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Zwangsumzug in eine andere Wohnung auf Grund von Sanierung

17.11.2011 21:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler


Ich wurde zusammen mit meinen drei Mitbewohnern im Frühjahr diesen Jahres aus unserer WG übergangsweise in zwei 2-Zimmerwohnungen umgesiedelt. Damals hieß es, es müssten dringende Reparaturarbeiten vorgenommen werden (Wasserschaden an der Decke).

Nach fast drei Monaten wurde uns mitgeteilt, der Vermieter könne wegen Geldmangels die Sanierung nicht abschließen, weshalb wir nicht zurück in die Wohnung ziehen könnten.

Daraufhin haben meine anderen drei Mitbewohner sich neue Wohnungen gesucht. Ich blieb in der Übergangswohnung, welche mir als Ersatz angeboten wurde, um die aufwendige Wohnungssuche und den Umzug zu vermeiden.

Kaum war der neue Vertrag unterzeichnet, begannen im Übrigen die Sanierungsmaßnahmen in unserer alten WG.

Nun, circa zwei Monate nachdem ich den neuen Mietvertrag für die Wohnung unterzeichnet habe, soll ich erneut umquartiert werden. Die aktuelle Wohnung liegt neben der alten WG und ist von den Dacharbeiten ebenfalls betroffen, so heißt es. Man habe Ärger mit dem Baurechtsamt, so die Vermieteragentur. Komischerweise hatte ein anderer Mitarbeiter der Agentur wenige Tage zuvor angeboten, die Reperaturmaßnahmen könnten erfolgen, während ich in der Wohnung bleibe (Zunächst der eine Raum, dann der andere), was ich in dieser kalten Jahreszeit ablehnt habe.

Im übrigen bestehen die Schäden, welche durch die Sanierung nun behoben werden sollen, bereits seit Beginn meiner Mietzeit: Die etwas feuchte Wand habe ich jedoch auf Grund der günstigen Miete und geräumigen Wohnung akzeptiert, da ich lediglich bis Juni in der Wohnung bleiben werde.

Soviel zur Sachlage. Meine Fragen sind nun die folgenden:

1) Ab wann kann man zum Umzug gezwungen werden? Ist das in diesem Fall legitim?

2) Falls wirklich Probleme mit dem Baurechtsamt auf Grund des Wasserschadens bestehen bzw. dies der Grund für den Umzug ist, war es dann nicht von Anfang an fahrlässig bzw unzulässig mir die Wohnung zu vermieten? Inwieweit besteht Anspruch auf Schadensersatz?


Sollte ein Umzug unumgänglich sein:

3) Woran wird gemessen, ob die angebotene Ersatzwohnung ein legitimer Ersatz ost? An der qm-Zahl? Am Preis? An der Lage? An der Anzahl der Zimmer?

4) Habe ich Anspruch darauf, die Umzugskosten komplett vom Vermieter bezahlen zu lassen? Falls ja: Zählt zum Umzug auch das Einräumen, Zusammenbauen und Vorbereiten des Umzugs mit anschließendem Wiederaufbau der Möbel etc, oder lediglich das Transportieren?

5) Besteht ein sonstiger Anspruch, welche mir die Situation finanziell sowohl vom Aufwand her erleichtern könnte?

Ich bedanke mir für eine ausführliche Antwort!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Ih verstehe Sie so, als dass Sie für die "Ersatzwohnung" einen neuen Mietvertrag geschlossen haben. Ich verstehe Sie so, als dass Sie nun in eine ganz andere Wohnung ziehen sollen.

1. Der Vermieter kann Sie nicht ohne weiteres zwingen umzuziehen. Es gibt einen gültigen Mietvertrag. Wenn jetzt wieder eine Modernisierung geplant ist, dann müsste der Vermieter diese Maßnahme nach § 554 III mit eine Frist von drei Monaten ankündigen.
Wenn der Vermieter meint, die Räume würden unbewohnbar, dann müsste er kündigen.

2. Wenn möglicherweise die Wohnung von Anfang an baurechtswidrig war, dann hätte sie nicht vermietet werden dürfen. Daraus würde sich dem Grunde nach auch ein Schadensersatzanspruch ergeben.

3. Die Ersatzwohnung müsste vergleichbar sein, hierzu gehören alle Kriterien, die Sie auch aufgeführt haben. Primär wäre das die Lage und Größe, sowie die Anzahl der Zimmer. Auch der Preis müsste vergleichbar sein.


4. Grundsätzlich regelt § 554 IV BGB einen Aufwendungseratzanspruch des Mieters gegen den Vermieter. Hierzu gehört auch der Ersatz von Umzugskosten, die dem Mieter entstehen, weil die bisherige Wohnung nicht mehr bewohnbar ist (vgl.
Amtsgericht Dresden Urteil vom 4.6.2004, 142 C 6304/02). Auch Transport, Umräumen oder Wiederaufbau zählen dazu.

5. Der Anspruch auf Aufwendungsersatz ist umfassend, weitere Ansprüche gibt es nicht.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.
Bitte bedenken Sie, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeits- und Familienrecht


Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2011 | 23:15

Vielen Dank für Ihre Antwort, nachfolgend noch folgende Verständnisfragen dazu:

Was bedeutet, wenn der Vermieter meint? Kann er das einfach so entscheiden oder benötigt er ein Gutachten / Beweis dafür?
Stichwort: Gefahr für Mieter durch Undichtes/Brüchiges Dach

Wann liegt eine Unbewohnbarkeit vor?

Was für eine Kündigungsfrist besteht in diesem Fall?
Wie schnell danach muss ich die Wohnung räumen?

Ich würde mich freuen, wenn Sie auf diesen Punkt detaillierter eingehen könnten, da es sich hierbei um die entscheidende Sache handelt.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2011 | 23:59

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Der Vermieter kann nach § 573 II Nr. 3 BGB kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, wozu eine dringende Sanierung der Räume gehören kann. Es kommt im Einzelfall immer darauf an, ob die Sanierung dringend erforderlich ist und ob eine Bewohnbarkeit für längere Zeit ausscheidet. Der Vermieter benötigt generell kein Gutachten, wäre im Fall eines Rechtsstreits aber beweispflichtig für das Vorliegen eines Grundes. Er müsste also die Notwendigkeit schon durch eine fachkundige Stellungnahme nachweisen können. Ein undichtes Dach kann ein Grund sein, ob er es ist, muss man im Einzelfall sehen. Die Frage ist, ob eine konkrete Gefahr für den Mieter besteht und ob die Sanierung nur bei Auszug möglich ist oder nicht.

Man kann nicht pauschal von hier sagen, wann Unbewohnbarkeit vorliegt. Ohne Heizung im Winter, bei offenem Dach oä. wäre dies sicher der Fall. Die Kündigungsfrist wäre die normale, also 3 Monate. Vorher müssten Sie nicht räumen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt


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