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Zustimmung des Vermieters bei Untermiete BGB 540

27.05.2011 13:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Kann die - gemäß § 540 BGB erforderliche - Zustimmung des Vermieters zu einen Untermietvertrag auch konkludent erfolgen?
- Im vorliegenden Fall wurde ein Nutzungs- und Überlassungsvertrag eines Stallgebäudes mit Aussenanlagen geschlossen, der Nutzer (wohl Mieter i.S. des BGB) hat dann von verschiedenen und wechselnden Personen Pferde eingestellt (wohl Untermieter-?) - der Vermieter hatte Kenntnis davon (über mehrere Jahre).

Wenn dann der Eigentümer des Grundstückes wechselt - wie hier durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung - ist dann erneut eine Zustimmung des (neuen) Vermieters erforderlich?

Der neue Eigentümer hat bislang noch nicht den Besitz am Grundstück erlangt (wird versucht durch Räumung) und hat nach Zuschlagsbeschluss den Mieter nie kontaktiert, obwohl ihm das Mietverhältnis bekannt war. Es erfolgte auch keine (Sonder-)kündigung.

Jetzt wird behauptet, der Mieter hätte zum einen den neuen Eigentümer um Verlängerung des Mietvertrages bitten und zum andern die Erlaubnis zur Untermiete einholen müssen Richtig?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass Sie wohl zu Recht von einem Mietverhältnis und von mehreren Untermietverhältnissen ausgehen. Vorliegend liegt, ausgehend von Ihrer Schilderung, wohl kein Pachtverhältnis oder Verwahrungsverhältnis vor.

Die von Ihnen angesprochene Erlaubnis des Vermieters gem. § 540 BGB ist eine einseitige (formlose)empfangsbedürftige Willenserklärung, die auch stillschweigend erteilt werden kann.

Allerdings kann der Mietvertrag eine Klausel enthalten, die bestimmt, dass eine Untervermieterlaubnis der SCHRIFTFORM bedarf. Sie sollten den Hauptmietvertrag durchsehen, ob darin eine solche Klausel enthalten ist.

Im Übrigen kann die längere Duldung als Erlaubnis ausgelegt werden.
Wenn in Ihrem Fall der Vermieter über mehrere Jahre Kenntnis von den verschiedenen Untervermietungen bzw. davon hatte, dass der vermietete Raum an verschiedene Personen ständig untervermietet worden ist, dann kann meines Erachtens eine (konkludente) allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung angenommen werden. Es ist keineswegs zwingend gesetzlich vorgeschrieben, dass es einer ausdrücklichen (schriftlichen) Erlaubnis des Vermieters bedarf.

Was den Eigentümerwechsel angeht, ist Folgendes auszuführen:
Hier ist § 566 BGB ausschlaggebend. Eigentlich gilt dieser nur für Mietverhältnisse über Wohnraum, ist aber über § 578 Abs. 1 BGB auch auf Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume anzuwenden.

Dieser schreibt vor, dass "der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten" voll eintritt. Dabei gilt der Grundsatz, dass der Erwerber in sämtliche Rechte und Pflichten eintritt, die nicht nur aus Anlass des Mietvertrages begründet worden sind.

Der Erwerber ist also während seiner Eigentümerstellung zur Gewährung des Mietgebrauchs in dem Umfang verpflichtet, wie er sich aus dem Vertrag und der bisherigen Praxis ergibt. Auf seine Kenntnis vor Eigentumserwerb kommt es nicht an. Dies gilt auch für die Untervermietung (so Lammel, in: Anwaltkommentar Wohnraummietrecht, § 566 BGB , Rn. 84).

Die Behauptung, dass der Mieter zum einen den neuen Eigentümer um Verlängerung des Mietvertrages hätte bitten müssen und zum anderen die Erlaubnis zur Untermiete einholen müssen, ist in dieser Form also, ausgehend von Ihrer Sachverhaltsschilderung, unrichtig.


Ich hoffe, Ihnen durch diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Für eine weitere Beauftragung stehe ich gerne zur Verfügung. Sollten Unklarheiten bestehen, bitte ich Sie, die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.

An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Kerem E. Türker
Rechtsanwalt

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