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Zustandekomme eines Immobilienkaufvertrages


15.11.2005 22:07 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Hierbei geht es um den Kauf einer Doppelhaushälfte. Erst beim Termin zur Durchsprache des endgültigen Kaufvertrages sagte der Bauträger, dass das Haus bereits anderweitig versprochen ist. Der Bauträger bot uns zu gleichen Konditionen ein anderes Haus an, welches in Zukunft in der selben Siedlung erbaut werden soll. Diese Grundstücke kommen jedoch für uns nicht in Frage.
Seit September liefen schon die Verhandlungen und auch der erste Kaufvertragsentwurf war bereits durchgesprochen. Der Bauträger hatte auch schon unserem Finanzberater telefonisch bestätigt, dass der Kauf zustande kommen wird, wodrauf wir die Kündigungsfrist des Kreditvertrages verstreichen liessen (Da wir die Finanzierung schon im Vorfeld abgeschlossen hatten, und der Ablauf der Kündigungsfrist nahte, riefen wir unserern Finanzberater an, dass noch kein Notartermin zustande gekommen sei, wir somit den Vertrag sicherheitshalber kündigen wollten. Daraufhin setzte er sich sofort mit dem Bauträger in Verbindung, schilderte ihm unsere Situation und bekam vom Bauträger die Antwort, dass der Kaufabwicklung seinerseits nichts im Wege steht.)
Kommen wir aus dem Kreditvertrag raus, oder gibt es sogar Möglichkeiten das Haus dennoch zu kriegen?
Durfte der Bauträger unserem Finanzberater mitteilen, dass der Kauf seinerseits zustande kommen wird, obwohl er anderen Leuten das Haus zeitgleich und ohne unser Wissen zugesagt hatte?

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt:

Frage 1 – Möglichkeiten hinsichtlich des Kreditvertrages:


Eine Möglichkeit, aus dem Kreditvertrag „herauszukommen“, sehe ich leider nicht. Zu denken wäre zwar an einen Wegfall der Geschäftsgrundlage oder einen Irrtum. Aber die Geschäftsgrundlage, welche wegfiel, muss für beide Seiten entscheidende Grundlage des Darlehnsvertrages gewesen sein – für die Bank war es der von Ihnen berichtete Sachverhalt sicherlich nicht. Hinsichtlich der Irrtumsproblematik haben Sie sich hier schlicht hinsichtlich der Motivation, den Kredit aufzunehmen, getäuscht. Ein solches Motivirrtum ist aber unbeachtlich.


Frage 2 – Möglichkeiten hinsichtlich des ursprünglichen Hauses

Für Fälle der von Ihnen beschriebenen Art gab es bis zur BGB-Reform 2002 das Rechtsinstitut des culpa in contrahendo, jetzt in § 311 BGB ausdrücklich geregelt, den ich Ihnen hier zu Ihrer Information einfüge:

§ 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur
Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den
Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,

2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf
eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur
Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese
anvertraut, oder ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) 1Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen
entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. 2 Ein solches
Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße
Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder
den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.



Demnach haben Sie –verkürzt formuliert- bei schuldhaftem Abbruch von Vertragsverhandlungen und einem zu bejahenden Vertrauenstatbestand Ansprüche, auch wenn ja eigentlich gerade kein Vertrag zustande gekommen ist. Allerdings beschränkt sich ein solche Anspruch in einem Fall wie dem von Ihnen beschriebenen regelmäßig auf den Vertrauensschaden, nicht auf Erfüllung (BGH, NJW 65, 813; BGH, NJW 68, 1402).

Auch wenn ich Ihre Frage, ob die ursprüngliche Liegenschaft doch zu erwerben sei, deswegen mit Nein beantworte, meine ich, dass Sie hier den Ihnen entstandenen Vertrauensschaden geltend machen können und auch sollen.


Frage 3 – Falschinformation des Bauträgers

Das Verhalten des Bauträgers –die unrichtige Zusicherung an Ihren Finanzberater- war ersichtlich eine Verletzung der vorvertraglichen Pflichten Ihnen gegenüber. Hier kann ich an Antwort 2 anknüpfen. M.E. haben Sie aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten Ansprüche gegen den Bauträger, die Sie vernünftigerweise auch geltend machen sollten.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung.


Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf
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