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Zwangsschließung des vermietenden Ladens


02.01.2007 13:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,

unter welchen Voraussetzungen kann ein gewerblich gemieteter Laden vom Vermieter kurzfristig (in den nächsten Tagen) zwangsgeschlossen werden (Schlossaustausch)? Es kann ja nicht sein, dass mit unserem Laden Geld verdient werden kann und nicht die notwendige Miete bezahlt wird.
Hintergrund:
Seit Seit Nov stehen gewerbliche Mietschulden+NK offen (inkl. nun Jan.07). Mieter will Miete auf die Hälfte drücken anstatt zahlen und meint wir hätten keine Alternative.Drohen auch mit Insolvenz usw.
Weiterhin ist erst die Hälfte des 10 Jahresvertrages um (da wollen wir ihn nicht rauslassen, solange Geld anderweitig immer vorhanden und andere Läden parallel eröffnet werden)
Wir denken an Zwangsschließung als Druckmittel, denn diese ausländische Clientel nutzt alle Möglichkeiten der Verzögerung und reagiert nur auf Druck (Luxusautos stehen vorm Haus, ETW werden gekauft und 6 Wochen Urlaub im Ausland ???).In Gesprächen kam raus, dass aus Imagegründen es denen sehr wichtig ist, den Laden zu erhalten (anderer Kulturkreis)

Parallel suchen wir neuen Mieter, jedoch denken wir nicht daran, den jetzigen Mieter aus dem Vertrag zu lassen. Sollte ein Mieter gefunden sein, ist dann die Voraussetzung gegeben, dass wir außerordentlich kündigen können, wenn man davon ausgeht, dass dieser verzögerte Zahlungsablauf schon seit 3 Jahren so geht?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Plan, den säumigen Mieter durch Schlössertausch auszuschließen, ist mit geltendem Recht nicht vereinbar. Ist der Mieter im Rückstand, darf der Vermieter nicht die Schlösser austauschen, um das Mobiliar als Pfand zu ­sichern (Oberlandesgericht Karlsruhe, Az. 10 U 199/03).

Der Mieter könnte in diesem Fall im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die erneute Öffnung seines Ladens beantragen, was voraussichtlich mit Kosten zu Ihren Lasten verbunden sein wird.

Eine Möglichkeit, den Mieter zur Zahlung zu bewegen, wäre das sog. Ausfrieren durch Einstellung der Versorgung von Wasser, Strom und Heizung, sofern die Versorgung über Sie läuft. Ich weise aber darauf hin, dass auch hier ein erhebliches Prozessrisiko besteht und eine solche Maßnahme vorher angedroht werden muss und nivht außer Verhältnis stehen darf.

Auch hier kann der Mieter einstweiligen Rechtsschutz beantragen.
Das Landgericht Berlin hat aber z.B. ein entsprechenden Vorgehen des gewerblichen Vermieters gebilligt (Entscheidung Az: 3407/05).

Eine außerordentliche Kündigung ist gem. § 543 BGB möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Dies ist nach Ihrer Schilderung der Fall.

Abschließend empfehle ich Ihnen dringend, in dieser Situation einen Anwalt aufzusuchen und sich eingehend beraten zu lassen. Vor weiteren Maßnahmen sollte unbedingt der Mietvertrag durchgesehen werden, da dortige anderweitige Vereinbarungen vorgehen können.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2007 | 10:46

Sehr geehrter Herr Matthes,

vielen Dank für die schnelle Reaktion. Nur weiß ich jetzt was ich nicht darf. ich ging ja auch nicht von einer eigenmächtigen nicht gesetzlichen Vorgehensweise aus, sondern hatte auch gefragt, was notwendig ist um dieses oder ähnliches durchführen zu können.(Versorgung wie Strom und Wasser usw geht über die Stadtwerke)

Denn die Mieter treiben ja immer Geld auf nur nicht für die Miete und darum möchte ich diese ja auch nicht aus der Vertragsverpflichtung lassen, solange ich keinen neuen Mieter habe.
Ich weiß von einem Textilgeschäft, bei dem alle Mitarbeiter plötzlich das Haus verlassen mussten weil ein Schließdienst alle Schlösser im Beisein von Rechtsanwalt und Vermieter ausgetauscht wurden. Darum die Idee.

Es muss dort doch regulär eine Möglichkeit geben, dieser Art von Mieter die Grenzen zu zeigen, ohne dass der Vermieter große Ausfälle hat.
Beim Mietvertrag handelt es sich um einen normalen gekauften Gewerbemietvertrag.

Für eine ausführlichere Antwort mit Anleitung (außer einen Anwalt zu nehmen, der mir dann das gleiche sagt - ich habe dahingehend ziemlich teure und nutzlose Erfahrungen gemacht)wäre ich dankbar.Auch bin ich dankbar für Quellen, wo ich weitere Infos recherchieren kann.

Ich freue mich auf Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2007 | 20:44

Sie sind während des laufenden Mietverhältnisses dahingehend beschränkt, dass Sie dem Mieter nicht den Gebrauch der Mietsache entziehen können. Etwaige Zwangsmaßnahmen sind daher nicht zulässig.

Um dem Mieter Druck zu machen, können Sie zunächst die außerordentliche Kündigung androhen, verbindliche Zahlungsfristen setzen und sollten Ihre Drohungen auch einhalten. Es scheint, dass der Mieter über die Jahre den Respekt verloren hat.

Die Erfahrung zeigt, dass Mieter, die noch nicht zu sehr abgebrüht sind, in diesen Situationen auch auf die Einschaltung eines Anwaltes als Druckmittel reagieren. Möglicherweise zieht die Drohung auch, wenn das gemietete Objekt durch den Mieter unbedingt gehalten werden soll. Zeigen Sie dem Mieter, dass Sie auch einen Leerstand nicht scheuen und vor einer Räumungsklage nicht zurückschrecken.

Zahlt der Mieter weiterhin nicht, haben Sie die Möglichkeit, die Rückstände einzuklagen bzw. im Mahnverfahren geltend zu machen und nach Vorliegen eines Titels in die Ihnen bekannten Vermögensgegenstände zu vollstrecken. Vielleicht kommt der Mieter durch die entstehenden Mehrkosten zur Vernunft.

Mit freundlichen Grüßen

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