausbietungsgarantie):

- keine Verhinderung des Zuschlags an Sie durch die Bank,
- Verzicht der Bank auf Sicherheitsleistung,
- keine Vermarktung durch die Bank an weitere Interessenten,
- Übernahme der Kosten der notariellen Beurkundung des Garantievertrags,
- Übernahme der Finanzierung Ihres Erwerbs durch die Bank.

Sollte eine solche Gegenleistung in Ihren Vertrag nicht aufgenommen werden, wäre er möglicherweise sogar sittenwidrig gem. § 138 BGB, so dass die Bank daraus auch dann keine Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen könnte, wenn Sie das garantierte Gebot nicht abgeben und die Immobilie zu einem geringeren Gebot ersteigert würde.

Ich biete derzeit u.a. im Rahmen dieser Plattform zum günstigen Festpreis von 149 EUR die Überprüfung notarieller Vertragsentwürfe jeder Art an, da ich längerfristig ebenfalls die Einrichtung eines Notariates plane. Wenn Sie es wünschen, prüfe ich den notariellen Entwurf vor der Beurkundung sehr gerne. Melden Sie sich dann einfach jederzeit gerne bei mir. Bis dahin verbleibe ich

mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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