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Zurückbehaltung Betriebskosten

| 29. Juli 2011 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich leiste als Mieter monatliche Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten, über die mein Vermieter jährlich abzurechnen hat. Der Abrechnungszeitraum ist jeweils die Periode vom 01.07. bis zum 30.06. eines Jahres. Im November 2007 erhielt ich von meinem Vermieter die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.07.2006 bis zum 30.06.2007 in Höhe von 2600,- €. Diese Abrechnung ist formell nicht ordnungsgemäß und damit unwirksam. Ich teilte dem Vermieter daher innerhalb der 12-monatigen Einwendungsfrist schriftlich mit, dass ich diese Abrechnung nicht anerkenne, und forderte ihn mehrfach schriftlich auf, eine formell ordnungsgemäße Abrechnung für diesen Zeitraum vorzulegen; dem ist er bis zum heutigen Tag nicht nachgekommen. Ich habe daher - nach entsprechender, schriftlicher Mitteilung an den Vermieter - ab Juni 2009 und bis einschließlich Juni 2010 die Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten unter Berufung auf § 273 BGB zurückbehalten; schließlich hat der BGH entschieden, dass dem Mieter gemäß § 273 BGB bis zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Höhe der in dem nicht abgerechneten Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen zusteht (BGH VIII ZR 191/05 vom 29.03.2006). Die festgelegten Vorauszahlungen beliefen sich auf 200,- € pro Monat; ich habe folglich 2600,- € (13 mal 200,- €) zurückbehalten.

Am 30.06.2011 erhielt ich nun die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für die Periode vom 01.07.2009 bis zum 30.06.2010 in Höhe von 2300,- €. Wie oben ausgeführt, habe ich aufgrund der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes für diesen Abrechnungszeitraum keine Vorauszahlungen geleistet. Der Vermieter fordert nun die Zahlung dieser Abrechnung in Höhe von 2300,- € bis zum Ende dieses Monats.

Nun meine Fragen:


1.: Steht mir hinsichtlich des Rechnungsbetrages der Abrechnung für die Periode 2009/2010 weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu, solange mein Vermieter nicht formell ordnungsgemäß für die Periode 2006/2007 abrechnet? Oder muss ich diese Rechnung jetzt bezahlen?
(Anmerkung: Könnte ich hinsichtlich dieser Abrechnung kein Zurückbehaltungsrecht ausüben, würde dies der in dem oben aufgeführten Urteil ausgedrückten Rechtsauffassung des BGH zuwiderlaufen. Denn mir als Mieter wäre das Druckmittel, den Vermieter durch die Zurückbehaltung von Vorauszahlungen zur formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu bewegen, genommen, wenn ich später eine Abrechnung über den Zeitraum, für den ich die Vorauszahlungen zurückbehalten habe, doch bezahlen muss, ohne dass der Vermieter vorher über einen früheren Abrechnungszeitraum ordnungsgemäß abgerechnet hätte.)


2.1: Ich habe in der Abrechnungsperiode vom 01.07.2009 - 30.06.2010 Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2400,- € (12 mal 200,- €) zurückbehalten. Gemäß der Abrechnung für diesen Zeitraum sind für mich aber nur Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 2300,- € entstanden. Kann ich den Differenzbetrag von 100,- € erneut gemäß § 273 zurückbehalten, bis der Vermieter für die Periode 2006/2007 formell ordnungsgemäß abrechnet?
(Anmerkung: Wenn ich diesen Differenzbetrag nicht erneut zurückbehalten könnte, hätte ich ja für den Zeitraum 2006/2007 insgesamt nur 2500,- € und nicht 2600,- € zurückbehalten.)


2.2: Inwieweit wären hier Verjährungsfristen für die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes zu beachten? (Anmerkung: Ich erhielt die Abrechnung für die Periode 2006/2007 im November 2007; die Abrechnungsreife trat zum 30.06.2008 ein.) Würde hier § 215 BGB greifen? Oder hat die Verjährungsfrist hier noch gar nicht begonnen, da der Vermieter ja für 2006/2007 noch keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt hat?


2.3: Der Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt grundsätzlich gemäß § 195 BGB drei Jahre nach Abrechnungsreife. Dies würde in meinem Fall bedeuten, dass mein Abrechnungsanspruch für die Periode 2006/2007 Ende des Jahres 2011 verjähren würde. Ich habe aber schon im Jahre 2008 - vor Ablauf der 12-monatigen Einwendungsfrist - dem Vermieter mitgeteilt, dass seine Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist und ihn zur formell ordnungsgemäßen Abrechnung aufgefordert. Verjährt mein Anspruch auf Abrechnung für die Periode 2006/2007 trotzdem Ende 2011 und verliere ich damit das Recht, ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen? Oder würde hier § 215 BGB greifen?


2.4: Mein Mietvertrag enthält folgende Klauseln:

§ 2 Miete und Nebenkosten

(1) Nettomiete

Die vom Vermieter festgelegte Miete beträgt monatlich Euro ...

(2) Betriebskosten

Zusätzlich zur Nettomiete zahlt der Mieter monatlich Euro ... als Vorauszahlung auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten.

§ 6 Aufrechnung und Zurückbehaltung

Zur Aufrechnung mit Gegenforderungen gegenüber der Mietforderung oder zur Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes ist der Mieter außer im Fall unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Forderungen nur dann berechtigt, wenn er diese Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angezeigt hat.

Meine Frage hierzu: Gilt die Klausel unter § 6 bezüglich Aufrechnung und Zurückbehaltung nur hinsichtlich der Nettokaltmiete oder auch hinsichtlich der mietvertraglich vereinbarten Vorauszahlungen für Betriebskosten?


3.: Die mir am 30.06.2011 zugestellte Abrechnung über die Heizkosten für die Periode 2009/2010 ist erneut formell nicht ordnungsgemäß (dies gilt wohlgemerkt nur für die Heizkostenabrechnung, nicht aber für die Abrechnung über "kalte Betriebskosten"). Somit ist der Vermieter nicht seiner Pflicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachgekommen, innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung vorzulegen. Nach Ablauf dieser Frist ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Wie schon dargelegt, habe ich für diesen Zeitraum keine Vorauszahlungen auf die Heizkosten geleistet, und der Vermieter verlangt nun die Zahlung der Heizkostenabrechnung. Ist diese Forderung des Vermieters hier als "Nachforderung" im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu betrachten und damit ausgeschlossen?


Noch eine abschließende Anmerkung: Es kann davon ausgegangen werden, dass alle hier von mir als "formell nicht ordnungsgemäß" bezeichnete Abrechnungen definitiv formell nicht ordnungsgemäß sind. Ausführungen hinsichtlich der Möglichkeit, dass dem vielleicht doch nicht so sein könnte, werden daher hier nicht erbeten.

Ich danke Ihnen im Voraus für die Beantwortung meiner Fragen.

29. Juli 2011 | 16:21

Antwort

von


(278)
Am Wissenschaftspark 29
54296 Trier
Tel: 06514628376
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Zu Ihrer Frage 1.:
Hinsichtlich dieser Rechnung durch den Vermieter steht Ihnen selbstverständlich ein Zurückbehaltungsrecht zu. In der Tat wäre es widersinnig, wenn Sie hinsichtlich der Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht ausüben könnten, dann aber nach Abschluss der entsprechenden Rechnungsperiode doch die entsprechenden Nebenkosten zahlen müssten. In Bezug auf diese Frage kann ich Sie also beruhigen und Ihnen mitteilen, dass Ihnen weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

Zu Ihrer Frage 2.1:
In der Tat können Sie den Differenzbetrag in Höhe von Euro 100,00 gemäß § 273 BGB zurückbehalten. Sie haben ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von Euro 2400,00, da Vorauszahlungen in Höhe von Euro 2400,00 bislang nicht korrekt abgerechnet wurden. Wenn Sie nun die streitgegenständliche Rechnung über einen Betrag von Euro 2300,00 nicht begleichen, verbleibt Ihnen ein Zurückbehaltungsrechtbetrag in Höhe von Euro 100,00. Wie gesagt, können Sie diesen Betrag weiterhin zurückbehalten.

Zu Ihrer Frage 2.2:
In Bezug auf das Zurückbehaltungsrecht müssten Sie nach meiner Einschätzung keine Verjährungsfristen beachten. Hier ist in der Tat § 215 BGB anwendbar. Gemäß dieser Vorschrift schließt die Verjährung die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals die Leistung verweigert werden konnte. In dem Zeitpunkt, in dem in Ihrem Fall erstmals die Leistung verweigert werden konnte, war der Anspruch noch nicht verjährt. Somit gelangt § 215 BGB hier zur Anwendung, so dass hinsichtlich Ihres Zurückbehaltungsrechts keine Verjährungsfrist zu beachten ist.

Zu Ihrer Frage 2.3:
In der Tat würde Ihr Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung Ende des laufenden Kalenderjahres verjähren. Die Verjährung wird grundsätzlich durch Erhebung einer Klage gehemmt. Ferner wird die Verjährung gehemmt, wenn zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch schweben. Zwar haben Sie den Vermieter auf die fehlerhafte Nebenkostenabrechnung hingewiesen, jedoch gehe ich anhand dieses Sachverhalts nicht davon aus, dass tatsächlich ausreichende Verhandlungen über Ihren Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung stattgefunden haben. Insofern gehe ich davon aus, dass Ihr Anspruch Ende 2011 verjährt, sofern Sie nicht rechtzeitig Leistungsklage auf Erteilung einer korrekten Abrechnung erheben.
Jedoch verlieren Sie gemäß § 215 BGB auch im Falle der Verjährung des Anspruchs nicht Ihr Zurückbehaltungsrecht.

Zu Ihrer Frage 2.4:
So wie sich diese Klausel Ihres Mietvertrags liest, würde sie grundsätzlich auch hinsichtlich der vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen für Betriebskosten gelten. Da bei Wohnraummietverhältnissen in der Regel nicht zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen abgewichen werden darf, gehe ich nach erster Einschätzung davon aus, dass diese Klausel insgesamt unwirksam sein könnte. Selbstverständlich kann dies im Rahmen dieser Plattform nur recht oberflächlich eingeschätzt werden. Jedoch gehe ich davon aus, dass Sie als Mieter durch eine derartige Klausel enorm benachteiligt werden würden. Ich denke, dass diese Klausel einer rechtlichen Überprüfung insgesamt nicht standhalten würde.

Zu Ihrer Frage 3.:
Diese Forderung des Vermieters ist nach meiner Erkenntnis nicht als Nachforderung im Sinne des Gesetzes anzusehen. Lediglich der Teil der Forderung, der den vorgesehenen Vorauszahlungsbetrag übersteigt, ist als Nachforderung anzusehen. Wenn Sie aber gar keine Vorauszahlungen geleistet haben, können Sie sich nicht darauf berufen, es handele sich um eine Nachforderung.

Ich wünsche Ihnen alles Gute dieser Angelegenheit.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sollten hier wichtige Angaben hinzugefügt oder weggelassen worden sein, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen. Diese Plattform kann und will den Gang zu einem Berufskollegen nicht ersetzen. Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Rein vorsorglich erlaube ich mir aufgrund entsprechender Vorkommnisse in der jüngsten Vergangenheit auf dieser Plattform den allgemeinen, aber eindringlichen Hinweis, dass der für die Beantwortung dieser Frage ausgelobte Einsatz unbedingt sofort zu entrichten ist. Eine Rücklastschrift bzw. eine Nichtzahlung wird strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, denn der Tatbestand des Eigehungsbetrugs wäre durch bewusstes Inkaufnehmen von Rücklastschriften erfüllt.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 3. August 2011 | 12:47

Sehr geehrter Herr Zimmlinghaus,

vielen Dank für Ihre klare, umfassende, präzise und verständliche Antwort, die mir wirklich weiterhilft. Eine Nachfrage hätte ich, welche aber - auf diese Klarstellung lege ich hier Wert - nicht in einer etwaigen Unklarheit in Ihrer Anwort begründet ist, sondern dem Umstand geschuldet ist, dass ich meine diesbezügliche Frage nicht klar und umfassend genug formulierte.

Nun meine Nachfrage bezüglich Ihrer Antwort zu 2.3.: Sie sagen, mein Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung verjähre Ende dieses Jahres. Wenn eine solche Verjährung eintritt, gilt diese dann auch für den Vermieter, so dass er nach Verjährung keine Abrechnung mehr erstellen könnte bzw. ich eine solche, nach Verjährung erteilte Abrechnung dann nicht mehr zahlen müßte, weil ich dann die Einrede der Verjährung einlegen könnte?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe auch hinsichtlich dieser Nachfrage.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 3. August 2011 | 16:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre positive Bewertung. Ich freue mich, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte.

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Nach erster Einschätzung gehe ich davon aus, dass der Vermieter umgekehrt nach Ablauf dieses Jahres ebenfalls keine Ansprüche mehr aus einer eventuellen Abrechnung herleiten könnte.

Ich wünsche Ihnen weiterhin Alles Gute in dieser Angelegenheit!

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31. Juli 2011 | 12:38

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 31. Juli 2011
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