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Zustimmung zur Untervermietung - was ist zu beachten?


| 14.11.2017 17:43 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrtes Team von frag-einen-Anwalt.de,

ich vermiete eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz. Die Wohnung verfügt über zwei Zimmer, Flur, Küche, Badezimmer, Balkon und Kellerabteil.

Mieter seit 2009 ist ein 40jähriger berufstätiger Single, Nichtraucher und ohne Haustiere. Das Mietverhältnis verlief bisher durchweg angenehm. Der Mieter hat stets pünktlich bezahlt, keinerlei Probleme bereitet und sich gut in die Hausgemeinschaft - die Wohnungen im Haus sind fast ausschließlich von deren Eigentümern bewohnt - eingefügt. Er fühlt sich nach eigenem Bekunden auch sehr wohl in seiner Wohnumgebung.

Nun ist er aktuell mit der Frage an mich herangetreten, ob ich mir vorstellen könnte, ihm die Zustimmung zur Untervermietung der Wohnung zu erteilen, da er sich von 01.09.2018 - 31.08.2019 ein Jahr berufsbedingt im Ausland aufhalten wird und die Wohnung nicht selbst nutzen kann.

Er schreibt mir dazu:
Ich würde aus diesem Grund meine Wohnung gerne in diesem Zeitraum untervermieten.
Die Warm-Miete wird dabei weiterhin durch mich beglichen, ich beabsichtige eine Untervermietung an eine Person - also keine WG oder Touristen-Vermietung.

§ 553 Abs. 1 BGB ist mir bekannt; der Mieter möchte jedoch offensichtlich nicht nur einen Teil der Wohnung, sondern die gesamte Wohnung - anscheinend mit allem Inventar - untervermieten.

Ich bin nun grundsätzlich geneigt, meinem Mieter entgegenzukommen, da ich verstehe, dass er die Wohnung nicht aufgeben, aber auch nicht ein Jahr lang unnötig Miete und Nebenkosten bezahlen möchte, frage mich aber, welche Bedingungen ich hierfür stellen bzw. worauf ich achten sollte.

Ich möchte keinesfalls, dass in der Wohnung geraucht oder Hunde / Katzen gehalten werden, da dies eine spätere Neuvermietung erschweren würde.
Die Wohnung wurde von mir mit diversen Einbauschränken- und Badmöbeln sowie einer kompletten Einbauküche mit sämtlichen Geräten einschl. Waschmaschine sehr gut ausgestattet. Sollten an diesen Gegenständen Schäden entstehen, möchte ich wegen Schadenersatz nicht auf den Untermieter verwiesen werden.

Sind meine Vorstellungen realisierbar? Was sollte ich ggf. noch beachten bzw. wie regeln?

Für Ihren Rat im Voraus herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Eine vorsichtige Vermieterin
14.11.2017 | 19:44

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Hunde oder Katzen können nicht untersagt werden, da ist das Mietrecht leider streng. Das Gleiche gilt auch für das Rauchen. Sie können nur versuchen, den Mieter davon zu überzeugen, dass ein nichtrauchender Untermieter ohne Tiere eine gute Wahl wäre.

Der Knackpunkt ist, dass das Mietverhältnis mit dem Mieter auch während der Untermiete weiterläuft und er Ihnen gegenüber für den ordentlichen Gebrauch und die ordentliche Rückgabe der Wohnung haftet. Wenn also der Untermieter die Einrichtung/Wohnung beschädigt, haftet der Mieter Ihnen gegenüber auf Schadensersatz. Der Mieter hat zwar auch einen Schadensersatzanspruch gegen den Untermieter, aber Sie haben einen vertragsrechtlichen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Zusätzlich haben Sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Untermieter aus § 823 BGB.

Dennoch sollten Sie Vorsichtsmaßnahmen ergreifen. So ist es z.B. empfehlenswert, die Zustimmung zur Untervermietung von der Existenz einer Haftpflichtversicherung und der Stellung einer Kaution abhängig zu machen. Dann sind die Schadensersatzansprüche des Mieters und von Ihnen gegen den Untermieter abgesichert, und Sie haben für Ihre vertragsrechtlichen Schadensersatzansprüche gegen den Mieter auch noch dessen Haftpflichtversicherung und dessen Kaution.

Davon abgesehen schuldet der Mieter Ihnen auch so oder so die Mietzahlung, egal ob der Untermieter seine Untermiete an den Mieter zahlt oder nicht.

Auch sollten Sie beachten, dass Sie Ihre Zustimmung von der Person des Untermieters abhängig machen können. Die Zustimmung kann dann aber nur aufgrund von gravierenden negativen Merkmalen des Untermieters verweigert werden, also wenn offensichtlich ist, dass der Untermieter die Wohnung beschädigen wird oder es so viele Untermieter sind, dass die Wohnung zu klein sein wird. Raucher und Tierhalter reicht da nicht, aber mit etwas Geschick können Sie da die Auswahl in Richtung genehmerer Untermieter lenken.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2017 | 01:20

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weber,

vielen Dank für Ihre Antwort! Es ist also unerheblich, ob der Mieter nur einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung untervermieten möchte?
Mir ist klar, dass es das Mietrecht nicht zulässt, Rauchen oder Hunde-/Katzenhaltung in der Wohnung generell zu untersagen. Ich wollte meine Zustimmung zur Untervermietung aber davon abhängig machen, dass der Mieter sich verpflichtet, einen Nichtraucher/eine Nichtraucherin ohne Tiere als Untermieter zu suchen.
Ich habe vom Mieter 3 MM Kaution, ob er eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat, ist mir nicht bekannt, ich gehe jedoch davon aus, da er ein sehr vernünftiger, organisierter Mensch ist.
Vom Untermieter sollte also der Nachweis einer Haftpflichtversicherung und eine Kaution gefordert werden? Wem gegenüber wäre dies zu erbringen, gegenüber mir oder gegenüber dem Mieter? Die Kautionshöhe wäre hier die übliche: max. 3 Kaltmieten?

Danke im voraus für Ihre ergänzende Information zu später Stunde

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2017 | 14:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

nein, es ist nicht unerheblich. Bei der teilweisen Untervermietung hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung, bei der vollständigen Untervermietung jedoch nicht. Wird bei der vollständigen Untervermietung die Zustimmung jedoch ohne Grund verweigert, kann der Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung haben.

Sie sollten Ihren Mieter nach einer Haftpflichtversicherung fragen, in den meisten Mietverträgen ist eine entsprechende Verpflichtung enthalten.

Die Kaution und die Haftpflichtversicherung des Untermieters muß gegenüber dem Mieter erbracht werden, da dieser der Vertragspartner im Untermietverhältnis ist. Die Kautionshöhe wäre die üblichen drei Monatsmieten.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.11.2017 | 17:19


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