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Zwangsversteigerung,

08.10.2018 09:21 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Hallo sehr geehrte(r) Anwalt/in
meine Problem ist: ich beabsichtige ein unaufgeteiltes Mehrfamilienhaus zu ersteigern. Es besteht aus 3 Etagen, 81, 105 und 110qm. Die erste ist wohl schon länger vermietet, die unterste (110qm) bewohnt der derzeitige Eigentümer. Nach der Erstellung des Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswertes im Juni 207 (zu dem Zeitpunkt stand die mittlere Etage leer) wurde nachgereicht, dass mindestens 7 möblierte Zimmer vermietet sind. Diese müssten sich vermutlich in den größeren beiden Etagen befinden. Davon sind zwei unbefristete Mietverträge, drei befristete sind schon ausgelaufen sind und ein befristeter läuft bis Juni 2019.
Ich muss für den Erwerb meine derzeit bewohnte Eigentumswohnung (120qm) verkaufen. Deshalb beabsichtige ich von meinem Sonderkündigungsrecht für die mittlere Etage Gebrauch zu machen. Ist dies ein ausreichender Grund? Kann es Schwierigkeiten geben, weil ich als Single lebe und mein Sohn nicht vor Ort studiert ("überhöhter Eigenbedarf"). Gilt die Frist bis 31.12.18 für alle Verträge?
Die Versteigerung ist Donnerstag, d.h. ich müsste bis Montag kündigen, wenn ich mich richtig informiert habe? Wie kann ich in so kurzer Zeit eine anwaltlich erstellte Eigenbedarfskündigung bekommen?
Durch das nachgereichte Schreiben ist zu vermuten, dass auch Zimmer in der Etage des Besitzers vermietet sind. Die Etage müsste umfangreich renoviert, vielleicht sogar saniert werden, wäre dies auch ein Kündigungsgrund damit die Arbeiten vorgenommen werden können?
Bei dem Eigentümer würde es ja um die Herausgabe des Eigentums gehen, wenn ich soweit richtig informiert bin. Da es hier vermutlich zu einem Rechtsstreit kommen wird, wirkt es sich da günstiger aus, wenn ich ihm eine Räumungsfrist z.B. auch bis 31.12.18 gewähre, oder hat das für einen Richter keine Bedeutung?
Vermutlich wird er auch kein Nutzungsendgeld bezahlen, sind dann meine Chancen für eine Räumung besser, auch wenn er mit Härtefall argumentieren würde?
Was kann ich tun, wenn er mir den Zugang zu seiner Etage für eine in Augenscheinnahme der Schäden und Kostenvoranschläge verwehrt, oder bis zu seiner Räumung noch weitere Schäden verursacht?
Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen und einen schönen Tag.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen
wie folgt.

Nach der Regelung des § 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes -ZVG, ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Das Kündigungsrecht würde Ihnen daher erst in dem Moment zustehen in dem sie das Objekt in der Zwangsversteigerung zugeschlagen bekommen haben, vgl. § 90 ZVG. Der Ersteher tritt nämlich erst vom Zeitpunkt des Zuschlags an in die bestehenden Miet- und Pachtverträge ein.

Sollten Sie also bei der Versteigerung am nächsten Donnerstag den Zuschlag erhalten, so könnte die frühestmögliche Kündigung nach § 57a Satz 1 ZVG in Verbindung mit § 573d Abs. 2 Satz 1, 1.Hs BGB außerordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats erfolgen. Die frühestmögliche Kündigung wäre also vorliegend spätestens am dritten Werktag des Novembers zum 31.1.2019 möglich.

Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter kein schutzwürdiges Interesse hat. Dies ist unter anderem dann gegeben, wenn der Wohnbedarf weit überhöht ist oder in einer anderen Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann. Zwar sind die Gerichte nicht berechtigt, zu beurteilen, welchen Wohnbedarf der Vermieter für angemessen hält. Trotzdem muss der Nutzungswunsch hinreichend bestimmt sein und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen gestützt sein. Für die Entscheidung, ob ein Wohnbedarf überhöht und damit rechtsmissbräuchlich ist, ist eine Abwägung der beiderseitigen Interessen und eine Gesamtwürdigung der Umstände erforderlich. Dabei sind maßgebliche Kriterien nicht nur die Wohnfläche und Anzahl der Zimmer, sondern auch die Ausstattung der Wohnung, die Bedürfnisse und Lebensplanung sowie persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfsperson.

Daher lässt sich mangels Detailkenntnis vorliegend nicht beurteilen, ob sich ein Rechtsmissbrauch ergibt. Aus der Größe der Wohnung allein wird er sich sicher nicht begründen können.

Allerdings ist vorliegend zu beachten, dass auch das Freiwerden einer anderen Wohnung des Vermieters dem Eigenbedarf entgegenstehen kann. Dies kann sogar dann der Fall sein, wenn für diese andere Wohnung bislang lediglich ein Räumungstitel besteht, sie also noch gar nicht frei ist. In ihrem Fall, hätten Sie bezüglich der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung mit dem Zuschlagsbeschluss einen Räumungstitel. Dies könnte dann den Eigenbedarf entfallen lassen. Aber auch hier wäre eine Gesamtwürdigung erforderlich.

Wie Sie die Räumung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses gestalten, also insbesondere welche Fristen Sie für die Räumung setzen, bleibt grundsätzlich Ihnen überlassen. Auswirkungen in einem Rechtsstreit ergeben sich grundsätzlich nicht.

Sollte der Vor-Eigentümer nach Zuschlag vor der Räumung das Objekt beschädigen, so stehen Ihnen gegenüber ihm grundsätzlich Schadensersatzansprüche zur Verfügung. Verweigert er Ihnen den Zugang, können Sie lediglich Ihren Räumungstitel vollstrecken. Natürlich kann der Vor-Eigentümer immer auch Rechtsbehelfe gegen eine Vollstreckung einlegen, insbes. § 765a ZPO.

Ihr geplantes Vorgehen ist daher rechtlich nicht ohne Risiko.

Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2018 | 19:13

Sehr geehrter Herr Meivogel,
Danke für Ihre Antwort!
Ich möchte nochmal um ganz sicher zu gehen , dass ich nichts falsch mache fragen: ich müsste nicht, wie ich zuvor geglaubt hatte 3 Werktage nach Zuschlag wegen dem Eigenbedarf kündigen, sondern es würde bis zum 3.11, ausreichen?
Vielen Dank für Ihre Mühe
Einen schönen Abend

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2018 | 10:15

Sehr geehrter Fragesteller,

Zulässig ist die Kündigung nur zum erstzulässigen Termin nach dem Zuschlag. Dabei kommt es auf die Verkündung bzw. Zustellung des Zuschlagsbeschlusses an. Außerdem muss dem Ersteher eine Prüfungszeit zugebilligt werden. Hierbei sieht die Rechtsprechung einen Zeitraum von einer Woche als ausreichend an. Dies ist wichtig für Fälle in denen der Zuschlag ganz kurz vor dem erstzulässigen Kündigungstermin erfolgt.

Freundliche Grüße
D. Meivogel
Rechtsanwalt

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