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Zuschlagbeschwerde nach ZVG


12.04.2006 22:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Ich habe eine Wohnung in einer ZVG ersteigert--innerhalb der 2wöchigen Frist legte ein Miteigentümer der Liegenschaft Zuschlagsbeschwerde ein, da er nicht über die ZVG informiert gewesen sei.
Im Vorfeld der ZVG hat der Verwalter der Liegenschaft der Gläubigerbank gegenüber geäussert, daß er für die Eigentümergemeinschaft mitsteigern werde, was er auch gemacht hat (ohne den Zuschlag zu erhalten)
In der Tat hatte der Rechtspflegerin eine unvollständige Miteigentümerliste vorgelegen, sodaß der betr. Miteigentümer nicht direkt vom Amtsgericht informiert wurde.
Frage: Reicht es, wenn der Verwalter der Liegenschaft über die ZVG informiert ist?
Danke & beste Grüsse
KH
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Die Beschwerde ist grundsätzlich statthaft (§ 96 ZVG).

Beschwerdeberechtigt ist jeder Beteiligte (§ 97 ZVG)

(1) Die Beschwerde steht im Falle der Erteilung des Zuschlags jedem Beteiligten sowie dem Ersteher und dem für zahlungspflichtig erklärten Dritten, im Falle der Versagung dem Gläubiger zu, in beiden Fällen auch dem Bieter, dessen Gebot nicht erloschen ist, sowie demjenigen, welcher nach § 81 an die Stelle des Bieters treten soll.
(2) Im Falle des § 9 Nr. 2 genügt es, wenn die Anmeldung und Glaubhaftmachung des Rechts bei dem Beschwerdegericht erfolgt.


Beteiligter ist nach § 9 ZVG:

In dem Verfahren gelten als Beteiligte, außer dem Gläubiger und dem Schuldner:
1.
diejenigen, für welche zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert ist;
2.
diejenigen, welche ein der Zwangsvollstreckung entgegenstehendes Recht, ein Recht an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht, einen Anspruch mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht, auf Grund dessen ihnen das Grundstück überlassen ist, bei dem Vollstreckungsgericht anmelden und auf Verlangen des Gerichts oder eines Beteiligten glaubhaft machen.


Nach § 41 I ZVG ist die Terminsbestimmung den Beteiligten zuzustellen.

Insoweit könnte hier tatsächlich ein Grund zur Versagung des Zuschlages vorliegen, § 83 ZVG:

Der Zuschlag ist zu versagen:
1.
wenn die Vorschrift des § 43 Abs. 2 oder eine der Vorschriften über die Feststellung des geringsten Gebots oder der Versteigerungsbedingungen verletzt ist;
2.
wenn bei der Versteigerung mehrerer Grundstücke das Einzelausgebot oder das Gesamtausgebot den Vorschriften des § 63 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 zuwider unterblieben ist;
3.
wenn in den Fällen des § 64 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 die Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld oder das Recht eines gleich- oder nachstehenden Beteiligten, der dem Gläubiger vorgeht, durch das Gesamtergebnis der Einzelausgebote nicht gedeckt werden;
4.
wenn die nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten erfolgte Anmeldung oder Glaubhaftmachung eines Rechts ohne Beachtung der Vorschrift des § 66 Abs. 2 zurückgewiesen ist;
5.
wenn der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens das Recht eines Beteiligten entgegensteht;
6.
wenn die Zwangsversteigerung oder die Fortsetzung des Verfahrens aus einem sonstigen Grund unzulässig ist;
7.
wenn eine der Vorschriften des § 43 Abs. 1 oder des § 73 Abs. 1 verletzt ist.




§ 43 II ZVG:

Das gleiche gilt, wenn nicht vier Wochen vor dem Termin dem Schuldner ein Beschluß, auf Grund dessen die Versteigerung erfolgen kann, und allen Beteiligten, die schon zur Zeit der Anberaumung des Termins dem Gericht bekannt waren, die Terminsbestimmung zugestellt ist, es sei denn, daß derjenige, in Ansehung dessen die Frist nicht eingehalten ist, das Verfahren genehmigt.



Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2006 | 23:27

Sehr geehrter Herr Steiniger,
danke für die schnelle Rückantwort.
Es war mir allerdings bekannt, daß alle Beteiligten vorab informiert werden müssen-meine Frage war aber:
Kann der Verwalter stellvertretend für die Eigentümer informiert werden?
Die Rechtspflegerin, die mit dieser ZVG betraut ist, sagte mir, da gebe es ein entsprechendes BGH Urteil--das wollte ich eigentlich mit meiner Anfrage an Sie erfahren.
Danke & beste Grüsse
KH

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2006 | 08:22

Vielen Dank für die Nachfrage.

Sofern dem WEG-Verwalter wirksam zugestellt wurde, dürfte hierin wegen der Bestimmung des § 27 WEG auch eine wirksame Zustellung an den jeweiligen Eigentümer zu sehen sein.

So LG Göttingen (NZM 2001, 1141):

Dieser Fall liegt hier vor, denn die Wohnungseigentümer sind im Zwangsversteigerungsverfahren Beteiligte im Sinne des § 9 ZVG , so dass der Verkehrswertfestsetzungsbeschluss an sie zuzustellen ist. Im Interesse einer sachgerechten Abwicklung des Rechtsverkehrs mit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Gesetzgeber dem Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG die uneingeschränkte Befugnis zur Entgegennahme von Zustellungen eingeräumt. Der Verwalter ist damit berechtigt, Zustellungen, die an die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet sind, entgegenzunehmen. Der Verwalter ist damit Zustellungsvertreter. Die Zustellung an ihn wirkt mithin für und gegen jeden beteiligten Wohnungseigentümer, so dass durch die Zustellung auch die Frist der sofortigen Beschwerde in Gang setzt.

Im Übrigen wäre hier zu prüfen, warum nicht alle Beteiligten informiert wurden. Versäumnisse können auch hier zu deren Lasten gehen (vergl. OLG Düsseldorf Rpfleger 1995, 373).


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