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Zwangssicherungshypothek nicht rechtens?

24.02.2015 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Guten Tag,
folgender Fall:
Zwecks verschiedener gemeinsam unterschriebener Darlehen lässt Ehepaar auf ihr Haus, welches Ehepartner A allein gehört, eine Grundschuld 1 in Höhe von 200.000 Euro eintragen, dann 2 Jahre später nochmals eine zweite Grundschuld in Höhe von 80.000 Euro. Drei Jahre später wird die Zwangsversteigerung des Hauses aus Grundschuld 1 seitens der Bank (einziger Gläubiger) beim Amtsgericht beantragt. Ein weiteres Jahr später veranlasst die Bank die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek (basierend auf Grundschuld 2 auf dem Haus) auf einer Wiese, die 50 km entfernt liegt und Ehepartner A zu einem Viertel als Miteigentümer in einer Erbengemeinschaft gehört.
Frage: Da sich diese Zwangssicherungshypothek auf der Wiese auf die Grundschuld 2 auf dem Haus bezieht, die Zwangsversteigerung des Hauses jedoch aus der Grundschuld 1 heraus betrieben wird - ist diese Zwangssicherungshypothek auf dem Wiesengrundstück überhaupt rechtens? Durfte sie überhaupt eingetragen werden, da ja keine titulierte Forderung aus Grundschuld 2 vorhanden ist, sondern "nur" aus Grundschuld 1?
Mit freundlichen Grüßen
P.S.: Das Haus wurde mittlerweile zwangsversteigert; die Forderung der Bank wurde aus dem Erlös etwa zur Hälfte befriedigt.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Grundsätzlich ermöglicht eine Grundschuld dem Gläubiger, wenn der Schuldner/ Darlehensnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllt, auf den Grundbesitz zuzugreifen. Er kann, wie hier geschehen, das Grundstück zur Zwangsversteigerung bringen oder eben die Zwangssicherungshypothek eintragen lassen und aus dem erzielten Erlös die offenen Forderungen bedienen.

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek ist dann rechtmäßig, wenn folgendes erfüllt ist:

Meist enthält die Grundschuld u.a. eine Unterwerfung des Eigentümers in die sofortige Zwangsvollstreckung, so dass der Gläubiger auf den Grundbesitz zugreifen kann, ohne vorher bei Gericht klagen zu müssen.
Ferner enthält die Grundschuldurkunde meist auch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Schuldners mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen, so dass der Gläubiger außer auf den Grundbesitz auch auf das sonstige Vermögen zugreifen kann, ohne vorher bei Gericht klagen zu müssen.

Wenn Sie also dies in der Grundschuldurkunde erklärt haben, so ist die Zwangssicherungshypothek rechtmäßig.

Weiterhin ist noch zu prüfen, wie die Zweckerklärung der Grundschuld gestaltet ist.
Die Zweckerkärung ist ein Vertrag zwischen Eigentümer/Schuldner und Gläubiger, der bestimmt, welche und wessen Verbindlichkeiten gesichert sind. Die Zweckerklärung kann in der Grundschuldurkunde vereinbart werden oder auch direkt mit der Bank.
Hieraus ergibt sich dann , ob die Bank als Gläubiger aus den Sicherungsmitteln - Grundschuld und persönliches Schuldanerkenntnis - vorgehen darf. Ihr Inhalt kann z.B. sein, dass nur das konkrete Darlehen, anlässlich dessen die Grundschuld bestellt wird, gesichert ist, oder aber auch, dass alle derzeitigen und künftigen Forderungen des Gläubigers gesichert sind.

Wenn also hier die "richtigen" Darlehen genannt sind, ist die Zwangssicherungshypothek möglich.

Lesen also Ihren Vertrag mit der Bank bzw. die Grundschuldurkunde auf diese beiden Gesichtspunkte hin durch.

Wenn - wie meist- die Zweckerklärung so ausgestaltet ist wie oben beschrieben und auch Sie sich der Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterworfen haben, so ist die Zwangssicherungshypothek rechtmäßig.

Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie Klage erheben.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

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