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Zurückbehaltung von Vorauszahlungen

| 03.12.2012 09:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:07
Zurückbehaltung von Vorauszahlungen
Mietvertraglicher Sachverhalt:

Monatliche Nebenkostenvorauszahlungen 50 € zuzügl.75 € als Heiz- und Wärmekostenvorschuss.

Die Nebenkostenpauschale wird nach dem 31.12. abgerechnet. Heiz- und Wärmekosten ab 01.05. des darauffolgenden Jahres nach Rechnungsvorlage des Versorgers.

(1) 25.06.2006: Schreiben des Mieters:
Bei der Durchsicht unserer Unterlagen mussten wir leider feststellen, dass folgende Unterlagen fehlen. Heizkostenabrechnung vom 01.05.2002 bis 31.12.2002 sowie die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2002, 2003, 2004, 2005.Wir dürfen Sie bitten, uns diese Unterlagen bis zum 08.07.2006 zuzuschicken.

(2) 29.06.2006: Antwortschreiben des Vermieters:
Ihr Schreiben vom 25.06.2006 habe ich erhalten. Bitte haben Sie noch etwas Geduld mit der Abrechnung. Ich werde bemüht sein, diese bis Ende Juli 2006 zu erledigen. Zurzeit habe ich meinen über 85-jährigen Vater bei mir, der mich voll in Anspruch nimmt. Ich hoffe auf Ihr Verständnis und verbleibe

(3) 29.08.2006: Antwortschreiben des Mieters:
Wir nehmen Bezug auf Ihr Schreiben vom 29.06.2006 und dem von Ihnen gewünschten Termin für die Zusendung unserer Nebenkostenabrechnungen. Leider ist die Frist verstrichen, ohne eine Reaktion Ihrerseits. Wir werden dann ab September 2006 die Miete in Hohe von 650 € überweisen. Die Nebenkosten in Höhe von 125 € zahlen wir selbstverständlich nach Eingang und Prüfung der Nebenkostenabrechnungen.


Allgemeines:
Ich hatte bis zum heutigen Datum keine Gelegenheit mich mit dem Sachverhalt –aus welchen Gründen auch immer -zu befassen. Der Mieter macht nach wie vor uneingeschränkt von seinem „Zurückbehaltungsrecht" Gebrauch. Die Forderungen des Mieters sind m.E. in der Sache unstrittig.

Zu Ziffer (1)
Heizkostenabrechnung vom 01.05. – 31.12. Der Versorger rechnet jeweils vom 01.05. bis 30.04. des darauffolgenden Jahres ab. Insofern wäre das Zurückbehaltungsverlangen des Mieters im Hinblick auf die Wärmekostenabrechnung nicht substantiiert dargelegt - und unwirksam (?). Im diesem Fall wären die Verjährungsfristen beachtlich.

Ich arbeite derzeit daran, die monierten und in Folge bis zum heutigen Tag fehlenden Abrechnungen bis Ende dieses Jahres aufzuarbeiten und dem Mieter zur Verfügung zu stellen. Bitte raten Sie mir anhand des geschilderten Sachverhaltes, was ich rechtlich zu tun habe, um die „Kuh vom Eis" zu bringen. Ich möchte auch wissen, ob der Mieter nach Vorlage sämtlicher Abrechnungen zur Zahlung der einbehaltenen Vorauszahlungen verpflichtet ist.
03.12.2012 | 10:00

Antwort

von


(1773)
Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
Tel: 0511 1322 1696
Tel: 0177 2993178
Web: http://www.anwalt-prime.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

bei noch ausbleibenden Nebenkostenabrechnungen ist der Mieter grundsätzlich auch dazu berechtigt, aktuelle Nebenkostenvorauazahlungen zurück zu behalten (Urteil des OLG Düsseldorf vom 28.09.2000, 10 U 179/99). Dies gilt unabhängig von der eigentlichen Fälligkeit derzeitiger Vorauszahlungen.

Ich kann Ihnen daher nur raten, dass Sie den Mieter darauf hinweisen, dass ihm alle noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen bis Ende des Jahres zugehen und Sie um Zahlung der Nebenkosten bitten.

Eventuelle Nachzahlungen seitens des Mieters sind im Übrigen für die Abrechnungen bis zum Jahr 2010 verjährt.

Es tut mit leid, dass ich Ihnen diesbezüglich keine positivere Antwort geben konnte.


Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2012 | 10:37

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

es wäre mir eher daran gelegen gewesen, Sie hätten zu Ziffer 1
...(1) 25.06.2006: Schreiben des Mieters: Bei der Durchsicht unserer Unterlagen mussten wir leider feststellen, dass folgende Unterlagen fehlen. H e i z k o s t e n a b r e c h n u n g vom 01.05.2002 bis 3 1.1 2.2002

Zu Ziffer (1) Heizkostenabrechnung vom 01.05. – 31.12. Der Versorger rechnet jeweils vom 01.05. bis 30.04. des darauffolgenden Jahres ab. Insofern wäre das Zurückbehaltungsverlangen des Mieters im Hinblick auf die Wärmekostenabrechnung nicht substantiiert dargelegt - und unwirksam (?).

sachgerecht geantwortet hätten.

Mit freundlichen Grüßen
Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2012 | 11:07

Sehr geehrter Fragesteller,

sofern nichts anderes vereinbart ist, muss bezüglich der Abrechnungsperiode diese ebenfalls auf die jeweilige Jahresperiode berechnet werden.

Das Zurückbehaltungsrecht besteht auch hinsichtlich der Heizkostenvorauszahlung, da diese ebenfalls Teil der Nebenkosten sind.

Auch wenn der Mieter sein Begehren auf einen nicht zulässigen Abrechnungszeitraum gestützt hat, behält das Zurückbehaltungsrecht dennoch seine Wirksamkeit, da dieses aus dem Grund des Abrechnungsverzuges besteht.

Die Mieter haben im Übrigen aber nur noch einen Anspruch auf Abrechnung ab 2008. Alle Abrechnungen vorher müssen Sie aufgrund der Verjährungsfrist von drei Jahren gem. 195, 199 BGB nicht erstellen. Dies gilt auch für das Begehren der Mieter wegen der Heizkostenabrechnung aus dem Jahr 2002.

Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt per Email an, die ich Ihnen dann gerne weiter kostenfrei beantworte.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt


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