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Zurückbehaltung Restkaution durch Mieter wegen Vertragsverletzung durch Vermieter

08.05.2010 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Hallo,
wir haben folgendes Problem.
Zum 01.12.09 mit Einzugstermin 15.12.09 haben wir im September 09 ein Haus angemietet.
Der Vormieter ist zum 01.11.09 ausgezogen.
Im Mietvertrag vereinbart war, dass zum 15.12. das Haus mit neuem Bad und Gäste-WC ( beides 40 Jahre alt) bezugsfertig ist.
Ab dem 15.12. hatten wir den Maler drin um zwischen den Feiertagen umzuziehen.
Nun ist es so, dass im Bad noch immer die Elektroabeiten nicht fertig gestellt sind. Im Gäste-WC fehlt der Lichtschalter. Eine Fensterleiste im Bad fehlt, der Spiegel muss abgespritzt werden, Verputzarbeiten sind in beiden Räumen durchzuführen, die Rolladengurte müssen befestigt werden. In der Küche müssen einige Bohrlöcher im Fliesenspiegel beseitigt werden.
Weil diese Arbeiten nicht abgeschlossen sind (Termin war ja am 15.12.) haben wir nur 1/3 der Kaution überwiesen. Den Rest halten wir zurück Die Vormieter und Vorvormieter sowie Nachbarn bestätigten uns, dass der Vermieter Termine und Absprachen nie einhält und sich auch nicht um das Haus gekümmert hat.
Wie sieht die Rechtslage aus? Müssen wir die Kauion bezahlen, damit der Vermieter die Arbeiten erledigt? Denn er weigert sich, bis zur vollständigen Zahlung irgendetwas erledigen zu lassen.
Es müssen noch im Außenbereich die Terrasse gefliest werden ( seit 4 Jahren steht da nur ein Betonsockel, die Vormieter haben irgendwann aufgegeben) und im Eingangsbereich müssen die Natursteine neu verlegt und befestigt werden. Hier ist eine hohe Unfallgefahr.

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Die unfertigen Arbeiten stellen ein Mangel Ihrer Mietsache dar, da das Haus nicht den Zustand aufweist, den Sie gemeinsam mit dem Vermieter vertraglich vereinbart haben. Ich gehe davon aus, daß Sie dem Vermieter diesen Mangel auch schon laufend gemeldet haben, so daß er Kenntnis hiervon hat.

Wenn ein Mangel vorliegt, steht Ihnen gem. § 536 BGB ein Minderungsrecht zu. Sie müssen daher solange weniger Miete zahlen, bis die Mängel behoben sind. § 536 BGB spricht dabei eindeutig von der Zahlung der Miete, nicht aber von der Kaution. Damit können Sie die Mietzahlung, nicht aber die Zahlung der Kaution aufgrund der Mängel kürzen.

Allerdings verhält es sich weiterhin so, daß die Minderung gem. § 536 BGB kraft Gesetzes eintritt. Das bedeutet, daß Sie von dem Zeitpunkt an, in dem der Mangel vorliegt und der Vermieter hiervon Kenntnis hat, weniger Miete zahlen müssen. Wenn Sie trotz dieses Minderungsrechts die volle Miete gezahlt haben, steht Ihnen in Höhe des zu viel gezahlten Betrags ein Erstattungsanspruch gegen Ihren Vermieter zu. Dieser ist in diesem Moment nämlich zu unrecht auf Ihre Kosten bereichert.

Damit stehen sich im Moment der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution und Ihr Rückforderungsanspruch für zu viel gezahlte Miete gegenüber. Somit können Sie in Höhe der zu viel gezahlten Miete gegenüber dem Kautionsanspruch des Vermieters die Aufrechnung (§§ 387 ff BGB) erklären. In Höhe Ihres Rückzahlungsanspruchs können Sie daher die Zahlung der Kaution aufgrund der Aufrechnungslage verweigern. Zudem können Sie bis zur Beseitigung der Mängel die Miete mindern.

Die Höhe der Minderung ist abhängig vom Einzelfall. Angesichts der von Ihnen beschriebenen Mängel halte ich eine Minderung um ca. 10 % von der Bruttomiete für angemessen. Ich weise Sie ausdrücklich darauf hin, daß dieses nur eine grobe Orientierung darstellen kann, da ich die Situation nur aus der Ferne kenne.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2010 | 16:27

Vielen Dank für die Beantwortung.
Verstehen wir richtig, dass wir die Kaution unter Abzug der Mietminderung zahlen müssen, damit wir dann eine Mietminderung für die Zukunft bis zur Beseitigung der Mängel geltend machen können/müssen, damit der Vermieter seiner Verpflichtung der vertraglichen Vereinbarung nachkommt?

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2010 | 07:23

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können sowohl die Mietminderung für die Vergangenheit durch Abzug von der Kaution als auch eine künftige Mietminderung geltend machen. Es ist nicht zwingend, daß Sie beides machen. Beide Rechte bestehen unabhängig von einander. Ich halte es jedoch für sinnvoll, so vorzugehen, um den Vermieter finanziell unter Druck zu setzen. Sie haben es aber richtig verstanden, daß Sie grundsätzlich die Kaution zahlen müssen - allerdings unter Abzug der für die Vergangenheit möglichen Mietminderung.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

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