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Zusatzvertrag zum Mietvertrag

| 22.09.2016 00:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:34

Meine Frage:

Als Wohnungssuchender in München habe ich über einen Makler eine Wohnung besichtigt und war recht erfreut über Lage und Zustand (Neubau). Der Makler hat sich zuversichtlich gezeigt und mich dann auch wenige Tage später zur Vertragsunterzeichnung eingeladen.

Wir saßen beide alleine in einem Konferenzraum. Mir wurde ein Vertragstext vorgelegt, der vom "Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V." stammt - ein Formularmietvertrag. Dazu eine Hausordnung und danach eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag". Ich sollte das unterschreiben und dann würde er den Vertrag an die Vermieter zur Gegenzeichnung senden. Das hat er auch getan und einige Tage später kam dann auch das unterzeichnete Vertragswerk bei mir an.

Zwischenzeitlich hatte ich mir - mangels ausgehändigter Kopie - vom Makler noch einmal den Text per Mail zusenden lassen.

Da die Zusatzvereinbarung einzelne merkwürdige Klauseln enthält, würde mich interessieren, inwiefern diese gelten. Hier natürlich die Gretchenfrage, ob es sich bei diesem "Zusatzvertrag" noch um eine Individualvereinbarung handelt - denn weder hatte ich die Gelegenheit die Punkte zu diskutieren, noch wurde mir ein Gespräch über die Punkte angeboten. Ob das aus der Ferne möglich ist, weiß ich nicht.

Zu folgenden Formulierungen hätte ich die Frage, ob diese so überhaupt eine Wirksamkeit besitzen (Abgetippt - es handelt sich um die Originalformulierung, bei der ich lediglich die Zahlen ersetzt habe):


§ 1 Kaution:

Gemäß § 5 des Formularmietvertrages zahlt der Mieter an den Vermieter gem. § 551 BGB eine Kaution von EUR XYZ i.W. XYZ Euro, inkl. Mehrfachparker, vor Übergabe.

Bei Mieterhöhungen erhöht sich die Kaution in gleichem Verhältnis. Der Mieter ist in diesen Fällen zur entsprechenden Erhöhung der Kautionsleistung verpflichtet.


§ 2 Namenschilder/Markisen/Parabolspiegel/Schlüssel

Die erforderlichen Namensschilder sind, um einer einheitlichen Form willen, vom Mieter bei der Hausverwaltung zu bestellen und an diese zu bezahlen.

Vor dem Anbringen von Markisen/Parabolspiegeln, etc. ist die Genehmigung der Hausverwaltung bzw. des Eigentümers einzuholen. Eine einheitliche Gestaltung ist zu wahren.

Dem Mieter werden die gem. dem bei Einzug anzufertigenden Übergabeprotokoll aufgeführten Schlüssel übergeben. Der Verlust eines Schlüssels, auch eventuell nachträglich angefertigte Schlüssel, ist dem Vermieter umgehend anzuzeigen. Der Mieter haftet aus Sicherheitsgründen dem Vermieter gegenüber für den Austausch einzelner Schließzylinder bzw. der Ergänzung oder den Austausch der gesamten Schließanlage.


§ 3 Fußböden und Fliesen

Der Mieter verpflichtet sich, die Fußböden pfleglich zu behandeln und beim Auszug in einwandfreiem Zustand zu übergeben. Der Mieter haftet dem Vermieter für Beschädigungen, die über das gewöhnliche Maß der Abnutzung hinausgehen. Bei Beschädigungen ist der Parkettboden fachgerecht, vollflächig abzuschleifen und zu versiegeln. Fliesen und Holzverkleidungen (auch Türblätter, Tür- und Fensterrahmen) sowie Einrichtungsgegenstände dürfen nicht angebohrt, abgesägt oder beklebt werden. Auf sämtliche Böden darf kein Bodenbelag verklebt, genagelt oder verbohrt werden.

§ 5 Sammelheizung und Warmwasserversorgung

Für den Fall, dass eine Sammelheizung und eine zentrale Warmwasserversorgung vorhanden sind, gilt folgendes:

1. Erforderliche Absenkungen der Raumtemperatur, zeitweiliges Stilllegen der Heizung oder ähnliche Einschränkungen, die durch gesetzliche Notverordnung, allgemeine Probleme in der Energieversorgung oder Reparaturen bedingt sind, berechtigen den Mieter nicht zu einer Mietminderung. Das gleiche gilt sinngemäß für die Versorgung mit Strom, Gas, Wasser und für die Liftbenutzung.

2. Bei Auszug muss der Heizkostenverbrauch durch eine Zwischenablesung der zuständigen Abrechnungsfirma ermittelt werden. Die Kosten hierfür trägt der Mieter.


§ 7 Instandhaltung

Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkung entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfangs die Feuchtigkeitseinwirkung ist, es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grobfahrlässig herbeigeführt hat oder der Schaden durch das Bauwerk bedingt ist.
Bei Frostgefahr hat der Mieter alle Vorkehrungen zu treffen, um Frostschäden zu verhindern. Für Schäden bei Nichtbeachtung haftet der Mieter.

Nun die Fragen im Detail:

Zu §1:

Im Formularmietvertrag ist die Kaution gem. § 551 BGB geregelt. Darauf wird auch im "Zusatzvertrag" eingegangen. Zusätzlich wird die vollständige Zahlung der Kaution VOR Übergabe verlangt. Zahlbar auf das Konto des Vermieters.

Ist das eine wirksame Klausel?


Zu §2:

a) Darf der Vermieter die nicht näher bezifferten Kosten für Namensschilder auf den Mieter pauschal auf den mieter abwälzen?

b) Nach meinem Verständnis läuft Abs. 3 darauf hinaus, das eine verschuldensunabhängige, nicht näher bezifferte Haftung für einen Schlüsselverlust enthalten ist. Ist das statthaft?

Zu §3

Sinngemäß verständlich. Im Zweifelsfall aber Streitpunkt: Was versteht man unter "gewöhnliches Maß der Abnutzung"? Darf der Mieter pauschal ein Abschleifen und Neuversiegeln verlangen, wenn er der Meinung ist, das dieses gewöhnliche Maß überschritten ist?


Zu §5

Klingt nach Persilschein für: Wir kündigen nichts an und der Mieter schaut in die Röhre. Nach meinem Verständnis kann das Recht auf Mietkürzung bei Mängeln an der Mietsache nicht ausgehebelt werden. Auch dann nicht, wenn kein schuldhaftes Verhalten des Vermieters zum Mangel geführt hat. Oder liege ich damit falsch?

Zu §7

Wenn Schäden durch Feuchtigkeit am Mieteigentum entstehen, dann i.d.R. durch Baumängel oder z.B. Wasserrohrbruch. Sofern nicht ich diesen zu vertreten habe, müsste eigentlich die Haftpflicht des Vermieters einspringen - oder sehe ich das falsch?

Mir geht es nicht darum, dem Vermieter das Leben schwer zu machen. Ich möchte mich aber auch nicht übervorteilen lassen. In meiner Heimatstadt entsprechend Kautionen dem Gegenwert eines guten Gebrauchtwagens - wenn hier die gesetzliche Ratenzahlung möglich und rechtlich zwingend zulässig ist, dann würde ich diesen Liquiditätsvorteil gerne nutzen und dem Vermieter anbieten, eventuell problematische Klauseln vertraglich anzupassen, so das alle Parteien wieder glücklich sind.

22.09.2016 | 01:17

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller!

Vielen Dank für die Anfrage. Diese ist in dem hier vorgegeben Zeitrahmen wegen der Einzelfragen und von mir zu zitierenden Gerichtsentscheidungen nicht direkt beantwortbar; Sie erhalten bis morgen früh die gewünschte Prüfung des Vertrages bzw.der fraglichen Absätze mit entsprechender Empfehlung.


Rückfrage vom Fragesteller 22.09.2016 | 10:23

Sehr geehrter Herr Asthoff,

ich danke Ihnen für die hilfreiche und umfassende, schnelle Antwort.

Eine Frage ist jedoch offen geblieben:
Darf der Vermieter die Zahlung der Kaution vollständig vor Übergabe verlangen?

(Siehe §1 der Zusatzvereinbarung)

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.09.2016 | 10:34

Die Frage habe ich übersehen. Sie sind berechtigt, die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten zu bezahlen, § 551 BGB , beginnend mit Beginn des Mietverhältnisses. Entgegenstehende Vereinbarungen , also auch die Ihre, sind unwirksam.

Ergänzung vom Anwalt 22.09.2016 | 09:00

Zur Beantwortung Ihrer Frage:

Die grösseren (Ver-)Mieterbünde haben in der Regel AGB´s, dies sind für eine Vielzahl vorgefertigte Mietverträge, die auch der AGB Prüfung unterliegen .

Dazu ist anzumerken, dass grössere Vermieterbünde ihre Mietverträge der aktuellen Rechtslage und Rechtsprechung sehr schnell anpassend. Solche Verträge sind zwar immer Vermieterlastig, aber oft rechtsfehlerfrei. Anders die Zusatzverträge: Diese sind oft grade nicht für eine Vielzahl vorformuliert und daher keine AGB´s im rechtlichen Sinne.

Ob es sich bei dem "Zusatzvertrag noch um eine Individualvereinbarung handelt - denn weder hatte ich die Gelegenheit die Punkte zu diskutieren, noch wurde mir ein Gespräch über die Punkte angeboten" ist daher nicht die Frage, vielmehr ist fraglich, ob es sich schon um eine Individualvereinbarung handelt oder es noch eine AGB ist. Ungeachtet dessen und der Folgen braucht man Ihnen k e i n e Gelegenheit zu bieten, irgendetwas zu diskutieren, oder zu besprechen, dies sieht das Gesetz nicht vor.

Nun zu den Einzelfragen.

"§ 1 Kaution:

Gemäß § 5 des Formularmietvertrages zahlt der Mieter an den Vermieter gem. § 551 BGB eine Kaution von EUR XYZ i.W. XYZ Euro, inkl. Mehrfachparker, vor Übergabe.Bei Mieterhöhungen erhöht sich die Kaution in gleichem Verhältnis. Der Mieter ist in diesen Fällen zur entsprechenden Erhöhung der Kautionsleistung verpflichtet.

Im Formularmietvertrag ist die Kaution gem. § 551 BGB geregelt. Darauf wird auch im "Zusatzvertrag" eingegangen. Zusätzlich wird die vollständige Zahlung der Kaution VOR Übergabe verlangt. Zahlbar auf das Konto des Vermieters. Ist das eine wirksame Klausel?"


Es ist nicht unwirksam, dass eine Zahlung auf das Konto des Vermieters verlangt wird. Es muss sich aber um ein Teuhandkonto handeln.

Wie können Sie das erfahren? Nun, der BGH hat klargestellt, dass der Schutz des Mieters vor Insolvenz des Vermieters wichtig ist. Er kann die Zahlung also so lange zurück halten, bis der Vermieter ihm nachweist, dass es sich um ein getrennt geführtes Treuhandkonto handelt ( BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07 ). Tut er das nicht, können Sie die Sicherheit auf ein zu Gunsten des Vermieters errichtetes Kautionskonto bei einer Bank einzahlen. Nachteile dürfen Ihnen nicht entstehen; insb. ist es keine Vertragsverletzung, wenn Sie erst den Nachweis über das Treuhandkonto fordern! Somit ist die Klausel wirksam mit der Maßgabe, dass es sich um so ein Konto für Fremdgelder handelt.




"§ 2 Namenschilder/Markisen/Parabolspiegel/Schlüssel

Die erforderlichen Namensschilder sind, um einer einheitlichen Form willen, vom Mieter bei der Hausverwaltung zu bestellen und an diese zu bezahlen.
Vor dem Anbringen von Markisen/Parabolspiegeln, etc. ist die Genehmigung der Hausverwaltung bzw. des Eigentümers einzuholen. Eine einheitliche Gestaltung ist zu wahren.
Dem Mieter werden die gem. dem bei Einzug anzufertigenden Übergabeprotokoll aufgeführten Schlüssel übergeben. Der Verlust eines Schlüssels, auch eventuell nachträglich angefertigte Schlüssel, ist dem Vermieter umgehend anzuzeigen. Der Mieter haftet aus Sicherheitsgründen dem Vermieter gegenüber für den Austausch einzelner Schließzylinder bzw. der Ergänzung oder den Austausch der gesamten Schließanlage.

Zu §2:

a) Darf der Vermieter die nicht näher bezifferten Kosten für Namensschilder auf den Mieter pauschal auf den Mieter abwälzen?

JA, das darf er im Rahmen der Vertragsfreiheit. Das Amtsgericht Augsburg (Az.: 21 C 4988/11 ) hat bekräftigt, dass Kosten für Namensschilder nur dann nicht umgelegt werden dürfen, wenn diese im Mietverhältnis entstehen ( keine laufenden Kosten). Es hat bestätigt, dass die Kostenerhebung bei Einzug rechtmäßig sei. Grenze: unverhältnismäßig hohe Kosten.


b) Nach meinem Verständnis läuft Abs. 3 darauf hinaus, das eine verschuldensunabhängige, nicht näher bezifferte Haftung für einen Schlüsselverlust enthalten ist. Ist das statthaft?"

Ja. Der BGH hat bestätigt, dass der Mieter Schadenersatz zu leisten hat, wenn Schlüssel verloren gehen. Da dies oft mehrere tausend Euro kosten kann, haben viele Vermieter eine zentrale Schlüsselversicherung; diese ist jedoch nicht Pflicht. So mssen Sie sich für ein paar Euro im Jahr selber absichern (BGH · Urteil vom 5. März 2014 · Az. VIII ZR 205/13 ). DIe Haftung für den Schlüsselverlust folgt aus dem Gesetz (§§ 249 , 280 , 241 Abs. 2 , 546 Abs. 1 BGB )


§ 3 Fußböden und Fliesen

"Der Mieter verpflichtet sich, die Fußböden pfleglich zu behandeln und beim Auszug in einwandfreiem Zustand zu übergeben. Der Mieter haftet dem Vermieter für Beschädigungen, die über das gewöhnliche Maß der Abnutzung hinausgehen. Bei Beschädigungen ist der Parkettboden fachgerecht, vollflächig abzuschleifen und zu versiegeln. Fliesen und Holzverkleidungen (auch Türblätter, Tür- und Fensterrahmen) sowie Einrichtungsgegenstände dürfen nicht angebohrt, abgesägt oder beklebt werden. Auf sämtliche Böden darf kein Bodenbelag verklebt, genagelt oder verbohrt werden.


Sinngemäß verständlich. Im Zweifelsfall aber Streitpunkt: Was versteht man unter "gewöhnliches Maß der Abnutzung"? Darf der Mieter pauschal ein Abschleifen und Neuversiegeln verlangen, wenn er der Meinung ist, das dieses gewöhnliche Maß überschritten ist?"


Der Begriff ist rechtlich überprüfbar und gängig. Mit der Zur-Verfügung-Stellung der Mietwohnung ist auch eine gewöhnliche Abnutzung inbegriffen; diese ist auch Zeitabhängig. Ein MIeter, der 10 Jahre in der Wohnung wohnt, wird diese in einem abgenutzterem Zustand zurück geben , als wenn er nach 3 Monaten kündigt. Somit ist die gewöhnliche Nutzung als Mietwohnung zwar am Einzelfall auszurichten, aber unter Berücksichtigung einer Zeitkomponente. Ein Parkettfußboden wäre zB alle 15 -20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln, ein PVC-Boden hat demgegenüber eine durchschnittliche Lebensdauer von 9 -10 Jahren (LG Osnabrück, Urteil vom 6. Juni 2001, Az: 1 S 1099/00 , 1 S 14/01 (11), 1 S 14/01 ; LG Wiesbaden 1 S 395/90 ).

Es sei hinzugefügt, dass sich die Verpflichtung schon aus dem BGB ergeben würde, auch wenn es nicht im Mietvertrag drin steht.

"Der Mieter haftet dem Vermieter für Beschädigungen, die über das gewöhnliche Maß der Abnutzung hinausgehen" folgt also aus dem Gesetz; in ihrem Vertrag hat es nur klarstellende Bedeutung.


§ 5 Sammelheizung und Warmwasserversorgung

"Für den Fall, dass eine Sammelheizung und eine zentrale Warmwasserversorgung vorhanden sind, gilt folgendes:
1. Erforderliche Absenkungen der Raumtemperatur, zeitweiliges Stilllegen der Heizung oder ähnliche Einschränkungen, die durch gesetzliche Notverordnung, allgemeine Probleme in der Energieversorgung oder Reparaturen bedingt sind, berechtigen den Mieter nicht zu einer Mietminderung. Das gleiche gilt sinngemäß für die Versorgung mit Strom, Gas, Wasser und für die Liftbenutzung.
2. Bei Auszug muss der Heizkostenverbrauch durch eine Zwischenablesung der zuständigen Abrechnungsfirma ermittelt werden. Die Kosten hierfür trägt der Mieter.

Klingt nach Persilschein für: Wir kündigen nichts an und der Mieter schaut in die Röhre. Nach meinem Verständnis kann das Recht auf Mietkürzung bei Mängeln an der Mietsache nicht ausgehebelt werden. Auch dann nicht, wenn kein schuldhaftes Verhalten des Vermieters zum Mangel geführt hat. Oder liege ich damit falsch?"


Ich sehe die Passage als unwirksam an. Die gewöhnliche Verwendbarkeit der Mietsache ist sicherzustellen; ist diese nicht gegeben, so kann der Mieter die MIete mindern, denn es liegt ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vor. Auf höhere Gewalt kann er sich nicht berufen (exemplarisch AG Berlin-Schöneberg GE 2000, 1691).

Somit wäre diese Passage ungültig.


§ 7 Instandhaltung

"Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkung entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfangs die Feuchtigkeitseinwirkung ist, es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grobfahrlässig herbeigeführt hat oder der Schaden durch das Bauwerk bedingt ist. Bei Frostgefahr hat der Mieter alle Vorkehrungen zu treffen, um Frostschäden zu verhindern. Für Schäden bei Nichtbeachtung haftet der Mieter.

Wenn Schäden durch Feuchtigkeit am Mieteigentum entstehen, dann i.d.R. durch Baumängel oder z.B. Wasserrohrbruch. Sofern nicht ich diesen zu vertreten habe, müsste eigentlich die Haftpflicht des Vermieters einspringen - oder sehe ich das falsch? "

Im Gegensatz zur Verfügungstellung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand, für die der Vermieter die Haftung natürlich nicht ausschliessen kann, ist es im Recht möglich, einen Haftungsausschluss zu vereinbaren. Dieser darf jedoch die Haftung wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit nicht mit einschließen. So liegt es hier: Die Haftung an Schäden NICHT der Wohnung, sondern des Inventars wird ausgeschlossen. Dies ist zunächst einmal rechtmäßig, jedoch in Grenzen. Ist die Wohnung vom Schimmel befallen, und fordern Sie den Vermieter zur Behebung auf, der er nicht nachkommt, liegt gleichwohl ein Verschulden des Vermieters ( Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit) vor. Ferner ist die Haftung auch für bauwerkbedingte Ursachen NICHT ausgeschlossen, so dass bei feuchtem Bauwerk der Schadenersatzanspruch gleichwohl besteht. Schliesslich werden Sie aber regelmäßig über die Nebenkosten für die Wohngebäudeversicherung herangezogen, die für Scvhäden aufkommen kann, die vom Haftungsausschluss erfasst sind.

Ich hoffe, alle Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit bester Empfehlung

Asthoff, Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 27.02.2017 | 20:40

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