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Zwangsversteigerubg und Mietrecht


01.04.2006 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Rechtsanwälte,
ich plane im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine vermietete Eigentumswohnung zu erwerben. Die Wohnung ist seit 1991 an eine behinderte Frau (im Rollstuhl) vermietet, die dort 650 € Kaltmiete zahlt.Der Mietvertrag sieht keine Mietsteigerungen vor. Laut Verkehrswertgutachten wäre eine Miete von 1296,56 € angemessen und marktüblich. Habe ich eine Chance, diese Miete in absehbarer Zeit zu erzielen?
Desweiteren ist der Mietvertrag von 1991 bis Ende 1996 geschlossen worden. Er verlängert sich jeweils um weitere 12 Monate. Gibt es eine Chance, die Mieterin zu kündigen (Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerungen;Eigenbedarf oder aufgrund Mietvertrag). Falls es eine Rolle spielt gehen Sie bitte von einer schweren Form der Behinderung aus. Die Mieterin ist 53 Jahre alt und wohnt dort alleine.
Mit vielem Dank
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Zunächst zur Frage der Miethöhe:

Auch Sie wären an die bisherige Miete gebunden. Eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich, allerdings darf diese Anpassung 20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren nicht übersteigen. Gergelt ist dies in § 558 BGB:

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Sie können also sukzessive die Miete erhöhen, bis Sie die „Ziel-Miete“ erreicht haben, wird es allerdings noch ein wenig dauern.

Zur Kündigung:

Wegen des Mietvertrages können Sie nicht kündigen, aber u. U. trotzdem.

Grundsätzlich besteht ein allgemeines Kündigungsrecht. Dies setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Eine Aufstellung von Regelfallbeispielen bietet § 573 BGB:

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Allerdings können Sie, sofern Sie die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben haben, von einem besonderen Kündigungsrecht Gebrauch mach, § 57 a ZVG:

Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Dabei ist die Situation der Mieterin zunächst nicht zu berücksichtigen. Allerdings könnte im Rahmen einer evtl. Zwangsräumung als unbillige Härte noch von Bedeutung sein.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, das im Rahmen einer summarischen Prüfung nicht alle möglichen Konstellationen erfasst und erläutert werden können. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2006 | 14:50

Guten Tag Herr Rechtsanwalt,

darf ich also bei meiner Finanzierungskalkulation davon ausgehen, daß ich sofort nach Ersteigerung und ohne Probleme die Miete um 20% erhöhen darf?
Desweiteren habe ich verstanden: Kündigung wäre möglich, jedoch gibt es wegen unbilliger Härte keine Chance, diese wirksam umzusetzen.Ich bitte um eine prozentuale Einschätzung der Erfolgsaussichten.
Besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2006 | 16:26

Eine Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters. Im Zweifel müssen Sie die Zustimmung einklagen. Das kann natürlich dauern, bis ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil vorliegt.

Eine Kündigung ist möglich, allerdings (insoweit war meine erste Antwort wohl nicht deutlich genug) bedarf auch das Kündigungsrecht des § 57a ZVG eines berechtigten Interesses. Dies muss also immer vorliegen.

Eine Räumung - nach erfolgreicher Räumungsklage - kann durch entsprechende Anträge des Mieters ( in diesem Fall wohl zumindest teilweise berechtigt) in die Länge gezogen werden.

Alles weitere hängt vom Einzelfall ab - insbesondere sollte eine evtl. Einigung mit der Mieterin (um Zeit und Kosten zu sparen) überlegt werden. Vielleicht läßt sich entsprechendes bereits im Vorfeld klären.

Sollte wegen der Ungenauigkeit noch eine Unklarheit bestehen stehe ich für eine weitere Nachfrage gerne ergänzend per Mail zur Verfügung.

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