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Zusätzlicher Bewohner in vermieteter Wohnung/ Pauschalmiete Erhöhung

27.05.2011 07:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
ich habe das Haus meiner Eltern gekauft,indem jetzt 2 Mieter wohnen, mein Vater unten und eine weitere Mieterin oben.
Mit der Mieterin habe ich eine Pauschalmiete inkl. aller Kosten (auch Strom und Kabelanschluss) vereinbart, da es keine extra Zähler für den oberen Bereich gibt. Die Miete entspricht schon seit einiger Zeit nicht mehr den wirklichen (Verbrauchs-)Kosten. Rechne ich die anteiligen Nebenkosten raus, liegt die Kaltmiete mit 4,30 /qm am untersten Ende (vergleich Mietspiegel für den Ort). Durchschnitt sind 5 Euro/max. 5,67 Euro möglich. ich habe die Miete aber seit 6 Jahren nicht erhöht, weil die Frau Hartz4-Empfängerin ist und da keine Komplikationen und Mietrückstände riskieren wollte. Nun ist aber eine weitere Freundin von der Frau eingezogen.
Wohl seit Anfang April (also die 6 Wochen Frist ist rum)und der Einzug wurde auch meinem Vater gegenüber bestätigt. "Ja, meine Freundin wohnt jetzt bei mir.". Allerdings habe ich als Vermieter nie offiziell davon erfahren. Anfang April wollte die Mieterin von mir die gesamten Nebenkosten erfahren, angeblich für das Amt. Allerdings brauchte sie das in den letzten 6 Jahren nie, da das Amt auch über die Pauschalmiete informiert ist. Ich vermute, sie lässt sich die Nebenkosten jetzt anteilig von ihrer Freundin bezahlen. Auch damals hatte ich ihr am Telefon schon mitgeteilt, dass ich die Miete eigentlich schon längst mal hätte erhöhen müssen. Nun gut, so oder so, folgende Teilfragen:

1. Ich möchte jetzt einen Zuschlag auf die Miete wegen der 2. Person erteilen und eigentlich auch "zusätzlich" die normale Miete erhöhen. Es ist ein Pauschalmietvertrag, wo nicht explizit drin steht "Pauschalmiete für 1 Person" ist das ein Problem? Im Vertrag steht "... Euro Warmmiete".
Auch möchte ich abmahnen oder mit Sonderkündigung "drohen", da die neue "Untermieterin" nicht angemeldet wurde. wie gehe ich jetzt vor? ich will alles schriftlich machen.
ich bräuchte bitte dafür die genauen Paragraphen und wie der rechtliche Sachverhalt genau heisst.
Kann ich die Pauschalmiete "pauschal" erhöhen, meinetwegen 100 Euro? oder teile ich die tatsächlichen Verbrauchskosten jetzt durch 3 und erhöhe die Miete um diesen Betrag? Oder kann ich es nur über eine reguläre Mieterhöhung um 20% erhöhen, da die rechtliche Situation bei "pauschalmiete" ja sowieso unsicher ist?
am liebsten wäre mir ein zuschlag für 2. person 100 euro (das entspricht den anteiligen verbrauchskosten bei 3 personen) + 20 Euro reguläre Mieterhöhung. Entspricht das den Gesetzen? Oder ist es besser, erst einen Zuschlag wegen 2. Person zu verlangen und nach 3 Monaten eine reguläre Mieterhöhung durchzuführen?

2. Außerdem scheint sich die Situation zw. ihr und meinem Vater (dem das haus ja vorher gehörte und der jetzt quasi als Hausverwalter fungiert) zuzuspitzen, weil sie den "Mietgegenstand" nicht pflegt und auch im Winter als Raucher ständig stark lüftet (Verschwendung Heizenergie). Letztens die Situation, dass mein Vater am Carport arbeiten wollte und die Damen bat, ihre Fahrräder von dort wegzustellen. Dies hatte die Mieterin verweigert. Dabei ist der Carport- und Gartenbereich gar nicht im Mietvertrag eingeschlossen. Bin ich "im Recht", wenn ich ihr das verbiete, bin ich verpflichtet,einen Platz auf dem Gelände für Fahrräder bereitzustellen und kann ich sie abmahnen, wenn sie die Wohnung (und gemeinsame Räume wie im Keller) oben nicht in einem sachgemäßen bzw. gepflegten Zustand hält? Bin ich hier in der Beweispflicht und was sind übliche Beweismittel (gilt z.B. in Augenscheinnahme vom Hausverwalter?)

3.Da die Pauschalmiete ein rechtlich unsicheres Pflaster ist: Wäre es besser, den Vertrag auf Kaltmiete + anteilige Nebenkosten + Verbrauchskosten umzustellen? Darf ich nach 6 Jahren überhaupt den Vertrag einfach umstellen, reicht eine Ergänzung zum vorliegenden Vertrag oder muss ein neuer Vertrag abgeschlossen werden? Muss die Mieterin das akzeptieren?
Da es keine extra Zähler gibt, kann/muss ich alle Verbrauchskosten und auch die Nebenkosten per qm berechnen/ umlegen?

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Sehr geehrte Fragestellerin,

1. Vorab Sie können am sichersten die Nettomiete um 20 %, wenn dies der Mietspiegel hergibt. Hierzu müssen Sie aber die Betriebskosten aus der Pauschalmiete herausrechnen.Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters zu überlassen. Das gilt sowohl für die unentgeltliche, wie auch für die entgeltliche Gebrauchsüberlassung. Die Untermiete bedarf nach § 540 BGB grundsätzlich der Genehmigung des Vermieters. Handelt es sich um die teilweise Untervermietung einer Wohnung, darf allerdings nach § 553 BGB der Vermieter die Genehmigung nur verweigern, wenn das Untermietverhältnis für ihn selbst unzumutbar ist. Wegen der nicht angemeldeten Person und der nicht vorhandenen Erlaubnis, sollten Sie die Mieterin abmahnen. Die Pauschalmiete können Sie nicht pauschal erhöhen.

1. Anspruch des Mieters auf Untermieterlaubnis

a) Ein Anspruch auf die Untermieterlaubnis kann sich zunächst aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dort etwas diesbezügliches vereinbart ist.

b) Zum anderen gibt das Gesetz in § 553 BGB dem Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf die Untermieterlaubnis für einen Teil des Wohnraumes, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.
2. Abmahnen können Sie selbstverständlich, wenn die Mieterin die Mietsache nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält bzw. mit Ihren Sachen den Weg versperrt. Als Beweismittel würde die Aussage Ihres Vaters genügen. Besser wäre es, wenn Sie Bilder anfertigen können, da Sie die Beweispflicht haben.
3. Die Pauschalmiete oder "Warmmiete" ist rechtlich bis auf Ausnahmen nach der HeizkostenVerordnung unzulässig; aber dies spielt hier keine Rolle.
Die einseitige Umstellung der Miete in eine "Kaltmiete" ist eine Änderung der Mietstruktur und somit eine Vertragsänderung, die die Mieterin nicht akzeptieren muss bzw. anders gesagt brauchen Sie hierfür die Zustimmung der Mieterin. Ob Sie sich auf § 556 a BGB berufen können ist mir noch nicht ganz klar; dazu müsste ich den Mietvertrag sehen. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskosten abweichend von den bisherigen Vereinbarungen ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Eine solche verbrauchsabhängige Kostenverteilung erfordere zum Beispiel bei der Position Wasser die Anbringung und Ablesung von Wasserzählern. Abrechnen können Sie für die Vergangenheit, jedoch haben Sie sicherlich einen Nachzahlungsanspruch verwirkt.

Nachfrage vom Fragesteller 27.05.2011 | 13:44

Danke für die Antwort,
es ist ein Einheitsmietvertrag aus dem Papierladen. Unter §3 Punkt 1 ist nur die Warmmiete eingetragen. Unter Punkt 2 vorauszahlung ist nichts eingetragen, einfach freigelassen

Ich habe noch ein paar Nachfragen:

1. ich kann aufgrund der nicht eingeholten erlaubnis auch eine Sonderkündigung aussprechen, richtig? ich lege es jetzt nicht darauf an, aber man weiss ja nie

2. Sie schreiben, ich bin nicht berechtigt, die Miete aufgrund der 2. Person zu erhöhen.
Im Netz steht: Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. d.h. Ich bin doch eigentlich berechtigt, die Paschalmiete aufgrund einer weiteren Person angemessen zu erhöhen, oder nicht? Denn es sind doch wirklich real mehr Verbrauchskosten bei 2 Personen.
Und das müsste doch unabhängig davon geschehen dürfen, dass ich noch dazu eine reguläre mieterhöhung von 20% der kaltmiete
berechnen möchte, oder?

Gut, falls nicht und ich wirklich nur die 20% erhöhen kann: Wie finde ich die rechtlich sichere Kaltmiete raus, indem ich einfach die gesamten Verbrauchs- und Betriebskosten auf die qm umlege und das abziehe, richtig?

3.Die Pauschalmiete ist rechtlich nicht zulässig. Dann verstehe ich nicht, warum ich den Mietvertrag nicht auf einen reguläre Errechnung des Mietzinses umstellen darf. Heisst das, wenn die Mieterin das verweigert, kann ich nichts machen? Kann ich ihr nicht reinschreiben, dass sie im Fall des Nichteinverständnis kündigen kann?

4. Habe ich das richtig verstanden: grundsätzlich darf ich sämtliche Verbrauchskosten nicht mal nach qm umlegen, sondern muss für strom wasser heizung extra Zähler einbauen lassen? da muss es doch in dem zitierten Urteil Ausnahmefälle geben (im Sinne von Verhältnismäßigkeit Aufwand etc, Privathaus)

Danke für die Klärung meiner Nachfragen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.05.2011 | 14:14

Eigentlich dürfen Sie nur eine kostenlose Nachfrage stellen, aber weil heute Freitag ist, sehe ich darüber hinweg.
1. Nein, Sie müssen erst abmahnen auf Unterlassung der nicht genehmigten Untervermietung und können nicht sofort kündigen.
2. Ich habe nur geschrieben, dass Sie die Pauschalmiete nicht pauschal erhöhen können. Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. d.h. Ich bin doch eigentlich berechtigt, die Paschalmiete aufgrund einer weiteren Person angemessen zu erhöhen, oder nicht? Dies ist richtig, aufgrund der erhöhten Abnutzung der Mieträume können Sie erhöhen.
3. Eine Mietänderung bedarf immer übereinstimmender Willenserklärung und darf nicht einseitig vom Vermieter geändert werden. Die Unzulässigkeit hat nicht zur Folge, dass Sie die Mietstruktur einseitig ändern dürfen.

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