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Zwangsversteigerung 70% Regel


| 07.05.2007 23:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Hallo lieber Fachmann,
ich möchte ein Haus ersteigern. Geschätzt auf 150.000€- 70% Wert also 105.000€.
Nun stellen sich mir und damit Ihnen :) zwei Fragen:
1. Ich biete 106.000€ MUSS ich dann Zwangsläufig den Zuschlag erhalten, oder kann die Bank etc. dies doch noch verhindern? Z.B. wenn der zweite Bieter nur 90.000€ bot? Oder anders: Kann ich bewusst gleich 71% bieten und sicher sein, das Haus zu besitzen wenn mich niemand überbietet?

2. Laut Grundbuch sind dort 15 Gläubiger eingetragen. Zusammen wohl über 300.000€. Allein die Bank mit 170.000€. Wenn ich nun also für 106.000€ zum Zug komme muss ich dann die restlichen Schulden begleichen. oder gelten für mich nur wirklich Lasten aus Abt 2 und 3?

Die Fragen mögen unsinnig sein, da sie 1000fach im Netz beantwortet wurden. Das stimmt. Nur leider widersprüchlich. Mal heißt es die Bank kann den Zuschlag auch über 70% versagen, wenn die Schulden zu hoch sind, mal nicht. Gleiches gilt für die überbleibenden Schulden. Hier und da steht, man solle sich über die eingtragenen Schulden kundig machen, da man die anschließend übernimmt. Was ich für Quatsch halte. Aber bei eventuellen 194.000€ Mehrkosten wüsste ich es schon gern genau.

-- Einsatz geändert am 08.05.2007 22:02:29

-- Einsatz geändert am 08.05.2007 23:42:59

-- Einsatz geändert am 09.05.2007 00:03:40
Eingrenzung vom Fragesteller
07.05.2007 | 23:57
Eingrenzung vom Fragesteller
09.05.2007 | 00:00
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Im ersten Termin darf für ein Gebot (Bargebot + bestehenbleibende Rechte) unter 50 % des festgesetzten Verkehrswertes von Amts wegen kein Zuschlag erteilt werden.
Bei einem Gebot, das über 50 % jedoch unter 70 % des festgesetzten Verkehrswertes liegt, kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn er bei einem Gebot von 70 % des Verkehrswertes eine höhere Zuteilung erhalten würde.

Wenn ein Zuschlag versagt wurde, weil die 5/10- oder die 7/10-Grenze nicht erreicht worden ist, so kann in einem weiteren Termin der Zuschlag auf ein Gebot erteilt werden, das unter 50 % des Verkehrswertes liegt. Der bestrangig betreibende Gläubiger hat die Möglichkeit, dieses zu verhindern, indem er noch im Versteigerungstermin die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligt und das Verfahren damit zum Ruhen bringt.

Auch beim Erreichen der 7/10 des Wertes im 1. Termin bestehen für betreibende Gläubiger prozessuale Möglichkeiten, es nicht zum Zuschlag kommen zu lassen.
Es empfiehlt sich daher, spätestens im 1. Termin mit den betreibenden Gläubigern Rücksprache zu halten, um die entsprechenden Erlösvorstellungen zu erfahren und sein Bietverhalten entsprechend einzurichten.

In der Praxis ist es ratsam, Gebote bewusst unterhalb der mitgeteilten Grenzen zu halten, um eine Zuschlagsversagung zu erreichen, die dann dazu führt, dass in dem darauffolgenden, neu anzuberaumenden Versteigerungstermin die Wertgrenzen nicht mehr gelten und ein Zuschlag unterhalb der Wertgrenzen erreicht werden kann.

Das Gericht wird vor der Bietzeit im Termin mitteilen, ob im Grundbuch eingetragene Belastungen bzw. Rechte zu übernehmen sind oder aber das Grundstück lastenfrei an einen Ersteher übergeht.

Das Objekt ist oft nicht lastenfrei. Häufig ist es mit Grundschulden belastet. Es kann durchaus sein, dass diese Rechte nicht mit dem Zuschlag erlöschen. Welche Rechte das sind, richtet sich nach dem bestrangig betreibenden Gläubiger. Alle Rechte die den Rechten dieses Gläubigers im Rang vorgehen, also besser gesichert sind, bleiben bestehen und müssen vom Meistbietenden/Ersteher übernommen bzw. abgelöst werden.

In Abteilung III des Grundbuchs sind Grundschulden als Belastungen des Objekts eingetragen. Es handelt sich hier um Sicherungsrechte der Gläubiger. Bestehenbleibende Belastungen müssen Sie als Erwerber des belasteten Objekts ablösen, also den Wert einer eingetragenen Grundschuld an deren Inhaber bezahlen, zusätzlich zu Ihrem Meistgebot, das an das Gericht zu bezahlen ist. Wenn Sie also vor der Versteigerung überlegen, wieviel Sie maximal bieten wollen, müssen Sie den Wert der bestehenbleibenden Belastungen von Ihrem Gebot abziehen.

In Abteilung II des Grundbuchs sind sonstige Rechte als Belastungen des Objekts eingetragen. Es kann sich hier z. B. um ein Rohrleitungsrecht für eine Wasserleitung oder auch um ein Wohnrecht handeln. Im Gegensatz zu den Rechten in Abteilung III können Sie diese Rechte nicht ablösen. Sie müssen daher entscheiden, ob das Objekt trotz dieser Belastungen noch interessant für Sie ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2007 | 07:40

Guten Morgen,
lieben Dank für die lange Antwort. Es wäre jedoch nicht notwendig gewesen Fragen zu beantworten die ich nicht gestellt habe :)
Dafür wäre es wichtig gewesen die gestellten Fragen detailliert zu beantworten. Z.B.: Welche prozessualen Möglichkeiten und unter welchen Bedingungen?
Gleiches gilt für die zweite Frage. Ich bin da jetzt eigentlich kaum schlauer. Wie wärs z.B. auf die gelieferten Zahlen einzugehen?
Bank steht mit 170.000 im Grundbuch Gebot soll aber nur 106000 sein. Bleiben dann die restlichen 64.000 für mich zu zahlen und die weiteren Gläubiger fallen raus? Oder da dieser dieser 170.000 in zwei Hypotheken eingetragen hat (mit Zeitdifferenz) gilt dies nur für die erste?
Wäre schön, wenn es noch zu einer zufriedenstellenden Beantwortung käme. Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2007 | 09:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

1.

Auch bei einem Gebot von mehr als 70 %, namentlich das von Ihnen beabsichtigte Gebot von EUR 106.000,00, kann der Zuschlag noch versagt werden.
Diese Möglichkeit bietet die Regelung des § 30 ZVG.

Nach § 30 ZVG hat jeder das Verfahren betreibende Gläubiger hat die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung einstweilen einstellen zu lassen, wobei diese Bewilligung jederzeit im Verfahren erfolgen kann, um bspw. ein dem Gläubiger nicht genehmes Meistgebot in einem Versteigerungsverfahren nicht den Zuschlag erteilen zu lassen. Der Gläubiger kann die einstweilige Einstellung allerdings nur zweimal bewilligen. Die dritte Einstellungsbewilligung gilt als Rücknahme des Versteigerungsantrages und führt zur Aufhebung des Verfahrens.

Der Zuschlag ist gemäß § 33 ZVG zu versagen, wenn der bestbetreibende Gläubiger (der mit dem höchsten Rang) die einstweilige Einstellung bewilligt. Dies führt dazu, dass dieser Gläubiger die Fortsetzung des Verfahrens beantragen muss oder dass wegen eines weiteren Gläubigers ein neuer Termin anberaumt werden muss.


2.

Alle dem die Zwangsversteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. Hinzu kommen die Gerichtskosten und die Grundsteuern.

Es kommt in Ihrem Fall also darauf an, wer von den 15 Gläubigern das Verfahren betreibt und in welchem Range sie zueinander stehen.

Wenn also die Bank das Verfahren betreibt und ihr im Range bspw. drei Gläubiger vorgehen bleiben die Ansprüche dieser Gläubiger bestehen und müssten vom Erwerber übernommen werden.

Sie haben allerdings nicht mitgeteilt, wer von den 15 Gläubigern das Zwangsversteigerungsverfahren betreibt bzw. diesem beigetreten ist.

Zum besseren Verständnis sind die einschlägigen Vorschriften des ZVG im Anhang mit abgedruckt.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -


-------------------------------------------------------------

§ 30 ZVG

(1) 1Das Verfahren ist einstweilen einzustellen, wenn der Gläubiger die Einstellung bewilligt. 2Die Einstellung kann wiederholt bewilligt werden. 3Ist das Verfahren auf Grund einer Bewilligung des Gläubigers bereits zweimal eingestellt, so gilt eine erneute Einstellungsbewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags.

(2) Der Bewilligung der Einstellung steht es gleich, wenn der Gläubiger die Aufhebung des Versteigerungstermins bewilligt.


§ 33 ZVG

Nach dem Schluß der Versteigerung darf, wenn ein Grund zur Aufhebung oder zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens oder zur Aufhebung des Termins vorliegt, die Entscheidung nur durch Versagung des Zuschlags gegeben werden.


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