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Zustand von Elektrogeräten bei Wohnungsverkauf

16.10.2010 21:48 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beabsichtigter Verkauf einer Eiigentumswohnung. Mit dem Käufer habe ich einen Gesamtkaufpreis in Höhe von xx.xxxx EUR vereinbart inkl. Mobiliar ( ohne Benennung eines Betrages für das Mobiliar). Dieses Angebot habe ich dem Käufer geschickt und dieses zeitlich befristet (Wohnung ist sehr günstig und es besteht die Möglichkeit, die Wohnung teurer zu verkaufen. Ich bin jedoch mit den Verhandlungen gut vorangekommen und denke, dass der Käufer auch gut in die WEG-Gemeinschaft passt)..Gegenüber dem Käufer erwähnte ich mündlich, dass man Grunderwerbsteuer sparen könnte, wenn ein man einen realistischen Betrag für das Mobiliar als Teil des Gesamtkaufpreises im Notarvertrag angibt. Der Käufer kannte die Möglichkeit nicht. Ich nannte den Betrag x.xxx EUR. Vom Notar erhielt ich ein Formular für die Vorbereitung des Kaufvertrages in dem ich den Betrag x.xxx EUR für das Mobiliar/Inventar (ohne genauere Spezifikation) nannte. Nun erhielt ich gestern den Kaufvertragsentwurf mit folgendem Wortlaut: Im § 3 (Kauf) (des Kaufvertrages) steht:"Mitverkauft und im Kaufpreis gemäß §4 (Kaufpreis) des Kaufvertrages mit einem Gesamtbetrag von x.xxx.- EUR enthalten sind die folgenden Gegenstände: das vorhandene Inventar –die Wohnung ist als Ferienwohnung eingerichtet- einschließlich der Küche mit Elektrogeräten (auf Einzelaufstellung wird verzichtet)." Im §4 steht „Der Kaufpreis beträgt EUR xx.xxx.- Er ist zur Zahlung fällig am ….. und zahlbar auf das Konto der Verkäufer………" . (Anmerkung: Der in § 4 genannte Kaufpreis ist der Preis, den ich auch als Gesamtkaufpreis inkl. Mobiliar gegenüber dem Käufer im schriftlichen Angebot genannt habe). Im § 6 (Gewährleistung) steht:"………..Jegliche Ansprüche des Erwerbers auf Nacherfüllung, Schadensersatz, Rücktritt oder Leistungsverweigerung wegen etwaiger bereits heute vorhandener Sachmängel und wegen Flächenmaßunrichtigkeit sind ausgeschlossen. Dies gilt nicht, soweit eine vorsätzliche Pflichtverletzung gegeben ist. Dem Erwerber ist der Zustand des Vertragsgegenstandes bekannt. Veräußerer versichert, dass verborgene Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber ist darauf hingewiesen, dass er etwaige Mängel hinnehmen oder beseitigen muss und dass Ansprüche gegen den Veräußerer nur wegen verborgener und zudem arglistig verschwiegener Mängel geltend gemacht werden können. Veräußerer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis zur Übergabe im heute gegebenen Zustand zu erhalten. Die mitverkauften Elektrogeräte sind im funktionstüchtigem Zustand zu übergeben."
Und nun mein Problem: In der Küche befinden sich ein Warmwassserboiler über der Spüle, eine Umluft-Abzughaube über dem Kochfeld, ein Vierplattenkochfeld eingelassen in die Küchenarbeitsplatte und ein Einbaubackofen darunter. Der Kühlschrank steht separat in der Küche, der als Unterbaugerät unter der Küchenarbeitspaltte verwendet werden kann oder auch als Einzelgerät mit einer separaten aufgesetzten Platte (Platte ist derzeit nicht vorhanden). Die Käufer waren mehrmals in der Wohnung und haben sich alles angeschaut. In der Küche habe ich nur über den Wasserboiler gesprochen, der sichtlich verkalkt ist (transparenter Wasserbehälter), dass dieser eine Entkalkung erfordert...Die Käuferin (50% mit ihrem Ehemann) warf noch einen Blick in den Backofen und in den Kühlschrank, sagte aber nichts. Über diese Geräte wurde weiter nicht (!) gesprochen. . Wir wohnen sehr weit entfernt von dieser Wohnung entfernt und die Wohnung wurde von einer Putzfrau gereinigt. Die Wohnung hatte ich schon seit längerem nicht gesehen. Nachdem die Käufer die Wohnung verlassen hatten, schaute ich selber in den Backofen und in den Kühlschrank, beide Teile waren total schmutzig. Die Griffleiste des Backofens klebte und war locker auch der Kühlschrank war nicht gereinigt. Der Griffleiste am Kühlschrank fehlte ebenso die Abdeckplatte. Mir war das total peinlich! Da jedoch die Küchenmöbelzeile nebst Hängeschränken in einem optisch einwandfreien Zustand sind, kam ich nicht auf die Idee in die Geräte vorher hinein zuschauen. Die Geräte sind noch in diesem schmutzigen Zustand. Ich habe mir vorgenommen, beim nächsten Aufenthalt, anlässlich der Notarvertragsunterzeichnung diese zu reinigen. Auf die Idee die Küchengeräte anzuschalten kam ich beim letzten Aufenthalt nicht!. Nun weiss ich beim besten Willen nicht, ob diese funktionieren! Da ich erst sehr kurzfristig vor dem Notartermin anreisen kann, kann ich erst bei der Verhandlung mitteilen ob die Geräte funktionieren oder nicht. Sollten sie funktionieren , prima Jedoch wenn sie es nicht tun was dann? Es stellt sich nun mittlerweile zudem bei mir die Frage, ob die Geräte überhaupt und zudem in funktionstüchtigem Zustand von mir übergeben werden müssen.
Abschließend möchte ich anmerken, dass die Wohnung insgesamt auf Anhieb optisch als nicht neuwertig eingestuft wird und älteren Baujahrs ist, dementsprechend auch die Elektrogeräte. Der Verkauf erfolgt von privat an privat ohne Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten. Auskünfte zur Wohnung gegenüber dem Käuferpaar habe ich nur selber gegeben.
Was soll/kann ich dem Notar vorab mitteilen bzgl Änderungen/Ergänzungen im Vertrag? Vermeiden möchte ich, dass evt. noch ein separater neuer Kaufvertrag nun generiert wird (für Elektrogeräte in der Küche) oder sich eine weitere Kaufpreissenkung ergibt.
Für baldige Beantwortung wäre ich sehr dankbar, da der Kaufvertrag bereits Mitte dieser Woche unterzeichnet werden soll.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Die Elektrogeräte sind laut Vertragsentwurf »in funktionstüchtigem Zustand« zu übergeben. Dies haben Sie also vertraglich zugesichert und haften somit für Mängel, wenn mindestens eines der Geräte nicht funktionieren sollte.

Um dies zu ändern, muss die Klausel gestrichen werden.

Darüberhinaus muss aber kein gesonderter Haftungsausschluss für die Geräte formuliert werden, da insoweit der bereits vorhandene Haftungsausschluss greifen würde. Sie würden nach Streichung der Klausel nur noch für Arglist haften (§ 444 BGB: Haftungsausschluss ). Wenn Sie keinen Anlass haben, an der Funktionstüchtigkeit der Geräte zu zweifeln, handeln Sie dann insoweit nicht arglistig und würden auch nicht haften.

Ob sich die Käufer auf diese Vertragsänderung einlassen, bleibt abzuwarten. Es dürfte jedenfalls davon auszugehen sein, dass Sie einen Abschlag vom Kaufpreis hinnehmen müssen, wenn Sie die Funktion der Geräte nicht gewährleisten können.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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