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Zustimmung Teilung eines Grundstückes an Privatstrasse

07.04.2017 19:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Baulastfragen nach Teilung von Baugrundstücken.

Einer von 4 Grundstückseigentümern, deren Grundstück über eine gemeinsame Privatstrasse erschlossen werden, verkauft sein Grundstück. Der neue Besitzer erhält einen positiven Vorbescheid (kein B-Plan, nur §34 etc.) der Gemeinde, die ihm nach Teilung des Grundstückes den Weg frei macht, statt der üblichen 2 Wohneinheiten pro Grundstück, also EFH mit Einliegerwohnung, nun 4 Wohneinheiten mit Garagen zu errichten. Im textlichen Teil des Vorbescheides steht, dass durch die Teilung des Grundstückes die Baulast der Privatstrasse angepaßt werden muss. Nun gehört diese Privatstrasse zu gleichen Teilen allen 4 Grundstückseigentümern. Könnte einer der 4 die Teilung des Grundstückes verhindern, wenn er einer Anpassung der Baulast nicht zustimmen will?

Gerne zu Ihren Fragen:

"Der Begriff der Grundstücksteilung ist in § 19 Abs. 1 BauGB definiert. Hiernach ist die Teilung eines Grundstücks die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

Bauordnungsrechtliche Vorschriften, die bei Grundstücksteilungen beachtet werden müssen, sind insbes. folgende:

Auf sämtlichen von der Teilung betroffenen Grundstücken müssen die Regelungen über Abstandsflächen gem. § 6 (kompatibel zur BauO NRW, der Uz.) für sämtliche Gebäude oder sonstige Abstandsflächen relevante Anlagen und Einrichtungen eingehalten werden.

Die Erschließung sämtlicher von der Teilung betroffenen Grundstücke gem. §§ 4 und 5 (kompatibel zur BauO NRW, der Uz.) muss gesichert sein. Sofern in Folge der Grundstücksteilung ein Grundstück entsteht, das keinen direkten Zugang zu öffentlichen Verkehrsflächen hat, ist die Teilung nur zulässig, wenn die Zufahrt von öffentlichen Verkehrsflächen über ein anderes Grundstück gesichert ist, was in der Regel durch Baulast geschieht.

Entsprechendes gilt für Rettungswege, Bewegungsflächen etc., die für jedes der aus der Teilung hervorgegangenen Grundstücke vorliegen müssen. Nach der Teilung müssen die Regelungen über Brandschutz gem. § 13 und Brandwand gem. § 27 eingehalten werden. Das bedeutet, dass in Folge der rechtlichen Zuordnung bestehender Gebäude zu unterschiedlichen Grundstücken erhöhte Anforderungen entstehen können.

Die Anordnung der notwendigen Stellplätze muss den Regelungen des § 44 iVm einer kommunalen Stellplatzsatzung entsprechen. Die durch die Baugenehmigung bzw. im Falle der Genehmigungsfreistellung durch die Planung erfolgte Zuordnung der Stellplätze muss für sämtliche aus der Teilung hervorgehenden Grundstücke den Anforderungen entsprechen. Befinden sich notwendige Stellplätze nach der Teilung auf einem anderen Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne, dann besteht die Möglichkeit, diese Stellplätze durch Baulast für das bebaute Grundstück zu sichern.

Für die Beachtung der Regelungen in Abs. 2 S. 1 und § 19 Abs. 2 BauGB sind die Grundstückseigentümer verantwortlich. Entstehen durch die Teilung bebauter Grundstücke formell und materiell baurechtswidrige Verhältnisse, kann die Bauaufsichtsbehörde aufgrund ihrer Eingriffsermächtigung Maßnahmen ergreifen, um für die Herstellung rechtmäßiger Zustände zu sorgen. In Betracht kommt neben der Herbeiführung rechtmäßiger Zustände durch Baulasteintragung, sofern dies für den Eigentümer rechtlich möglich ist, insbes. der Erlass einer Abrissverfügung zur Beseitigung der rechtswidrigen Zustände.

Ein bauordnungswidriger Zustand kann auch dadurch eintreten, dass ein aus der Teilung hervorgegangenes Grundstück nur eine Bebauung mit einer Grenzgarage hat, jedoch keine Bebauung mit einem Hauptgebäude mehr zulässt. Nach Sinn und Zweck der Privilegierung ist diese nur auf solche Garagen und Nebengebäude anzuwenden, die sich zusammen mit dem zugehörigen Hauptgebäude auf demselben Grundstück befinden (VGH München BeckRS 1999, 26472; VG Frankfurt a. M. BeckRS 2011, 55932).
Gegen eine bevorstehende Teilung kann ggf. mit einer Untersagungsverfügung vorgegangen werden. Eine Prüfung seitens des Grundbuchamtes findet in Bezug auf die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Regelungen nicht statt. Es bedarf zum Vollzug der Grundstücksteilung auch keines Negativattests der Bauaufsichtsbehörde."

(Zitatende BeckOK BauordnungsR Hessen/Neukirch HBO § 7 Rn. 10-19, beck-online)


Das Zitat aus dem a.a.O genannten Kommentar bezieht sich auf §§ der BauO des Landes Hessen, die in den wesentlichen Vorschriften zur Baulast (Abstandsflächen, Teilung von Gründstücken und Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken) mit der BauO NRW kompatibel sind.


Allerdings bitte ich Sie zu beachten, dass eine abschließende Bewertung aufgrund dieser nur summarischen Prüfung nicht möglich ist. Denn dazu ist die Kenntnis aller relevanten Umstände vor Ort erforderlich sowie auch der Einblick in die zugänglichen Behördenakten unerlässlich.

Akteneinsicht in die Behördenakten können Sie nach § 29 VwVerfG selbst, besser noch über eine/n Anwalt/in vor Ort erlangen, der oder die damit eine weiterführende Beratung gewährleisten kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2017 | 09:37

Sehr geehrter Herr Burgmer,
danke für die Ausführungen! Zu diesem aus meiner Sicht entscheidenden Absatz benötige ich eine Präzisierung:

"Die Erschließung sämtlicher von der Teilung betroffenen Grundstücke gem. §§ 4 und 5 (kompatibel zur BauO NRW, der Uz.) muss gesichert sein. Sofern in Folge der Grundstücksteilung ein Grundstück entsteht, das keinen direkten Zugang zu öffentlichen Verkehrsflächen hat, ist die Teilung nur zulässig, wenn die Zufahrt von öffentlichen Verkehrsflächen über ein anderes Grundstück gesichert ist, was in der Regel durch Baulast geschieht."

Daher nochmal meine Eingangsfrage: Es sind 4 Grundstücke, 2 in der Mitte und jeweils eines an den Enden der T-förmigen Privatstrasse, die dann alle 4 Grundstücke mit dem öffentlichen Strassenraum verbindet. Eines der beiden mittleren Grundstücke soll nun an der Privatstrasse von seiner ursprünglichen Breite von ca. 30m auf 2x15m geteilt werden. Es hängen danach also 3 Grundstücke mittig an der Privatstrasse und wie zuvor 2 an den Enden des T's. Damit sind es 5 Grundstücke statt zuvor 4, die direkt an der Privatstrasse hängen. Damit die Erschließung des neuen Grundstücks direkt über die Privatstrasse mögliche wird, muss - wie Sie ausführen - die Baulast geändert werden. Müssen die anderen Eigentümer dem zu stimmen oder nicht? Ich denke auch an das Überfahrtsrecht der Feuerwehr etc. bei dem die Baulast ja über die Köpfe der Eigentümer hinweg eingetragen wird, da öffentliches Interesse etc.

Danke für eine Ergänzung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2017 | 13:00

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

"Damit die Erschließung des neuen Grundstücks direkt über die Privatstrasse mögliche wird, muss - wie Sie ausführen - die Baulast geändert werden. Müssen die anderen Eigentümer dem zu stimmen oder nicht? Ich denke auch an das Überfahrtsrecht der Feuerwehr etc. bei dem die Baulast ja über die Köpfe der Eigentümer hinweg eingetragen wird, da öffentliches Interesse etc."

Antwort:

Leider kenne ich aus der Ferne weder die räumlichen Verhältnisse vor Ort, also die Pläne der Grundstücke/Privatstraße/öfft. Str. und auch den Inhalt der konkreten Baulast (kann sehr spezifisch sein) sowie den Bau-Vorbescheid nicht.

Ich kann daher nur generell die Rechtslage zur Baulast darstellen:

Eine Baulast ist im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung zu berücksichtigen. Ein Bauvorhaben, das damit nicht im Einklang steht, ist nicht genehmigungsfähig. Jedoch ist die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur; gibt damit nur (!) der Bauaufsichtsbehörde unmittelbare Rechte. Die Baulast gewährleistet daher aus Sicht der begünstigten Grundstückseigentümer nicht die zivilrechtliche Sicherung, etwa. durch Grunddienstbarkeiten. Daher können die aus der Baulast Belastete ggf. zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, also einen Ausgleichsanspruch nach § 906 Absatz 2 S.2 BGB oder aus Bereicherungsrecht nach §§ 812 ff BGB. Den Begünstigten der Baulast ist zu empfehlen, die Baulast durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch zu sichern.

Maßgeblich ist das in § 83 der Bauordnung NRW (BauO NRW), Stand 6.4.2017 geregelt wie folgt:

§ 83 BauO
Baulast und Baulastenverzeichnis

(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast). Besteht an dem Grundstück ein Erbbaurecht, so ist auch die Erklärung der oder des Erbbauberechtigten erforderlich. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber der Rechtsnachfolgerin oder dem Rechtsnachfolger.
(2) Die Erklärung nach Absatz 1 bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden.
(3) Die Baulast geht nur durch schriftlichen, im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Auf Antrag der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers ist der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.
(4) Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. In das Baulastenverzeichnis können auch Auflagen, Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte eingetragen werden.
(5) Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit guten Wünschen zum Erfolg,

Ihr
Rechtsanwalt W. Burgmer

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