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Zwangshypothek auf Bruchteils-Anteil eines Gesellschafters


| 17.12.2012 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Abtretung künftiger Mieteinnahmen trotz Zwangshypothek

Seit Mitte der 90er Jahre besteht eine Grundstücksgemeinschaft an einer Wohnung in einem mehrstöckigen Mietshaus (heutiger Gesamtwert ca. € 75.000,--). 4 Geschwister haben jeweils 1/4-Anteil daran und sind namentlich einzeln im Grundbuch eingetragen. Die Wohnung wurde damals gemeinsam renoviert und ist seither ständig und dauerhaft vermietet, was Zweck und Ziel des Kaufes war und nach wie vor ist. Gbr-Vertrag gibt es nicht.

Eines der Geschwister ist aktuell nach Scheidung in Zahlungsschwierigkeiten gekommen, auf dessen 1/4-Anteil wurde eine Zwangssicherungshypothek i. H. von € 51.000,-- eingetragen (Titel aus notariellem Ehevertrag). Alle anderen Anteile sind unbelastet. Eine Zwangsversteigerung des betreffenden 1/4-Anteils führte zu keinem Zuschlag. Der außenstehende Titelinhaber hat die Zwangsversteigerung innerhalb 6 Monaten nicht wieder aufgenommen. Der Zwangsversteigerungsvermerk ist aus dem Grundbuch gelöscht worden. Die Zwangssicherungshypothek ist unverändert eingetragen.

Nun ist der Mieter ausgezogen, die Mietwohnung muss nach nunmehr fast 20 Jahren erneut renoviert werden und wir stehen vor folgenden Überlegungen:

1.) Inwieweit können die unbelasteten Mitglieder in die neuerliche Renovierung investieren, ohne Geld zu verlieren?

2.) Zwei Geschwister haben das „Scheidungsopfer" mit Geldzahlungen unterstützt gegen Abtretung sämtlicher, auch künftiger Forderungen an den anteiligen Einnahmen des Schuldners zu Gunsten der Darlehengeber. Ist dies trotz der Zwangshypothek rechtswirksam und ratsam? Oder berechtigt diese nur Im Verkaufsfall eine Sicherung für den Gläubiger?

3.) Kann das „Scheidungsopfer" selbst –unter anteiliger Mietzahlung an die Mitgesellschafter– in die Wohnung ziehen, ohne befürchten zu müssen, wegen der Zwangshypothek auf den Scheidungsopfers-Anteil hinausbefördert zu werden?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

1.) Inwieweit können die unbelasteten Mitglieder in die neuerliche Renovierung investieren, ohne Geld zu verlieren?

Selbstverständlich können Sie auch in dieser Konstellation das Objekt renovieren.

Hierdurch verlieren Sie auch nicht unmittelbar Geld. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, meinen Sie aber vielmehr das Risiko, dass Sie nun Geld in die Renovierung investieren, also den Wert des Objektes steigern und dieser Anteil der Wertsteigerung im Falle einer Versteigerung verloren geht.

Dieses Risiko besteht in der Tat. Die einzige Möglichkeit wäre meines Erachtens eine entsprechende vertragliche Vereinbarung zwischen dem von der Scheidung betroffenen Miteigentümer und den anderen 3 Eigentümern, wonach dieser Miteigentümer im Falle einer Zwangsversteigerung die Renovierungskosten anteilig ersetzt.

Hierzu wäre aber eine freiwillige vertragliche Vereinbarung notwendig, zwingen können Sie den betreffenden Miteigentümer hierzu nicht.

2.) Zwei Geschwister haben das „Scheidungsopfer" mit Geldzahlungen unterstützt gegen Abtretung sämtlicher, auch künftiger Forderungen an den anteiligen Einnahmen des Schuldners zu Gunsten der Darlehengeber. Ist dies trotz der Zwangshypothek rechtswirksam und ratsam? Oder berechtigt diese nur Im Verkaufsfall eine Sicherung für den Gläubiger?

Ob dieses letztendlich ratsam ist, lässt sich im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne ohne Kenntnis des gesamten Sachverhalts in allen Einzelheiten leider nicht abschließend beurteilen.

Sehr wohl beantworten lässt sich aber die Frage, ob diese Abtretung rechtswirksam ist. Da ich nach Ihrer Schilderung nicht erkennen kann, dass ein Abtretungsverbot vereinbart worden ist, ist die Abtretung grundsätzlich möglich. Die Abtretung ist losgelöst von der Zwangshypothek.

Die Zwangshypothek berechtigt letztendlich zur Duldung der Zwangsvollstreckung in den Anteil an der Immobilie an sich. Dies hat aber mit den Mieteinnahmen zunächst direkt nichts zu tun.

Es ist also eine Sicherheit für den Verkauf ( insoweit haben Sie vollkommen Recht) bzw. die Zwangsversteigerung.

3.) Kann das „Scheidungsopfer" selbst –unter anteiliger Mietzahlung an die Mitgesellschafter– in die Wohnung ziehen, ohne befürchten zu müssen, wegen der Zwangshypothek auf den Scheidungsopfers-Anteil hinausbefördert zu werden?

Ja, grundsätzlich schon, wenn der zukünftige Eigentümer hiermit einverstanden ist.

Die Zwangshypothek würde im Falle einer Realisierung ja zur Versteigerung führen. Durch die Versteigerung würde dann ein neuer Eigentümer den Anteil übernehmen. Denkbar wäre zum Beispiel auch, dass die übrigen drei Eigentümer diesen Anteil mit übernehmen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2012 | 13:37

Besten Dank für Ihre Ausführungen, Herr Newerla.
Eine Nachfrage habe ich noch:

zu 2.): was hat es mit einem eventuellen "Abtretungsverbot" auf sich? Woraus könnte dieses zum Beispiel hergeleitet werden?

Weihnachtliche Grüße von den Alpen ab die Nordsee.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2012 | 14:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.


Ein solches Abtretungsverbot kann sich aus dem Gesetz ( §§ 398 ff. BGB) oder aus einer vertraglichen Vereinbarung ergeben.

Ein gesetzliches Verbot kann ich zumindest nach Ihrer Schilderung nicht erkennen.

Ein vertragliches Verbot könnte sich aus einer individuellen vertraglichen Vereinbarung oder beispielsweise durch das Akzeptieren von allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben.

Ich hoffe Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Auch ich wünsche Ihnen noch eine schöne Vorweihnachtszeit sowie ein frohes Weihnachtsfest und verbleibe


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.12.2012 | 18:19


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