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Zwangsräumung des Pächters auf gekauften Grundstück bei ordnungsgemäßer Kündigung

| 09.02.2011 15:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir beabsichtigen zeitnah ein Grundstück zu erwerben.
Der Pächter wurde fristgemäß gekündigt; hätte schon zu Anfang des Jahres das Grundstück, auf dem er in einem Wohnwagen lebt, verlassen sollen, hat dies aber bis dato nicht getan.
Nun befürchten wir, dass er freiwillig das Grundstück trotz ordnungsgemäßer Kündigung nicht verlassen wird.
Im Kaufvertrag wird ein Rücktrittsrecht verankert sein; welches wir aber nicht in Anspruch nehmen möchten, da wir ja an dem Grundstück interessiert sind.
Für uns spielt der Zeitfaktor eine entscheidende Rolle, da wir das auf dem Grundstück befindliche verfallene Haus abreissen lassen müssen und zeitnah bauen wollen.
Wir kommen Ende des Jahres aus dem Ausland zurück und da sollte das Haus eigentlich stehen.
Frage:
Ist ein Abriss der noch vorhandenen Ruinen nach Eigentumsübertragung auf uns möglich ?
Innerhalb welchen Zeitkorridors ist eine Zwangsräumung im Raum Berlin möglich und mit welchen Kosten ist zu rechnen ?
Wer erstattet uns die nicht unerheblichen Kosten, wenn wir aufgrund der Problematik zunächst in eine Wohnung ziehen müssen ?
Was wäre darüber hinaus zu beachten ?

Sehr geehrte Ratsuchende,


der Abriss ist nach der Eigentumsumschreibung möglich, da Sie dann Eigentümer sind und der wirksam gekündigte Pächter keinerlei Rechte dem mehr entgegensetzten kann.


Sollte es tatsächlich zur Zwangsräumung kommen, müssen Sie mit einem Zeitfenster von bis zu sechs Monaten zischen Vollstreckungsauftrag durch der tatsächlichen Räumung rechnen.

Der Gerichtsvollzieher ist berechtigt, einen die veraussichtlichen Kosten abdeckenden Vorschuss zu forden, der je nach Umfang vonn 2.000,00 Eur bis zu 5.000,00 Eur betragen kann; dieses sind aber nur grobe Richtlinien, da eben die Gesamträumung und alle Umstände zu berücksichtigen sind; dieses liegt dann im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichtsvollziehers.


Bei nicht rechtzeitiger Räumung steht Ihnen nach § 584b BGB ein Schadensersatzanspruch zu.


Zu beachten ist letztlich das wirtschaftliche Risiko einer Zwangsräumung:

Sie werden die Kosten verauslagen müssen. Zwar können Sie diese Kosten - wie auch die Schadensersatzansprüche - dann von der Gegenseite einfordern; nur, wenn dieser schon in einem Wohnwagen dort lebt, könnte die Durchsetzung der Ansprüche zweifelhaft sein - wo nichts zu holen ist, nützt auch der schönste Zahlungstitel meistens recht wenig.

Daher kann es manchmal wirtschaftlich sinnvoller sein, auf seine Rechte zu verzichten und der Gegenseite einen Geldbetrag für die Kompletträumung bis zu einem gewissen Termin in Aussicht zu stellen.

Darüber sollte man nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung bestimmt sorgfältig nachdenken.


Mit freudlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 10.02.2011 | 07:42

Sehr geehrter Herr Bohle,

herzlichen Dank für Ihre zeitnahe Antwort.
Natürlich ist es auch in unserem Interesse, eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen.
Ab wann gilt eine Eigentumsumschreibung rechtlich als solche? Bereits mit Unterzeichnung des Notarvertrages oder der erst viel späteren Eintragung ins Grundbuch ?
Für den Fall, dass wir den Abriss trotzdem bereits in Auftrag geben würden, wie verhält es sich dann mit dem noch auf dem Grundstück im hinteren Teil stehenden Wohnwagen? Könnte dieser nach u.U. zweimaliger Mitteilung und Fristsetzung (wie lange ?) auch in Form der Ersatzvornahme durch eine zu beauftragende Firma z.B. auf einen in unmittelbarer Nähe befindlichen Platz verbracht werden ?
Oder müsste der während des Abrisses auf dem Grundstück verbleiben, was ggf. Probleme verursachen könnte ?
Nochmals vielen Dank für Ihre Unterstützung,
herzlichen Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.02.2011 | 08:08

Sehr geehrte Ratsuchende,


erst mit der Grundbucheintragung erwerben Sie in diesem Fall das Eigentum.


Bezüglich des Wohnwagens haben Sie das Problem, dass Sie diesen nicht im Wege der Ersatzvornahme selbst entfernen dürfen. Dieses kann nur der Gerichtsvollzieher im Rahmen der Zwangsvollstreckung.

Der Wohnwagen müsste also bis zur hoheitlichen Zwangsvollstreckung auf dem Grundstück verbleiben; so ist leider die Rechtslage.


Ehrlicher Rat? Ich würde es mir dreimal überlegen, ein nicht geräumtes Objekt zu erwerben; zumindest müssten die Problematiken dann erheblich in den Kaufpreis mit einfließen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 10.02.2011 | 10:45

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 10.02.2011 5/5,0
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