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Zwang zur Sanierung einer im gemeinsamen Besitzes stehenden Immobilie

10.07.2014 13:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Bei Bestehen einer Eigentümergemeinschaft sind im Falle von Sanierungsmaßnahmen alle Miteigentümer grundsätzlich zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, § 16 Abs. 2 WEG.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wie ich Ihrem Beitrag entnehmen kann stehen Eheleute, welche gemeinsam eine Immobilie errichtet oder gekauft haben in einem Rechtsverhältnis einer (inneren?) GbR.
Meine Lebensgefährtin lebt nunmehr seit sieben Jahren in Scheidung. Im gemeinschaftlichem Besitz von ihr und ihrem Ex befindet sich eine Immobilie, welche an die Mutter des Ex vermietet ist und auch immer war. Nun möchte ihr Ex das Haus aufwendig sanieren welchem sie natürlich nicht zugestimmt hat.Er verlangt von seiner Ex, also meiner Lebensgefährtin, eine 50% ige Beteiligung an den Kosten (90 ooo€)
Ist meine Lebensgefährtin verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen? Gibt es Gründe bei denen sie sich an Sanierungskosten beteiligen muss(z.B. Abwendung von Schäden durch Feuchtigkeit o ä). Können Sie mir entsprechende §§ nennen, welche hier zur Anwendung kommen.
Für eine schnelle Antwort bin ich Ihnen sehr dankbar

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass die Immobilie zu jeweils gleichen Teilen im Eigentum Ihrer Lebensgefährtin und deren ehemaligen Mannes steht. Somit stehen beide in einer Eigentümergemeinschaft. Gem § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Das bedeutet, dass auch Ihre Lebensgefährtin für die Sanierungsarbeiten herangezogen werden kann, soweit diese denn erforderlich und verpflichtend sind. Andernfalls müsste ein Beschluss der Eigentümer nach dem WEG-Recht herbeigeführt werden. Ob hier im konkreten Fall eine solche Erforderlichkeit und Verpflichtung zur Sanierung vorliegt, kann ich aufgrund Ihrer Angaben nicht beurteilen, so dass ich zunächst einmal auf den vorgenannten Grundsatz verweisen möchte.

Durch die Mietrechtsreform im vergangenen Jahr wurden die §§ 555a, 555b BGB neu eingeführt. Zu unterscheiden ist dabei zwischen Erhaltungs- (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB). Sollte es sich bei der Sanierung um eine sog. energetische Sanierung – wie häufig der Fall – handeln, so liegt darin eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555b Nr. 1 BGB. Im Jahre 2014 trat die neue Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV 2014) in Kraft. In dieser Verordnung ist geregelt, dass bereits beim Bau von Neubauten hohe Energiestandards eingehalten werden müssen. Für Ihre Lebensgefährtin als Miteigentümerin einer Bestandsimmobilie ist insbesondere die Vorschrift des § 10 EnEV 2014 zu beachten.

Um konkreten Bezug auf Ihre Frage zu nehmen: Soweit eine Verpflichtung zur Modernisierung dem Grunde nach besteht, ist Ihre Lebensgefährtin auch zur anteiligen Kostentragung verpflichtet.

Da es sich bei der hier in Rede stehenden Angelegenheit um einen erheblich hohen Streitwert (90.000,00 EUR) handelt, rate ich Ihnen dringend an, einem ortsansässigen Rechtsanwalt die genauen Einzelumstände samt allen Details – also welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen etc. – darzulegen, da eine sachgerechte und abschließende Beratung allein aufgrund Ihrer Angaben in diesem Rahmen nicht möglich ist.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2014 | 16:14

Sehr geehrter Herr Özkara,

ich vermute wir haben hier ein kleines Verständigungsproblem. Gem. der Aussage eines Fachanwaltes für WEG wurde mir am Montag mitgeteilt, dass sich es an dieser Stelle NICHT um Wohneigentum im Sinne WEG handelt. Soweit ich das richtig verstanden habe sind bei Wohneigentum gem. WEG besondere merkmale geknüpft. Das bedeutet z.B. mehrere Einträge im Grundbuch bei mehreren Besitzern(wie es z.B. in einem Mehrparteienhaus vorkommt. Auch das Vorhandensein von Sondereigentum (der Besitz einer Wohneinheit von mehreren )ist so ein Merkmal. Dieses ist hier ebenfalls nicht der Fall.
Bei dem Objekt handelt es sich lediglich um ein Einfamilienhaus zu dem beide Parteien gleichrangig im Grundbuch eingetragen sind.
Mir wurde erklärt, dass sich in diesem Fall um eine GbR handele!

Ich bitte Sie diese Frage nocheinmal in dieser Richtung zu beleuchten.

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2014 | 20:43

Sehr geehrter Fragesteller,

im Hinblick auf Ihre Nachfrage möchte ich eingangs mitteilen, dass sich Verständigungsprobleme im Rahmen dieser Online-Beratung leider nie ganz vermeiden lassen, sondern gerade bei undurchsichtigen Sachverhalten wie dem vorliegenden im Idealfall ein Rechtsanwalt vor Ort zu Rate gezogen werden sollte. Ganz offensichtlich ist es auch hier so geschehen, so dass sich meine rechtliche Grobeinschätzung nunmehr wie folgt verhält.

Bei einer planvollen, wesentlichen Vermögensbildung gründen die Ehegatten konkludent oder ausdrücklich eine EhegatteninnenGbR (BGH 30.06.1999 - XII ZR 230/96). Auch eine InnenGbR muss einen gemeinsamen Zweck verfolgen und diesen darüber hinaus durch vermögenswerte Leistungen fördern (BGH NJW-RR 09, 178; Palandt, BGB, § 705, Rn. 20). Dabei müssen die Eheleute einen über den typischen Rahmen der Familiengemeinschaft hinausgehenden Zweck verfolgen (Palandt, BGB, § 705, Rn. 39). Ob hier tatsächlich eine solche InnenGbR (noch) vorliegt, kann aufgrund fehlender Informationen zum Gesellschaftsvertrag, zum konkreten Gesellschaftszweck, zu Beiträgen zum Gesellschaftsvermögen etc. nicht abschließend beurteilt werden. Aufgrund Ihrer Angaben sowie den Äußerungen Ihres Rechtsanwalts setze ich für meine folgenden Ausführungen ohne die Möglichkeit einer Prüfung als gegeben voraus, dass zwischen Ihrer Lebensgefährtin und deren Ehegatten eine InnenGbR im Sinne der §§ 705 ff. BGB besteht.

Bei der Frage nach einer Verpflichtung Ihrer Lebensgefährtin zur Tragung der Sanierungskosten dürfte es zunächst darauf ankommen, ob die Ihrerseits beschriebenen Sanierungsmaßnahmen rechtlich erforderlich bzw. notwendig sind oder ob eine rechtliche Verpflichtung zur Sanierung besteht (z.B. durch Gesetz, Verordnung oder Verwaltungsakt). Dies lässt sich allein anhand Ihrer Angaben („aufwendige Sanierung") nicht beurteilen. Soweit es sich um eine „Schönheitssanierung" handelt, zu der es grundsätzlich keine Verpflichtung des Eigentümers oder der GbR gibt, gelten die Grundsätze der §§ 705 ff. BGB. Nach § 709 Abs. 1 BGB steht die Geschäftsführung den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu, so dass für jedes Geschäft die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich ist. Von diesem Grundsatz abweichend lässt sich im Gesellschaftsvertrag die Geschäftsführung auf einen oder mehrere bestimmte Gesellschafter übertragen, § 710 BGB. Was vorliegend zwischen Ihrer Lebensgefährtin und dem Ehegatten vereinbart wurde, entzieht sich meiner Kenntnis, so dass eine Beurteilung hier nicht möglich ist.

Auch gehe ich davon, dass eine Sanierung zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht durchgeführt wurde. Falls dies allerdings künftig ohne die Zustimmung Ihrer Lebensgefährtin geschehen sollte, so möchte ich den grundsätzlichen Hinweis geben, dass möglicherweise – je nach dem, wie sich der vollumfängliche Sachverhalt insbesondere im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Ihrer Lebensgefährtin und dem Ehegatten und die Art der Sanierungsmaßnahmen konkret darstellt – entsprechende Ausgleichsansprüche des Ehegatten bestehen können.

Da mit Ihrer Anfrage weitere Fragen aufgeworfen werden, die zunächst zu klären wären, bevor eine abschließende rechtliche Beratung möglich ist, möchte ich ausdrücklich klarstellen, dass meine hiesigen Ausführungen lediglich Grundsätzlichkeiten darstellen. Ich rate Ihnen zu einer Rücksprache mit Ihrem Rechtsanwalt, der Sie in dieser Angelegenheit vollumfänglich beraten und vertreten kann. Dieser wird weitere, für eine genaue und abschließende Prüfung der Rechtslage unabdingliche Informationen benötigen, wie beispielsweise welcher Gesellschaftszweck konkret vereinbart und ob diesem Zweck Genüge getan wurde, um welche konkreten Sanierungsmaßnahmen es sich handelt und ob diese erforderlich bzw. notwendig sind, welche Vereinbarungen in Bezug auf das Haus getroffen wurden, ob beide Ehegatten Vermieter sind, wer die Immobilie verwaltet, ob es laut Absprache einer Zustimmung Ihrer Lebensgefährtin bedarf oder ob der Ehegatte die alleinige Geschäftsführungsbefugnis hat etc.

Ich hoffe, Ihre Anfrage verständlich beantwortet zu haben, und wünsche Ihnen einen interessengerechten Ausgang in dieser Sache.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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