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Zwangsräumung: Frist GV und Vermieterpfandrecht

28.02.2011 13:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger


Sehr geehrte Damen und Herren,

ein mit meinem Vermieter geschlossener Stundungsvertrag über die Mietzahlung wurde nach Klage des Vermieters für ungültig erklärt. Eine Räumungsfrist wurde vom Gericht abgelehnt. Es bestehen Mietschulden von 01/2010-08/2010. Seit September zahle ich wieder die volle Miete, auch die Miete für März ist bereits bezahlt.

Nun habe ich den Räumungstermin (bzw. nur Herausgabe der Wohnung) vom GV am 22.02.2011 (Zustelldatum) erhalten. Die Räumung soll bereits am 10.03. erfolgen.

Der Vermieter hat an allen eingebrachten Gegenständen Vermieterpfandrecht geltend gemacht und die Zwangsvollstreckung gemäß §885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnräume beschränkt.

Ich möchte die Wohnung ja räumen, nur habe ich noch keine Wohnung, jedoch zwei in Aussicht. Eine zum 16.03., eine evtl. früher.


Meine Fragen hierzu:
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Meines Wissens nach muss der GV eine 3-wöchige Frist ab Zustelldatum einhalten, was ja nicht geschehen ist. Kann ich aufgrund dessen den Termin verschieben lassen? An wen muss ich mich diesbezüglich wenden - an das Gericht oder den GV? Optimal wäre der 31.03. als Termin.

Der GV schreibt, ich "habe kein Recht, irgendwelche Gegenstände" mitzunehmen. Ist dies so, darf ich garnichts(!) mitnehmen? Bei der Abgabe der EV im letzten Jahr hat er bereits festgestellt, das keine meiner Sachen pfänd- und/oder verwertbar sind. Wie soll ich die Wohnung räumen, wenn ich nichts mitnehmen darf? Wie hat der Vermieter da zu verfahren, da der GV ja nur die Wohnung übergibt.

Ich habe sehr hochwertiges und teures Laminat von einem Handwerker verlegen lassen. Kann der Vermieter dieses pfänden? Hätte das Sinn, er muss es ja meines Wissens nach öffentlich versteigern und darf es nicht in der Wohnung belassen?

Was passiert, wenn ich vor dem Termin die Wohnung räume, da ja nichts verwertbar ist laut GV? Mache ich mich strafbar oder kann ich mich darauf berufen? Ich möchte halt auch auf alle Fälle die Räumung durch den Vermieter verhindern, da dann ja enorme Kosten entstehen würden. Wenn der Vermieter alles am Räumungstermin freigibt, muss er mir zugestehen, die Wohnung selber zu räumen und welche Frist muss er mir einräumen?

Ich freue mich auf Ihre Antwort und bin für weiterführende Anmerkungen dankbar.


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Nach § 180 Nr. 2 Abs. 2 GVGA müssen zwischen dem Tag der Zustellung der Räumungsmitteilung durch den Gerichtsvollzieher und dem Tag des Vollstreckungstermins mindestens drei Wochen liegen. Ist hiergegen verstoßen worden, dann werden Sie grds. die Möglichkeit haben bei dem Vollstreckungsgericht eine Erinnerung einzulegen.

Nach dem Beschluss des BGH vom 17.11.2005 (Az.: I ZB 45/05) kann der Auftrag zur Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO vom Gläubiger auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken werden, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Eine Prüfung, ob die bei Durchführung der Herausgabevollstreckung in der Wohnung befindlichen Gegenstände vom Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher regelmäßig nicht vorzunehmen. Der Gerichtsvollzieher ist als Vollstreckungsorgan grundsätzlich nicht zuständig, materiell-rechtliche Ansprüche der Parteien im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu klären. Dies gilt auch für die Frage, ob die in Rede stehenden Gegenstände wegen Unpfändbarkeit nach § 562 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegen. Dieser Umstand gehört nach dem vorgenannten BGH – Urteil ebenfalls zur Beurteilung der Grenzen des Vermieterpfandrechts. D.h. es wird eine isolierte Durchführung der Herausgabevollstreckung in der Weise erfolgen, dass sämtliche Gegenstände in der Wohnung belassen werden und Ihnen der Besitz an der Wohnung entzogen wird. Es erfolgt daher keine Räumung, sondern nur die Entfernung des Schuldners und die Besitzeinweisung des Vermieters. Im Ergebnis werden Sie die Wohnung verlassen und sämtliche Wohnungsschlüssel herausgeben müssen.

Nach der Herausgabevollstreckung werden Sie von dem Vermieter die Herausgabe der unpfändbaren Gegenstände verlangen können. Kommt der Vermieter Ihrem Verlangen nicht nach, werden Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen.
Von dem Vermieterpfandrecht wird auch der von Ihnen eingebaute Laminatboden erfaßt werden. Weiterhin gehen Sie zutreffend davon aus, dass der Vermieter die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände grundsätzlich in Besitz nehmen muss. Bei der vorliegenden Herausgabevollstreckung muss der Vermieter für die Verwahrung der Gegenstände des Mieters sorgen und den sich hieraus ergebenden Haftungsrisiken ausgesetzt. - Die Befriedigung des Vermieters aus dem Vermieterpfandrecht erfolgt im Wege öffentlicher Versteigerung (§§ 1257, 1235 Abs. 1 BGB) oder im Wege des privatrechtlichen Verkaufs (§§ 1257, 1235 Abs. 2, 1221 BGB), letzteres ist bei Gegenständen mit einem Marktpreis relevant. Da eine Entfernung des Laminatbodens nicht ohne Schäden möglich sein wird, ist eine Verwertung voraussichtlich kaum sinnvoll.

Gegenüber der Herausgabevollstreckung werden Sie sich dadurch „schützen" können, dass Sie die unpfändbaren, dem Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht unterliegenden Gegenstände vor Durchführung der Herausgabevollstreckung aus der noch in Ihrem Besitz befindlichen Wohnung entfernen. Hierdurch machen Sie sich nicht strafbar. Sie dürfen allerdings nicht die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen entfernen. Unter Zurücklassung der pfändbaren Gegenstände werden Sie die Wohnung dann auch vor dem Herausgabetermin verlassen können kann, nachdem ein vollstreckbares Räumungsurteil vorliegt.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 02.03.2011 | 12:35

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

folgende Nachfragen habe ich noch:

- die nicht dem Vermieterpfandrecht unterworfenen Sachen bestimmen sich nach §811 ZPO?

- was passiert, wenn ich versehentlich (aufgrund falscher Einschätzung meinerseit) Sachen entferne, die doch dem Vermieterpfandrecht unterliegen - und welche "Strafen" können mich da erwarten?

- darf der Vermieter Sachen pfänden, bei denen der Versteigerungserlös voraussichtlich die Versteigerungskosten übersteigt?


Bitte beantworten Sie auch noch die ursprünglich gestellte Frage "Wenn der Vermieter alles am Räumungstermin freigibt [sprich auf das Vermieterpfandrecht wegen offensichtlicher unverwertbareit verzichtet], muss er mir zugestehen, die Wohnung selber zu räumen und welche Frist muss er mir einräumen?"


Mit freundlichen Grüßen
Heio remling

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.03.2011 | 10:11

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen nehme ich wie folgt Stellung:

1.Welche Sachen unpfändbar sind und damit nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, ergibt sich aus § 811, § 811c und § 812 ZPO.

2.Bei der Wegnahme von Gegenständen, die mit Vermieterpfandrechten belastet sind, wird eine Strafbarkeit nach § 289 StGB in Betracht kommen. Nach § 289 StGB wird derjenige, der seine eigene bewegliche Sache oder eine fremde bewegliche Sache zugunsten des Eigentümers derselben dem Nutznießer, PFANDGLÄUBIGER oder demjenigen, welchem an der Sache ein Gebrauchs- oder Zurückbehaltungsrecht zusteht, in rechtswidriger Absicht wegnimmt, mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Es ist folglich mit einer Freiheitsstafe oder mit einer Geldstrafe zu rechnen, wobei die Tat nur auf Antrag verfolgt wird.

3.Zwar ist in § 803 Abs. 2 ZPO das Verbot der zwecklosen Pfändung geregelt, d.h. die Pfändung hat zu unterbleiben, wenn sich von der Verwertung der zu pfändenden Gegenstände ein Überschuss über die Kosten der Zwangsvollstreckung nicht erwarten lässt. Das gesetzliche Vermieterpfandrecht ergreift nach wohl überwiegender Meinung jedoch auch die Sachen, die gemäß §§ 803 Abs. 2 ZPO nicht gepfändet werden sollen (vgl. Leipziger Kommentar (2008), § 289 StGB Anm. 5; RGSt 31 310; 38 172; GA 52 390; anderer Auffassung Haase JR 1971 323; differenzierend Palandt/Weidenkaff § 559 BGB Rdn. 17).

4.Falls der Vermieter im Vollstreckungstermin auf sein Vermieterpfandrecht verzichtet und damit nicht mehr die Herausgabevollstreckung nach § 885 ZPO begehrt, wird darin die Rücknahme des ursprünglich erteilten Vollstreckungsauftrages zu sehen sein. Selbst wenn der Vermieter im Vollstreckungstermin den Gerichtsvollzieher mündlich beauftragt, nunmehr die Räumung der Wohnung durchzuführen, wird dieser die Räumungsvollstreckung von der Zahlung eines Vorschusses (ca. EUR 4.000,- ) abhängig machen. D.h. wenn im Termin nicht sogleich ein Vorschuss gezahlt werden wird, wird der Räumungstermin allein aus diesem Grunde verschoben werden. Im Übrigen wird Ihnen aufgrund des Übergangs von der Herausgabevollstreckung zu der Räumungsvollstreckung unter Verzicht auf das Vermieterpfandrecht für den Abtransport Ihrer Einrichtungs- und sonstigen Gegenstände eine Frist von ca. 2 Wochen einzuräumen sein. Entscheidungen zu diesem speziellen Fall liegen mir leider nicht vor – aus Schuldnerschutzgründen wird jedoch die Einräumung einer weiteren Frist gebieten.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

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