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Zuschlagsbeschwerde in Zwangsversteigerung


05.08.2006 13:32 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Für die Zuschlagsbeschwerde in einer Zwangsversteigerung, die ich in den nächsten Tagen einreichen möchte, suche ich überzeugende Argumente.

Dabei möchte ich Bezug nehmen auf die "bestehenbleibenden Rechte". Auf Anfrage des Rechtspflegers schickte die Bausparkasse, die einen deutlich höheren Anteil an den "bestehenbleibenden Rechten" einnimmt als die Bank(die sich nicht geäußert hat), dem Rechtspfleger folgendes Schreiben:

"...teilen wir mit, daß wir vermutlich Löschungsbewilligung für die zu unseren Gunsten eingetragene Grundschuld erteilt und diese dem/den Eigentümer/n ausgehändigt haben.

Unterlagen stehen uns nicht mehr zur Verfügung, da die Aufbewahrungsfrist abgelaufen ist. Wir machen deshalb aus dem Grundpfandrecht keine Ansprüche mehr geltend.

Wir sind mit der Auszahlung an den nunmehr aus der Grundschuld Berechtigten sowie mit dem Erlöschen des Grundpfandrechtes einverstanden."

Obwohl die Bausparkasse dem Rechtspfleger mitteilte, dass sie aus dem Grundpfandrecht keine Ansprüche mehr geltend machen will, werden für die Bausparkasse im Grundbuch immer noch "bestehenbleibende Rechte" geführt. Aus diesem Grund wurden sie bei der Zwangsversteigerung berücksichtigt (und dadurch die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze in dramatischer Weise gedrückt!).

Wie kann ich diese paradoxe und für mich schädliche Situation bei der Argumentation für eine Zuschlagsbeschwerde berücksichtigen?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben summarisch gerne wie folgt beantworte:

Bestehenbleibende Rechte werden bei der Feststellung des geringsten Gebotes berücksichtigt sind und gehören nicht zu dem bar zu zahlenden Teil. Denkbar sind in diesem Zusammenhang etwa Grundschulden, Hypotheken oder Grunddienstbarkeiten. Sie berichten, dass in Ihrem Fall eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen war. Diese wäre dem Grundsatz nach vom Ersteher zusätzlich zum Bargebot zu übernehmen. Es bleiben nämlich diejenigen Rechte bestehen, die Vorrang gegenüber dem Recht genießen, aus welchem der vom höchsten Rang aus betreibende Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt; alle anderen Rechte erlöschen.

Sie sollten in Ihrer Zuschlagsbeschwerde, für die es die §§ 95 ff. ZVG zu beachten gilt, anführen, dass die Löschungsbewilligung erteilt worden ist, weshalb eine entsprechende Löschung der Grundschuld durch das Grundbuchamt hätte vorgenommen werden müssen Dieses wird grundsätzlich aber nur auf Antrag hin tätig - ob dieser gestellt wurde, kann hier nicht beurteilt werden, wenn nicht ein Fall des § 84 GBO vorliegt (das Grundbuchamt muss aber die Möglichkeit gehabt haben, von der Löschungsbewilligung Kenntnis zu nehmen). Dass die Bausparkasse aus der Grundschuld keine Rechte mehr geltend machen will, betrifft den schuldrechtlichen Teil der Löschung, um den dinglichen Teil in Einklang zu bringen, bedarf es der Löschung im Grundbuch! Jedenfalls besteht bei Ihnen die Gefahr, dass das Grundstück verschleudert worden ist, was Sie ebenfalls anmerken sollten.

Vorliegend bleibt die Frage offen, aus welchem Grund die Löschung nicht stattgefunden hat. Es erscheint möglich, dass bei der Versteigerung formal korrekt vorgegangen worden ist, ohne Einsicht in die entsprechenden Dokumente kann über die Erfolgsaussichten Ihrer Beschwerde seriös nichts gesagt werden. Möglich ist auch ein Fehler des Grundbuchamtes, das die Löschung entgegen des Antrags oder der Notwendigkeit der Löschung von Amts wegen nicht vorgenommen haben könnte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2006 | 21:46

Sehr geehrter Herr Böhler,

vielen Dank für die rasche Beantwortung meiner Anfrage, die mir weitergeholfen hat. Ich gehe auch davon aus, dass bei der Versteigerung formal korrekt vorgegangen worden ist. Da im Grundbuch die bestehenbleibenden Rechte der Bausparkasse noch aufgeführt werden, hat der Rechtspfleger sicherlich richtig gehandelt, als er durch Berücksichtigung der bestehenbleibenden Rechte die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze so niedrig angesetzt hat, dass der Zuschlag bei einem außerordentlich niedrig erscheinenden Gebot möglich wurde: 30.000 Euro für den hälftigen Miteigentumsanteil an Haus und Grund, der einen Verkehrswert von 70.000 Euro hat. Für die Bank, die sich auf Anfrage des Rechtspfleger nicht äußerte, werden fast 6.000 Euro in der dritten Abteilung des Grundbuches geführt. Für die Bausparkasse, die Löschungsbewilligung erteilt hat, eine Betrag von fast 17.000 Euro.

Warum trotz der Löschungsbewilligung keine entsprechende Löschung der Grundschuld durch das Grundbuchamt vorgenommen wurde, vermag ich auch nicht zu sagen. Wenn - wie die Bausparkasse schrieb - die Löschungsbewilligung vermutlich dem Eigentümer zugesandt wurde, dann erhielt diese Bewilligung mein Vater, der Besitzer des anderen hälftigen Miteigentumsanteils an Haus und Grund ist (und gleichzeitig auch der Gläubiger einer Sicherungshypothek, die aufgrund der Tatsache ins Grundbuch eingetragen wurde, dass ich den von mir gebotenen Betrag in einer von meinem Vater nach dem Tod meiner Mutter initiierten Teilungsversteigerung, die die eine Miteigentumshälfte betraf, nicht aufbringen konnte). Falls mein Vater vor vielen Jahren also versäumt haben sollte, die ihm zugesandte Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt vorzulegen, um dort die Löschung zu beantragen, dann war er neulich in der Lage, von diesem seinem Versäumnis zu profitieren, da er als Gläubiger in der Versteigerung den großen Vorteil hatte, nur einen Betrag von mehr als ca. 26.500 Euro bieten zu müssen, um die 7/10-Grenze zu knacken.

Ich jedenfalls habe als Schuldner keine Unterlagen der Bausparkasse, die ich beim Grundbuchamt einreichen könnte, um die Löschung vornehmen zu lassen. Die Löschung wurde also versäumt aus Gründen, die ich nicht zu verantworten habe. Was meinen Sie eigentlich mit "um den dinglichen Teil in Einklang zu bringen, bedarf es der Löschung im Grundbuch!"? Wesentlich ist doch, dass die Bausparkasse keine Forderungen mehr stellt, oder? Und: Kann eine Zuschlagsbewerde erfolgreich sein, obwohl der Rechtspfleger formal korrekt gehandelt hat? Ich würde auf jeden Fall ergänzend in der Zuschlagsbeschwerde auch anführen, dass der Versteigerungstermin vom Rechtspfleger in die Zeit der Sommerferien gelegt wurde, und so die Zahl möglicher Interessenten und Bieter reduziert wurde, obwohl der Rechtspfleger ja durch diverse Veröffentlichungen des Termins ja eigentlich verpflichtet ist, eine möglichst große Zahl von Bietern bzw. Interessenten anzusprechen. Da im Termin nur Gläubiger (mit Anwalt) und Schuldner(ich) anwesend waren, wurde die Versteigerung zum Selbstbedienungsladen mit Super-Sonder-Angebot reduziert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2006 | 08:23

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich können Sie mit der Beschwerde auch über das rein Formale hinausgehende Sachverhalte einbringen. Zu den Erfolgsaussichten in Ihrem Fall kann aus der Ferne seriös nicht abschließend Stellung genommen werden.

Im Zivilrecht müssen wegen des sog. Abstraktionsprinzips schuldrechtliche und dingliche (sachenrechtliche) Ebene streng unterschieden werden. Deshalb muss das Grundbuch mit der schuldrechtlichen Erklärung der Bausparkasse in Einklang gebracht werden. Der Rechtspfleger konnte sich nämlich nach dem Grundbuch richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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