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Zuwendungsnießbrauch Grundstück

| 18.09.2020 10:34 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

Ausgangslage
Ich und meine Ehefrau sind seit Anfang diesen Jahres Eigentümer eines Grundstückes. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haus, mit zwei vermieteten Gewerbeeinheiten. Der Kaufpreis betrug 240.000 Euro. Wir beziehen über die Gewerbemietverträge eine jährliche Kaltmiete in Höhe von zirka 20.000 Euro pro Jahr. Diesen Betrag müssen wir als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit einem Grenzsteuersatz von zirka 42 Prozent zusammen veranlagt versteuern. Gleichzeitig haben wir kaum steuerrelevante Werbungskosten, insbesondere eine sehr geringe Abschreibungsrate. Zu unserer Familie gehören zwei leibliche Kinder, die aktuell 6 und 8 Jahre alt sind. Beide verfügen bereits über ein jeweils eigenes Konto, das von uns Eltern verwaltet wird.

Lösungsansatz
Wir möchten die oben genannten Einkünfte auf unsere Kinder übertragen, um den Grundfreibetrag der Kinder steuerlich zu nutzen. Nach meinen bisherigen Recherchen favorisieren wir dafür das Instrument eines Nießbrauches. Familien KG oder Grundstücksverkauf/-schenkung etc. möchten wir nicht. Ggf. entstehende Nachteile im Zusammenhang mit dem Nießbrauch, insbesondere den Wegfall von ansetzbaren Werbungskosten/Abschreibungen, nehmen wir in Kauf.


Frage/Aussagen:
In diesem Zusammenhang möchte ich wissen, ob die folgenden Aussagen zutreffend sind. Wenn diese zutreffend sind, genügt uns ein kurzes "ja" am Ende der Aussage. Wenn nicht, benötige ich eine kurze Korrektur/Ergänzung zum Punkt, am besten mit entsprechender Rechtsquelle:

1. Um das Recht auf die Mieteinnahmen auf unsere Kinder zu übertragen, bietet sich ein Zuwendungsnießbrauch am Grundstück an.

2. Der Zuwendungsnießbrauch kann grundsätzlich mit beiden Söhnen in einem Vertrag vereinbart werden, wobei jeder Sohn 50 Prozent der Einkünfte erhält (Bruchteilsnießbrauch).

3. Der Nießbrauch kann für die Söhne so ausgestaltet werden, dass er für diese "kostenlos" ist (unentgeltlicher Nießbrauch).

4. Der Nießbrauch kann für uns Eltern so ausgestaltet werden, dass die Mieteinnahmen später wieder uns gehören (zeitlich befristet und/oder frei widerrufbarer Nießbrauch).

5. Der Nießbrauch wird am besten schriftlich vereinbart. Dafür kann auch ein entsprechendes Muster als Vorlage verwendet werden.

6. Da der Nießbrauch nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten (Instandhaltung etc.) birgt, ist beim Vertragsschluss ein Abschlussergänzungspfleger für die Kinder notwendig.

7. Der Nießbrauch muss zwingend im Grundbuch über einen Notar eingetragen werden.

8. Die Anerkennung beim Finanzamt erfordert u. a. die Umsetzung des Nießbrauches im Geschäftsverkehr.

9. Dafür genügt es die Miet- und Wartungsverträge im Namen der Kinder laufen zu lassen und die Mietzahlungen auf die Konten der Kinder überweisen zu lassen.

10. Wir können das Grundstück/Gebäude trotz des Nießbrauches nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei verkaufen.

Weitere Aufträge:
Für die Durchführung des Zuwendungsnießbrauches würden wir anschließend gerne anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Am besten so, dass der Nießbrauch ab dem 1.1.2021 wirkt. Bei Interesse können Sie uns kurz die zeitliche Abfolge und den ungefähren Kostenrahmen skizzieren.

Herzlichen Dank!
18.09.2020 | 22:44

Antwort

von


(171)
Frankenstraße 10
56626 Andernach
Tel: 01747154264
Web: http://www.evdorrien.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Gestaltung entspricht weitgehend dem Urteil des FG Baden-Württemberg vom 13. Dezember 2016, 11 K 2951/15:

http://lrbw.juris.de/cgi-bin/laender_rechtsprechung/document.py?Gericht=bw&nr=22319

Allerdings mit der Besonderheit, dass Ihre Kinder noch sehr jung sind und daher nicht - wie im Urteilsfall - unmittelbar von den Mieteinnahmen profitieren können. Deshalb sollte der Ergänzungspfleger unbedingt einbezogen werden, um hier keinen Bedenken zu begegnen, die sich auf steuerliche Umgehungstatbestände beziehen könnten.

Zu Ihren Fragen:

"1. Um das Recht auf die Mieteinnahmen auf unsere Kinder zu übertragen, bietet sich ein Zuwendungsnießbrauch am Grundstück an."

Grundsätzlich ja.

"2. Der Zuwendungsnießbrauch kann grundsätzlich mit beiden Söhnen in einem Vertrag vereinbart werden, wobei jeder Sohn 50 Prozent der Einkünfte erhält (Bruchteilsnießbrauch)."

Die konkrete Vertragsgestaltung sollte mit dem Notar besprochen werden.

"3. Der Nießbrauch kann für die Söhne so ausgestaltet werden, dass er für diese "kostenlos" ist (unentgeltlicher Nießbrauch)."

Anders würde es nicht sinnvoll sein und auch vom Ergänzungspfleger wohl nicht unterstützt werden.

"4. Der Nießbrauch kann für uns Eltern so ausgestaltet werden, dass die Mieteinnahmen später wieder uns gehören (zeitlich befristet und/oder frei widerrufbarer Nießbrauch)."

Ja, die Befristung sollte von vornherein Teil des Vertrages sein.

"5. Der Nießbrauch wird am besten schriftlich vereinbart. Dafür kann auch ein entsprechendes Muster als Vorlage verwendet werden."

Auch hier würde ich die konkrete Gestaltung dem Notar überlassen.

"6. Da der Nießbrauch nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten (Instandhaltung etc.) birgt, ist beim Vertragsschluss ein Abschlussergänzungspfleger für die Kinder notwendig."

Ja, die Einschaltung des Ergänzungspflegers halte ich für unausweichlich.

"7. Der Nießbrauch muss zwingend im Grundbuch über einen Notar eingetragen werden."

Ich empfehle, den Vertrag von einem Notar aufsetzen zu lassen, aber da Sie einen schuldrechtlichen Nießbrauch vereinbaren wollen, muss dieser nicht unbedingt dinglich abgesichert werden, d. h. ins Grundbuch eingetragen werden. Dies ist in der Regel nur dann ratsam, wenn die Immobilie mit einem Nießbrauch veräußert werden sollte. Insofern gehe ich hier nicht von der Notwendigkeit einer Grundbucheintragung aus.

"8. Die Anerkennung beim Finanzamt erfordert u. a. die Umsetzung des Nießbrauches im Geschäftsverkehr."

Siehe zur tatsächlichen Durchführung bzw. dem Drittvergleich das o. g. Urteil.

"9. Dafür genügt es die Miet- und Wartungsverträge im Namen der Kinder laufen zu lassen und die Mietzahlungen auf die Konten der Kinder überweisen zu lassen."

Ja. Wobei ich hier eine § 42 AO-Gefahr (Gestaltungsmissbrauch) tatsächlich darin sehe, dass Ihre Kinder nicht von den Mietzahlungen profitieren können, weil sie eben noch so klein sind. Das ist der große (aber vielleicht nicht entscheidende) Unterschied zum Urteilsfall. Hier sollte ein Weg gefunden werden, dass die Übertragung der Mieteinnahmen nicht nur pro forma (eben aus rein steuerlichen Gründen) auf die Konten der Kinder erfolgt. Zu denken wäre an ein Sparmodell, aufgrund dessen die Kinder später dann doch von den Einnahmen profitieren würden.

"10. Wir können das Grundstück/Gebäude trotz des Nießbrauches nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei verkaufen."

Ja, die Zehn-Jahres-Frist soll die Spekulation mit Wohnraum verhindern, insofern hat das hier keine Bedeutung. Nach 10 Jahren (ohne durchgängige Eigennutzung) können Sie ohne "Spekulationssteuer" veräußern.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick gegeben zu haben, und rate zur Hinzuziehung eines Notars für die Vertragsgestaltung sowie eines Steuerberaters, der das o. g. Urteil kennt und Schlüsse daraus ziehen kann.

Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin


Bewertung des Fragestellers 21.09.2020 | 12:02

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