Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Bitte prüfen Sie, ob Ihre Angaben hinsichtlich der Daten zutreffend sind. Sie schreiben, daß das Mietverhältnis zum 01.08.2008 beginnen solle. Der Vermieter habe mündlich zugesichert, zwischen dem 07.07.2008 und dem 15.08.2008 aus dem Haus auszuziehen. Da Sie offensichtlich einen Auszug bis spätestens zum 15.08.2008 akzeptiert haben, spricht einiges dafür, daß das Mietverhältnis zum 01.09.2008 beginnen sollte. Bei einem Mietbeginn am 01.08.2008 müßten Sie ggfls. den Mietzins zahlen. Dies ist jedoch eine sekundäre Frage, da die Zahlungspflicht dann entfällt, wenn Ihnen die Mietsache nicht zur Nutzung überlassen wird.
Ich vermute, daß es richtigerweise heißen soll, daß der Vermieter bis spätestens zum 15.07.2008 ausgezogen sein sollte. So schreiben Sie, der Vermieter sei bis heute, den 21.08.2008, nicht vollständig ausgezogen. Heute haben wir jedoch den 21.07.2008.
2.
Wenn das Mietverhältnis zum 01.08.2008 beginnt, ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen das Mietobjekt zu diesem Tag, also zum 01.08.2008, in ordnungsgemäßem und vertragsgemäßem Zustand zu übergeben.
Soweit Sie mit dem Mieter abgesprochen hatten, Sie benötigten eine Renovierungszeit von mindestens 14 Tagen und soweit der Vermieter zugesichert hatte, er würde bis zum 15.07.2008 aus der Wohnung ausziehen, stellt sich die Frage, ob dies ggfls. im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung beweisbar ist. Sie müßten im Streitfall den Nachweis erbringen, daß sich der Vermieter verpflichtet hat, das Mietobjekt bis spätestens zum 15.07.2008 verlassen zu haben. Da es eine schriftliche Erklärung (Urkunde) wohl nicht gibt, kommen nur Zeugen als Beweismittel in Betracht.
3.
Der Zustand des Hauses, das Sie angemietet haben, muß dem Vertrag entsprechen. So kann ein Mieter beispielsweise durchaus ein baufälliges Haus mit Mängeln anmieten, ohne daß er daraus Ersatzansprüche gegen den Vermieter herleiten kann.
Nach den §§ 536 BGB
und 536 a BGB
stehen dem Mieter ggfls. gegen den Vermieter Ansprüche auf Mietminderung und Schadenersatz zu. Dies gilt aber dann nicht, wenn der Mieter bei Vertragsschluß den Mangel der Mietsache kannte; vgl. § 536 b BGB
.
Den Müll und den Bauschutt wird der Vermieter entfernen müssen. Bzgl. des verwilderten Zustands des Gartens stellt sich die Frage, ob Sie hier eine Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen haben, wonach sich der Vermieter verpflichtet hat, den Garten in einen pfleglichen Zustand zu versetzen. Ich nehme an, daß eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden ist. Dann wird es für Sie schwierig, den Vermieter zur Durchführung von Gartenarbeiten zu verpflichten, da man über die Frage, wie ein Garten auszusehen hat, durchaus geteilter Meinung sein kann. Im übrigen haben Sie bei Abschluß des Mietvertrags vermutlich den Zustand des Gartens gekannt.
Wenn Sie diesbzgl. in den Mietvertrag oder in eine Zusatzvereinbarung nichts darüber aufgenommen haben, woraus sich ergibt, daß der Vermieter noch Gartenarbeiten vor Übergabe des Objekts durchzuführen habe, dürfte ein Anspruch Ihrerseits nicht in Betracht kommen.
4.
Der Zustand von Haus und Garten muß so sein, daß die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Wie bereits o.a., kann der Zustand einer Mietsache trotz Vorliegen eines Mangels vertragsgemäß sein, wenn der Mieter den Zustand in Kenntnis des Mangels akzeptiert hat.
5.
Soweit Sie auf § 18 des Mietvertrags Bezug nehmen, dürfte dort geregelt sein, daß Sie bei Auszug aus dem Haus Schönheitsreparaturen durchzuführen haben. Ob und inwieweit diese Klausel einer rechtlichen Überprüfung Stand hält, kann ich, da ich den Mietvertrag nicht kenne, nicht beurteilen.
Wenn § 18 des Mietvertrags aber Ihre Renovierungspflicht bei Ihrem Auszug aus dem Haus regelt, können Sie daraus keine Verpflichtung des Vermieters herleiten, daß er bei dem jetzigen Auszug aus dem Haus seinerseits Renovierungsarbeiten durchführt.
6.
Wenn Sie bei der Übernahme einen Sachverständigen in Anspruch nehmen möchten, können Sie sich diesbzgl. an die zuständige Handwerkskammer wenden.
Vielleicht ist es auch ratsam, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, um zu erörtern, wie weiter verfahren werden soll, wenn sich das Mietobjekt zum Zeitpunkt der Übergabe in einem nicht vertragsgemäßen Zustand befinden sollte.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
(Rechtsanwalt)
Diese Antwort ist vom 21.07.2008 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Raab,
vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort!
Ich meinte natürlich den 15.07.08 und den 21.07.08.
Eine Frage habe ich noch:
Was bedeutet, der Vermieter hat in "ordnungsgemäßem Zustand" zu übergeben? Bei Abschluss des Mietvertrages konnten wir viele unordnungsgemäße Zustände nicht erkennen und für uns ist ein ordnungsgemäßer Zustand in geputztem sauberen besenreinen Zustand.
Als Fazit ziehen wir jetzt, dass wohl alles am besten schriftlich und unter Zeugen festgehalten werden sollte?
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Unter einem ordnungsgemäßem Zustand der Mietsache versteht man den vertragsgerechten Zustand. D.h., der Zustand des Hauses ist dann ordnungsgemäß, wenn er den Vereinbarungen der Parteien des Mietvertrags entspricht.
Gibt es keine konkreten Vereinbarungen bzgl. bestimmter Punkte, muß letztlich durch Auslegung ermittelt werden, was unter einem ordnungsgemäßem Zustand zu verstehen ist. Dies ist letztlich, wie bei allen unbestimmten Rechtsbegriffen, im Zweifelsfall Sache des Gerichts.
Unter einem ordnungsgemäßem Zustand versteht man einen Zustand der Mietsache, der in Anbetracht aller maßgeblichen Punkte (Alter des Hauses etc.) der Vorstellung des Durchschnittsbürgers entspricht.
Nicht ordnungsgemäß wäre beispielsweise eine Wohnungsübergabe, wenn sich in der Wohnung noch Sperrmüll u.ä. befinden würde. Im Einzelfall wird man aber trefflich darüber streiten können, ob ein Zustand noch ordnungsgemäß ist oder schon als nicht mehr vertragsgerecht betrachtet werden kann.
In Grenzfällen wird sich der Satz „Zwei Juristen, drei Meinungen" als realistische Erkenntnis herausstellen.
2.
Sie sagen, für Sie sei ein Zustand einer Wohnung dann ordnungsgemäß, wenn sie geputzt, sauber und besenrein sei. Bereits diese Einschätzung zeigt, daß jeder von einem ordnungsgemäßen Zustand einer Mietwohnung wohl eine andere Vorstellung hat. So bedeutet „besenrein", daß die Wohnung vom gröbsten Schmutz befreit ist. Eine Steigerung des besenreinen Zustands ist eine geputzte Wohnung. D.h., ist vertragsgemäß eine geputzte Wohnung zu übergeben, hat der Vermieter mehr zu veranlassen, als wenn er die Wohnung nur in einem besenreinen Zustand dem Mieter überlassen muß.
3.
Das von Ihnen gezogene Fazit, daß man am besten alles schriftlich festhalten sollte, ist sicherlich richtig. Wenn die vertraglichen Rechte und Pflichten eindeutig formuliert sind, weiß jede Vertragspartei, was sie schuldet und was erwartet werden kann.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
(Rechtsanwalt)
