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Zwangsversteigertes Grundstück - Räumung nach Teilung?

| 28.04.2010 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten evtl. im Zwangsversteigerungsverfahren ein größeres Grundstück mit Bestandsimmobilie (EFH+Garage) erwerben.

Die Bestandsobjekte sind derart auf dem Grundstück gelegen, dass eine Teilung und Bebauung des hinteren Grundstücks mit hoher Wahrscheinlichkeit möglich ist. Wir würden das vordere Grundstück mit dem EFH schließlich wieder verkaufen wollen. (wir betrachten daher auch eine mögliche Einigung mit Gläubiger und Schuldner - bisher ohne Ergebnisse)

Bei einer Teilung würde wahrscheinlich das hintere Grundstück als Pfeifenstielgrundstück angelegt werden - neben dem EFH ist ausreichend freier Platz für die Zufahrt. Alternativ zur eigenen Zufahrt erscheint auch der Erwerb eines Wegerechts am benachbarten Pfeifenstielgrundstück denkbar.

1) Die Grundstücksteilung als amtliches Vorgehen kann doch direkt nach dem Erwerb (Ersteigerung/Zahlung/Überschreibung) erfolgen?
(also unabhängig davon, ob der bisherige Schuldner noch das EFH bewohnt)

2) Wie wirkt sich dies auf eine möglicherweise notwendige Zwangsräumung aus? Gilt der aus der Zwangsvollstreckung hervorgehende Räumungstitel in der benötigten Form weiterhin?

3) Inwieweit kann geggf. bei einer Berechtigung des Schuldners auf Vollstreckungsschutz davon ausgegangen werden, dass das hintere Grundstück unabhängig vom bebauten vorderen geräumt werden kann? Zu berücksichtigen ist dabei sicherlich, dass die Lebensqualität im Bestands-EFH durch die Grundstücksteilung an sich nur unwesentlich beeinflusst werden dürfte, wohl aber durch Baumaßnahmen zur Errichtung eines benachbarten EFH - zu deren Zweck die Teilung ja durchgeführt würde.

4) Müsste die Räumung des hinteren Grundstücks vor oder nach einer Vermessung stattfinden?

5) Könnte der vollstreckungsgeschützte Schuldner eine Vermessung derart behindern, dass diese nicht vorgenommen werden kann (obwohl nach Gesetz zur Kooperation verpflichtet)?
Dürften aufgrunddessen nicht vermessene Teile des hinteren Grundstücks betreten/befahren werden?

6) Bei Auslegung als Pfeifenstielgrundstück wäre strassenseitig ein Teil der gemauerten Einfriedung zu entfernen um die Zufahrt des hinteren Grundstücks als solche nutzen zu können. Wären dabei irgendwelche Ansprüche eines vollstreckungsgeschützten Schuldners zu berücksichtigen - obwohl die Einfriedung dann nicht nur unser Eigentum sein sollte sondern wg. Teilung und Teilräumung auch unser Besitztum?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender ,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung ihrer Sachverhaltsschilderung sehr gerne wie folgt Stellung nehmen:

1) Die Grundstücksteilung als amtliches Vorgehen kann doch direkt nach dem Erwerb (Ersteigerung/Zahlung/Überschreibung) erfolgen?
(also unabhängig davon, ob der bisherige Schuldner noch das EFH bewohnt)

Ja, dieses ist grundsätzlich möglich. Zumindest können Sie die entsprechenden Anträge stellen.
Erfahrungsgemäß kann die Bearbeitung ehe so lange dauern, dass bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Teilung der bisherige Schuldner eh nicht mehr im Haus wohnt, sofern Sie als neuer Eigentümer ihren Räumungsanspruch gegen den ehemaligen Eigentümer durchsetzen, was den Regelfall darstellt und zu erwarten ist.


2) Wie wirkt sich dies auf eine möglicherweise notwendige Zwangsräumung aus? Gilt der aus der Zwangsvollstreckung hervorgehende Räumungstitel in der benötigten Form weiterhin?

Sie müsste gegebenenfalls eine Titelumschreibung erfolgen. Die Frage, ob dieses gemacht werden müsste hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt die Räumung durchgeführt wird.

Sofern die Zwangsräumung zu dem Zeitpunkt durchgeführt wird, in dem das Grundstück noch ungeteilt ist, gilt selbstverständlich der alte Titel. Später benötigen Sie einen neuen Titel, da es sicher um zwei rechtlich selbstständige Grundstücke nach der Teilung handelt.

Im Endeffekt haben Sie also hierauf einen gewissen Einfluss, indem Sie selber bestimmen können, wann Sie den Teilungsantrag stellen.


3) Inwieweit kann geggf. bei einer Berechtigung des Schuldners auf Vollstreckungsschutz davon ausgegangen werden, dass das hintere Grundstück unabhängig vom bebauten vorderen geräumt werden kann? Zu berücksichtigen ist dabei sicherlich, dass die Lebensqualität im Bestands-EFH durch die Grundstücksteilung an sich nur unwesentlich beeinflusst werden dürfte, wohl aber durch Baumaßnahmen zur Errichtung eines benachbarten EFH - zu deren Zweck die Teilung ja durchgeführt würde.

Unabhängig davon, dass Vollstreckungsschutzanträge meiner Erfahrung nach extrem selten Aussicht auf Erfolg haben, wird das andere Grundstück voraussichtlich doch geräumt werden können.

Der Hauptgrund liegt darin, dass dieses keinen Einfluss darauf hat, dass die Wohnqualität auf ein bestimmtes Mindestniveau absinkt.


4) Müsste die Räumung des hinteren Grundstücks vor oder nach einer Vermessung stattfinden?

Sofern ein entsprechender Titel vorliegt für die Räumung des anderen Grundstücks müsste auch eine Vermessung stattgefunden haben, was sich ja auch schon aus logischen Gesichtspunkten ergibt.


5) Könnte der vollstreckungsgeschützte Schuldner eine Vermessung derart behindern, dass diese nicht vorgenommen werden kann (obwohl nach Gesetz zur Kooperation verpflichtet)?
Dürften aufgrunddessen nicht vermessene Teile des hinteren Grundstücks betreten/befahren werden?

Der hintere Teil des Grundstückes dürfte sicherlich betreten und befahren werden, da Sie ja der Eigentümer sind.

Auch wird der vollstreckunggeschützte Schuldner eine Vermessung nicht derart behindern können, da eine solche Vermessung keinen Einfluss auf seine Wohnqualität hat ( Gleiches Argument wie oben unter 3.) und er demnach auch kein berechtigtes Interesse hieran haben kann ( also an der Behinderung beziehungsweise Verhinderung der Vermessung).


6) Bei Auslegung als Pfeifenstielgrundstück wäre strassenseitig ein Teil der gemauerten Einfriedung zu entfernen um die Zufahrt des hinteren Grundstücks als solche nutzen zu können. Wären dabei irgendwelche Ansprüche eines vollstreckungsgeschützten Schuldners zu berücksichtigen - obwohl die Einfriedung dann nicht nur unser Eigentum sein sollte sondern wg. Teilung und Teilräumung auch unser Besitztum?

Diese Frage ist natürlich ohne genaue Kenntnisse der örtlichen Lage schwierig abschließend zu beurteilen.

Vom Grundsatz her stellt dieses aber aus dem bereits zu 5. genannten Grund kein Hindernis dar, da siehe auch den hinteren Teil des Grundstückes grundsätzlich begehen und befahren dürfen.

Daher dürfen Sie auch grundsätzlich die entsprechenden Voraussetzungen dafür schaffen, dass ein Befahren des hinteren Grundstücks teils überhaupt möglich ist.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774

Bewertung des Fragestellers 14.05.2010 | 07:23

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