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Zwangsräumung ohne Titel gegen erwachsene Kinder


| 30.04.2006 17:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Gegen meinen Vater (Mieter des Einfamilienhauses) wurde eine Zwangsräumung veranlasst. Derzeit ist eine Vollstreckungsgegenklage gegen das Versäumnisurteil von vor 3 Jahren noch anhängig.

Da der Termin der Zwangsräumung in einer Woche bevorsteht, stellt sich für mich die Frage, ob der Gerichtsvollzieher auch gegen mich vollstrecken kann.

Ich (31) wohne seit 20 Jahren mit meinen Eltern in dem Haus ("unsere Wohnung) und habe mir das Dachgeschoß komplett ausgebaut. Hier befinden sich ausschließlich meine eigenen Sachen. Bei dem Vermieter bin ich jedoch auch gemeldet wie auch meine Mutter und mein Bruder – wie gesagt, dass mittlerweile seit 20 Jahren.
Gegen mich liegt kein Räumungstitel vor. Das damalige Versäumnisurteil beinhaltet die Räumung des Anwesens sowie die Zahlung der offenen Mietzinsen.

In dem Urteil = Räumungstitel ist lediglich mein Vater (der auch alleiniger Mieter im Vertrag steht) genannt. Bei der Zwangsräumung wurde eine Meldung an die Stadtverwaltung abgegeben, wo jedoch nur meine Mutter und mein Vater gemeldet wurde. Wir als Kinder wurden nicht berücksichtigt – wie gesagt es gibt auch keinen Titel. Die Sozialarbeiterin meinte auch, dass Sie uns als Kindern nicht helfen könne.


Ich habe nun gefunden, dass ein Titel gegen jeden notwendig sei, der im Mietvertrag genannt ist bzw. gegen jeden der seinen Besitz vom Vermieter ableite.

Der Mieter und all die, die in der Wohnung leben, sind Besitzer, da der Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB dadurch entsteht, dass der Besitzer tatsächliche Gewalt über die Sache ausübt. Besitz erwirbt man nicht allein durch Vertrag, sondern durch die tatsächliche Inbesitznahme.

Deshalb können auch Personen, die den Mietvertrag nicht unterschrieben haben, Besitzer der Wohnung sein. Nach der "reinen Besitztheorie" ist somit gegen jeden Besitzer der unbeweglichen Sache ein eigener Titel erforderlich, der die tatsächliche Sachherschaft ausübt. (Beispiel: Erwachsene Kinder)


Kann dies nun die anstehende Zwangsräumung verhindern bzw. verzögern, da der Vermieter versäumt hat, einen Räumungstitel gegen mich und meinen Bruder zu beantragen? Dem Vermieter ist bekannt, dass ich hier wohne und der lange Zeitraum spricht auch für sich.

Wem muss ich dies mitteilen?

Ich danke für eine Antwort.
30.04.2006 | 18:04

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechtssuchender,

Sie sollten schnell einen Anwalt vor Ort aufsuchen. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs muss sich der Titel nämlich zwingend auch gegen die Mitbesitzer richten. ( BGH Beschluß v. 25.06.2004 IXa ZB 29/04 )Der Anwalt sollte dann im Wege der einstweiligen Anordnung gegen die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher vorgehen.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2006 | 19:07

Vielen Dank für die schnelle Rückantwort, die mich durchaus beruhigt. Am Dienstag gehen wir gleich zu einem Anwalt hier.
Eine kleine Klarstellung bitte ich noch:
Ist dann die Vollstreckung komplett unwirksam, weil sich der Titel nicht gegen mich richtet oder geht es nur auf eine Verlängerung hinaus, weil ein Titel gegen mich noch beantragt werden kann?!

Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.05.2006 | 14:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Titel ist zunächst nicht vollstreckbar, allerdings sollte Ihr Anwalt prüfen, ob nicht evtl. ein Mietverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter zustande gekommen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel

Rechtsanwalt

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