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Zustellung Betriebskostenabrechnung


17.10.2007 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Sehr geehrte Damen und Herren,

bei Vermietung eines 4-Familienhauses gab es zum 30.09.2006 einen Nutzerwechsel.
Die Übergabe ist erfolgt, von der Kaution wurde nach langem Hin und Her ein Betrag iHv 100,00 € einbehalten für den Fall, dass sich eine Betriebskostennachzahlung ergeben sollte.
Die Abrechnung ist jetzt m.E. nach fristgerecht erstellt. Der ehemalige Mieter weigert sich jedoch, seine aktuelle Adresse anzugeben, so dass es nicht möglich ist, die Abrechnung zuzuzstellen.
Die Adresse der Arbeitsstelle ist bekannt.
1. Welche gesetzlichen Anforderungen werden an die Zustellung der Betriebskostenabrechnung gestellt (Einschreiben etc.), um sicherzugehen, dass die Abrechnung dem ehemaligen Mieter zugegangen ist?
2. Besteht die Möglichkeit, die Abrechnung an die Arbeitsstätte zu schicken und welche Art der Zustellung wäre die sicherste für den Vermieter?
3. Wenn sich der Mieter weigert, nachzuzahlen, wie ist die weitere Vorgehensweise für den Vermieter? (Klage?)
4. Ist die Abrechnung für den Zeitraum 2006 fristgerecht erstellt?

Vielen Dank für Ihre Mühe,
mit freundlichen Grüssen
Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Gesetzliche Anforderungen an die Zustellung existieren nicht, bis auf die Voraussetzung, dass die Abrechnung dem Mieter schriftlich „mitzuteilen“ ist.

Dabei ist allerdings der Vermieter beweispflichtig, dass ein fristgemäßer Zugang der Abrechnung erfolgt ist, sollte der Mieter diesen bestreiten. Dafür bietet sich das Einschreiben an, wobei auch bei einem Einschreiben noch nicht der Beweis geführt ist, welchen Inhalt das Einschreiben hatte; die sicherste ist daher sicherlich die persönliche Übergabe unter Zeugen mit schriftlicher Empfangsbestätigung der Abrechnung durch den Mieter. Zugang bedeutet rechtlich, dass die Abrechnung in den Machtbereich des ehemaligen Mieters gelangt und dieser die Möglichkeit der Kenntnisnahme hat. Dieser Zugang kann auch am Arbeitsplatz erfolgen, allerdings ist dort entscheidend, wie dieser ausgestaltet ist. Soweit Sie weitere Auseinandersetzungen sehen, sollten Sie in Betracht ziehen, über Auskünfte (Telefon/Adressen, Melderegisterauskunft etc.) an den aktuellen Wohnsitz/Anschlüsse zu gelangen und sodann mittels vorab per Fax und Einschreiben mit Rückschein die Abrechnung zu übersenden oder unter Zeugen in den Briefkasten einzuwerfen.

Eine unberechtigte Annahmeverweigerung kann im Übrigen den Zugang fingieren.

Der Zugang der Abrechnung für 2006 hat bei monatlichen Vorauszahlungen bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen, wenn der Vermieter Nachforderungen geltend machen will, es sei denn der Vermieter hat eine spätere Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Abrechnungszeitraum ist zumeist das Kalenderjahr; in diesem Fall wäre vorliegend ein Zugang bis zum 31.12.2007 unschädlich. Anderes kann aber bei anderen (vereinbarten) Abrechnungszeiträumen gelten.

Soweit sich der Mieter weigert, trotz fristgerechter Abrechnung nachzuzahlen, besteht zunächst die Möglichkeit der Aufrechnungserklärung mit der einbehaltenen Kaution. Für weitere Beträge verbleibt bei Weigerung nur die Möglichkeit mittels gerichtlicher Hilfe an einen Vollstreckungstitel zu kommen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




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