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Zustimmung bei Unterschreitung der Abstandsfläche bei Erbpacht

| 02.07.2016 21:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


23:54
Wer muss zustimmen, wenn die Abstandsfläche um 1m (Balkon) unterschritten wird. Der Erbbauberechtigte oder der Eigentümer, in diesem Fall die Stadt?
Ich habe meinen maroden Holzbalkon, für den ich eine Baugenehmigung und die Zustimmung des damaligen Nachbarns (Erbbauberechtigter) für die Unterschreitung der Abstandsfläche - 2m Abstand- besaß, ersetzt. Der ersetzte Balkon wird seitens der Bauaufsicht als Neubau gewertet und der neue Nachbar stimmt nun der verringerten Abstandsfläche nicht zu. Kann die Stadt als Eigentümer des Nachbargrundstücks, der verringerten Abstandsfläche, entgegen dem Wunsch des betroffenenen Nachbarn zustimmen? Muss der Nachbar überhaupt zustimmen- schließlich bestand bereits ein Balkon mit verringerter Abstandsfläche, als er sein Haus kaufte. Hat er das Recht, gegen den nun ersetzten Balkon, mit gleicher Abstandsfläche vorzugehen? Und was habe ich im schlimmsten Fall zu befürchten?

,
02.07.2016 | 22:48

Antwort

von


(1030)
Hallestr. 101
53125 Bonn
Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrte Fragenstellerin,

im Verhältnis Erbbauberechtigter zu Grundstückseigentümer verdrängt der Erbbauberechtigte den Grundstückseigentümer aus dessen Abwehrposition: Der Erbbauberechtigte wird wie der Grundstückseigentümer behandelt, vgl. BVerwG, 16. 9. 1993 – 4 C 9.90 – BRS 55, 163 .

Zwar könnte die Stadt zustimmen, aber das würde nicht die notwendige Zustimmung des Nachbarn überspielen. Sicherlich würde aber ein Verwaltungsgericht die Zustimmung der Gemeinde als Eigentümer und kommunale Behörde aber bei der Sachentscheidung besonders gewichten, wenn sie in der Sache gut begründet ist.

Wenn der Bau bereits längere Zeit besteht, kann es auch zu einer Verwirkung des Rechtsschutzbedürfnisses kommen. Der Nachbar kann grundsätzlich sowohl seine verfahrensrechtlichen Anfechtungsrechte, als auch seine materiellen Abwehrrechte gegenüber ihn beeinträchtigenden Bauvorhaben verwirken. Verwirkung ist dabei ein auf dem Grundsatz von Treu und Glauben beruhender Vorgang der Rechtsvernichtung und bedeutet allgemein, dass ein Recht nicht mehr ausgeübt werden kann, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (vgl. Dirnberger, a.a.O., Art. 66 Rd.Nr. 542 f.). Erforderlich ist mithin grundsätzlich das Vorliegen sowohl eines Zeit- als auch eines Vertrauensmoments. Im Einzelfall kann jedoch bereits das Vorliegen nur eines der beiden Merkmale genügen (Dirnberger, a.a.O., Art. 66 Rd.Nr. 543), was insbesondere bei einem besonders langen Zeitraum der Fall sein kann.

Sollte der Nachbar aber rechtzeitig tätig werden, droht im schlimmsten Fall die Verpflichtung zum Rückbau. Vorteilhafter wäre es sicher, wenn die Stadt den Balkon nicht als Neubau kategorisieren würde. Denn dann könnte man schon eher den Bestandsschutz ins Feld führen. Ein Neubau ist leider zustimmungsbedürftig.

Falls ich Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage geholfen habe, freue ich mich über eine Bewertung mit 5,0 . Bei Rückfragen nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


Rückfrage vom Fragesteller 02.07.2016 | 23:48

Sehr geehrter Herr Saeger,
ich habe einen Antrag auf Zulassung abweichender Bebauung nach §§ 73, 6 BauO NRW gestellt und begründet, dass es sich 1. um einen Ersatz handelt (gleicher Abstand) und der Nachbar 2. keinen faktisch wahrnehmbaren Vorteil hätte, wenn der Balkon entsprechend §6 BauO mit 3m Abstand gebaut worden wäre. Kann das Bauamt die Abweichung von der Abstandsfläche ohne Zustimmung des Nachbarn genehmigen?
Und was ist der Unterschied zwischen Ersatz und Neubau- gibt es hier eine Definition oder ist dies Auslegungssache? Der neue Balkon ist etwas kleiner (verkürzt) und hat eine etwas andere Form. Habe ich Chancen, bei einem abschlägigen Bescheid in Widerspruch/Klage zu gehen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.07.2016 | 23:54

Sehr geehrter Fragenstellerin,

a) ja die Genehmigung kann auch ohne Zustimmung erteilt werden. UU bietet sich hilfsweise auch der Antrag auf einen Dispens an.

b) Ein Ersatzbau liegt vor, wenn die Baumaterialien und Maße des Vorbaus im wesentlichen im Rahmen des Vorbaus eingehalten werden. Sicherlich im Grundsatz nicht vorteilhaft ist die Wahl einer anderen Form. Für die Beurteilung derErfolgsaussichten einer Klage sollten Sie einen Kollegen vor Ort kontaktieren. Dies kann man ohne Akteneinsicht nicht realistisch beurteilen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 05.07.2016 | 11:52

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"Die Antwort war zwar hilfreich aber umständlich und zunächst wenig konkret. Die Nachfrage wurde aber präziser beantwortet.
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 05.07.2016
4/5,0

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Vielen Dank


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