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Zwangssicherungshypothek gegen einen insolventen Verkäufer vom Käufer zu tilgen?

08.10.2015 22:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Wir haben 2008 eine Wohnung gekauft und 2010 bezogen. Die Wohnung war nicht mängelfrei, weswegen wir die letzte Rate erst 2012 beglichen haben. Der Verkäufer hat vertragswidrig nach Zahlung der letzten Rate nicht reagiert, dem Notar die Zahlung nicht bestätigt und die Auflassung und Eigentumsüberschreibung damit blockiert. Über Dritte erfuhren wir, dass der Verkäufer, eine dänische GmbH (ApS) sich kurz vor der Insolvenz befände. Wir scheuten daher, die Auflassung über den Klageweg zu erreichen, da wir selbst im Erfolgsfall auf den Gerichtskosten sitzen geblieben wären, die aufgrund des hohen Streitwerts für uns kaum tragbar gewesen wären. Irgendwann zwischen 2013 und 2014 erreichte uns ein Schreiben, dass der Verkäufer dem Gericht noch Geld schulde und uns als Drittschuldner ohne Angabe einer Schuldhöhe benannt habe. Wir haben dem Gericht erklärt, dass die letzte Rate längst bezahlt sei und kein Anspruch mehr bestehe. Weiter haben wir vom Gericht nichts mehr gehört.. 2014 ist die dänische GmbH (ApS) tatsächlich nach Konkurs liquidiert worden. Momentan versuchen wir über eine Nachtragsliquidation der GmbH/ApS vom Nachtragsliquidator eine Bestätigung des Kaufpreises zu erhalten um die Auflassung uns Eigentumsüberschreibung endlich anzustoßen. Als Grundlage dafür haben wir einen erneuten Grundbuchauszug eingeholt und dabei feststellen müssen, dass das Gericht in der Abt. III eine Zwangssicherungshypothek gegen den Verkäufer und trotz Auflassungsvormerkung über 3.500 Euro eintragen ließ. Zugleich sind wir im Gespräch mit dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, um herauszufinden, welche formale Anforderungen neben der Kaufpreisbestätigung durch den Nachtragsliquidator zu erfüllen sind. Dieser teilte uns in Bezug auf die Zwangssicherungshypothek mit, dass der Nachtragsliquidator deren Streichung zustimmen muss und wir mit dieser Zustimmung und Zahlung der 3.500 Euro ggf. plus Zinsen durch uns die Zwangssicherungshypothek streichen können. Wir könnten sie auch stehen lassen, da sie ja nachrangig ist. Das dürfte aber spätestens dann ein Problem werden, wenn wir die Wohnung mal verkaufen wollen.

Zusammengefasst: Weil der Verkäufer jetzt insolvent ist, müssen wir also irgendwann für dessen Gerichtskosten aufkommen, obwohl wir dem Verkäufer nichts mehr schulden...

Nun die Frage: Ist das eine von uns hinzunehmende Gerechtigkeitslücke in unserem Rechtssystem, oder gibt es eine Chance, diese weiteren Kosten abzuwenden?

Sehr geehrter Mandant,

auf Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhalts scheinen von Ihnen alle Forderungen beglichen worden zu sein und sie einen Anspruch auf Löschung gegenüber dem Liquidator zu besitzen.

Zu anderen Ergebnissen gelangt man uU, wenn an die dänische GmbH im Rahmen einer bereits bestehenden Insolvenz geleistet worden sein sollte. Hier stellt sich aber auch die Frage, nach welchem Rechtssystem ( deutsch vs. dänisch ) die Insolvenz abgewickelt worden ist. Auch das Ergebnis der Drittschulderklärung bleibt ohne Akteneinsicht unklar. Aber anscheinend hat das Gericht ein Bestehen der Schuld bejaht.

Nach allgemeiner Lebenserfahrung dürfte ein Kollege vor Ort den Liquidator aber wenigstens "herunterhandeln" können.

Auf Basis der Sachverhaltsschilderung rate ich Ihnen also dringend, einen Kollegen vor Ort mit der Aufgabe zu betrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

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