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Zwangshypothek


24.07.2006 09:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

wir sind zu je 1/3 Eigentümer eines selbstbewohnten Wohnhauses.Auf 1/3 (Anteil der Tochter)dieses Hauses wurde am 14.06.2006 eine Zwangshypothek eingetragen, durch die wir nur durch Zufall erfuhren. Eine offizielle Benachrichtigung des Grundbuchamtes erhielten wir bis heute nicht. Der Gläubiger fordert nun, dass wir als Miteigentümer die Schulden der Tochter tilgen sollen, um eine Zwangsversteigerung des 1/3-Anteiles zu verhindern, die bei Weigerung unsererseits betrieben werden soll. Er begründet dies mit "Mitleid".
Diese Forderung basiert auf einem Vollstreckungsbescheid aus dem Jahre 2004.Die Forderungen entstanden durch ein Mietverhältnis aus den Jahren 2000 - 2002. Zu diesem Zeitpunkt wohnte unsere Tochter berufsbedingt in den alten Bundesländern.

Nach Studium der uns vorliegenden Unterlagen unserer Tochter entstand nun dieses Bild:

Die Forderungen des Vermieters bestehen aus von unsere Tochter geltend gemachte Mietminderung wegen starken Schimmelbefalls der Wohnung (Foto´s sind vorhanden)und Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen, die aber nie bei ihr angekommen sind.
Desweiteren fordert der Vermieter Schadensersatz für angeblichen Mietausfall, wobei beachtenswert ist, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2002 von unserer Tochter gekündigt wurde (sie wohnte aber schon seit Nov. 2002 nicht mehr dort),die Wohnung aber bereits Mitte Dez. 2002 von neuen Mietern bewohnt wurde. Die Übergabe (mit Protokoll) erfolgte am 09.01.2003 und es gab keine Beanstandungen, da die Wohnung bereits vom Nachmieter absprachegemäß malermäßig instand gesetzt worden war. Die Mietminderungen wurden ordnungsgemäß angezeigt, eine Beseitigung der angezeigten Mängel erfolgte nie und die geminderten Beträge stehen nun als offene Forderungen zu Buche, genauso wie Nachforderungen aus der nichterhaltenen Nebenkostenabrechnung.
Forderungen unserer Tochter bzgl. Rückzahlung Mietkaution sowie Schadensersatz für verschwundene Einrichtungsgegenstände vor dem 31.12.2002 blieben ebenfalls ohne Berücksichtigung.
Um das Bild noch etwas abzurunden:
Die eigentlichen Vermieter haben ihren Sohn mit der Verwaltung des betreffenden Hauses beauftragt (er wohnt selbst auch dort). Wir gehen nunmehr davon aus, dass dieser es nicht für notwendig erachtet hat, seine Eltern (als Vermieter) über alles genau zu unterrichten.
Auf spezielle Fragen über die Entstehung der Forderung usw., die wir nach Erhalt des Schreibens vom Vermieter an diese stellten, erhielten wir zur Antwort: "Fragen Sie doch Ihre Tochter."
In dem Schreiben wurde zudem behauptet, unsere Tochter hätte sich aus dem Staub gemacht. Die kann durch das Übergabeprotokoll widerlegt werden, denn darin steht die neue Adresse geschrieben. Auch hatte sie einen Nachsendeauftrag bei der Dt. Post gegeben.
Auf unsere Frage an den Vermieter, warum sie sich erst heute melden würden, erhielten wir keine Antwort. An den Erhalt eines Mahn- bzw. Vollstreckungsbescheides kann sich unsere Tochter ebenfalls nicht erinnern und in ihren Unterlagen war ein solcher auch nicht zu finden. Er stammt aus dem Jahre 2004. Unsere Tochter kann die ganze Sache nicht einordung, da der damals für sie zuständige Gerichtsvollzieher deswegen nie in Erscheinung getreten war.
Eines kommt uns noch "spanisch" vor: Der Gläubiger wohnt in 89335 Ichenhausen. Der Vollstreckungsbescheid kommt aus 96450 Coburg. Hier fehlt uns ebenfalls der Zusammenhang, denn soviel wir wissen, muß ein solcher Bescheid vom für den Wohnsitz zuständigen Amtsgericht kommen, oder nicht?

Nun aber unsere eigentliche Frage:
Wie können wir trotzdem noch gegen den Vermieter vorgehen bzgl. der unrechtmäßig einbehaltenen Mietkaution und der eingetragenen Zwangshypothek, die ja auf falschen Forderungen basiert?
Hilft ein Widerspruch beim Grundbuchamt bzw. unserem Amtsgericht um die Einsetzung in den vorherigen Stand zu erwirken um die ganze Sache neu aufzurollen?

Danke für Ihre Antwort.

Mfg.
Guten Morgen,

ich kann Ihnen hinsichtlich der Möglichkeiten, gegen den Anspruch des Vermieters vorzugehen, leider wenig Hoffnung machen.

Eine Zwangshypothek wird nur dann eingetragen, wenn tatsächlich ein vollstreckbarer Titel, hier der Vollstreckungsbescheid, vorliegt. Nach Ihren Angaben stammt der Vollstreckungsbescheid aus dem Jahre 2004, ist also längst rechtskräftig, so daß es auf die Richtigkeit des Titels nicht mehr ankommt. Die von Ihnen vorgebrachten, erheblichen Bedenken, hätten bereits bei Zustellung des Mahnbescheides durch Einlegung eines Widerspruches, spätestens aber durch Einlegung eines Einspruches zwei Wochen nach Zustellung des Vollstreckungsbescheides erhoben werden müssen. Danach ist leider der Zug abgefahren, so daß es auf Einwendungen gegen die jetzt titulierte Forderung nicht ankommt.

Die Rechtsprechung gibt lediglich dann, wenn der Gläubiger sittenwidrig durch die Einleitung des Mahnverfahrens einen Anspruch erschleicht, in ganz engen Grenzen die Möglichkeit, diesen Titel wieder zu beseitigen. Dies kann ich anhand Ihrer Schilderung aber auch nicht erkennen.

Dementsprechend hilft die Einlegung von Rechtsmitteln leider nicht. Ich möchte Ihnen dennoch raten, sich mit dem Gläubiger in Verbindung zu setzen. Der Gläubiger wird wissen -und so ist wohl das "Angebot" an Sie zu werten-, daß es rein faktisch schwierig, wenn nicht aussichtslos ist, einen Miteigentumsanteil an einem selbstbewohnten Wohnhaus zu versteigern. Deshalb versucht er jetzt, über Sie einen guten Preis zu erzielen. Möglicherweise können Sie durch Verhandlungen mit dem Gläubiger einen erheblichen Forderungserlaß erreichen, um so die Angelegenheit aus der Welt zu bekommen.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Astrid Wiemer
Rechtsanwältin
Freilichtbühnenstraße 24
26639 Wiesmoor
Tel. 04944 60 66
Fax 04944 60 77
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.07.2006 | 11:13

Guten Tag.
Dank für Ihr Antwort.

Ich würde das ganze schon als "sittenwidrig" bezeichnen, da die Mietkaution ohne Begründung einbehalten wurde und auch die anderen Forderungen als unberechtigt zu sehen sind, denn die Berechtigung zur Mietminderung kann anhand von Foto´s nachgewiesen werden.
Auch die Aussage unsere Tochter hätte sich "aus dem Staub gemacht" entbehrt jeder Grundlage.
Gegen den Vollstreckungsbescheid konnte kein Widerspruch eingelegt werden, da dieser bei unserer Tochter (warum auch immer) nicht angekommen ist.
Uns kommt das Schreiben des Vermieters langsam wie "Erpressung" vor und als Versuch, sich unrechtmäßig zu bereichern.
Entschuldigen Sie meine Ausdrucksweise, aber eine "feine Formulierung" fällt mir nicht ein.

Können wir nun noch was tun, oder nicht. Die Forderungen sind unberechtigt!!!
Danke
Mfg.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.07.2006 | 11:20

Guten Tag,

Sie müssen, um den Titel aus der Welt zu bekommen, dem Vermieter nachweisen, daß er zum einen wußte, daß seine Forderungen unbegründet sind, zum anderen, daß er bewußt den Weg über das Mahnverfahren gegangen, um eine gerichtliche Überprüfung zu umgehen.
Für beide Voraussetzungen sind Sie beweispflichtig. Diesen Nachweis werden Sie nicht führen können. Im Zweifel wird sich der Vermieter darauf berufen, daß er die Angaben vom Verwalter hat und den tatsächlichen Zustand gar nicht kannte. Ich sehe deshalb keine Möglichkeit, den Titel gerichtlich wieder aus der Welt zu bekommen.

Noch ein Wort zu dem Umstand, daß der Vollstreckungsbescheid über das AG Coburg erlangt wurde. Dies ist normal, da dieses AG zentral sämtliche Mahnangelegenheiten bearbeitet. Im Falle des Widerspruches wäre dann der Rechtsstreit an das Amtsgericht abgegeben worden, welches für die Wohnung örtlich zuständig ist.

Mit freundlichen Grüßen

Astrid Wiemer

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