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Zur Reparatur am GemEigentum (Dachterrasse)


| 26.08.2017 14:16 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



In einer Eigentumswohnanlage zeigen sich in einer Wohnung (3.OG) Wasserflecken in der Ecke. Oberhalb dieser Wohnung (Schadstelle) befindet sich eine als Terrasse ausgewiesene Fläche, deren Zugang ausschließlich für den Wohnungseigentümer möglich ist. Die Terrasse ist mit Platten belegt und zur darunter liegenden Wohnung abgedichtet und mit Dämmung versehen. Da hier ein Schaden an der Abdichtung der Terrasse zu vermuten ist (Abfluss undicht etc.), muss der Plattenbelag incl. aufgestellter Pflanzkübel entfernt werden.Nach meiner Sichtweise handelt es ich bei dem Plattenbelag um Sondereigentum, wenn auch in der TE nicht explizit erwähnt. Die Wohnung liegt im 4 OG. Da der Schaden am GemE zu Lasten aller Eigentümer geht, das dürfte unstrittig sein, stellt sich die Frage nach der Schadenshaftung der Gem für die unumgängliche Entfernung der Plattierung und die Wiederherstellung des alten Zustandes nach der Schadensbehebung. Muss ich als Verwalter davon ausgehen, das § 14WEG .4 für diesen Fall so auszulegen ist, das die Wohnungseigentümer für alle Kosten dieser Schadensbeseitigung, also Reparatur des Schadens am GemE und auch für die Neuverlegung der Platten zuständig ist ? Evtl. auch für die Entfernung der Platten incl. der Pflanzkübel, die vom Wohnungseigentümer bereits vorgenommen wurde ?
Zusatz: bauseits war die Terrasse bei Erstbezug mit Betonplatten belegt, die der Eigentümer auf seine Kosten durch hochwertigere
Platten ersetzte und neu verlegen ließ.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der begehbare Belag eines Balkons/Dachterrasse ist in der Regel dem Sondereigentum zuzuordnen, da es für Gemeinschaftseigentum in der Praxis schon am Zugang für ein Mitgebrauchsrecht mangeln wird (vgl. BayObLG, Beschluss vom 05.05.1993 - 2 Z BR 29/93 41/b).

Die Wiederherstellungskosten des Belags gehören zu den Folgekosten der Reparatur und sind gemäß § 14 Absatz 4 WEG von der Gemeinschaft zu tragen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.12.1998 - 3 Wx 418/98; OLG Schleswig NJW-RR 2007, 448), den Sondereigentümer trifft lediglich eine Duldungspflicht. Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, auch fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt (BGH, Urteil vom 09.12.2016 - V ZR 124/16). Daher wäre auch eine Abrechnung der bereits geleisteten Arbeit zur Entfernung der Platten denkbar, da auch dies zur notwendigen Reparatur gehört.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2017 | 20:42

ist für die beschriebene Maßnahme bei Ausführung ein Beschluss erforderlich , oder kann die Verwaltung dies im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ohne Beschluss regeln ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.08.2017 | 07:27

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Solche Instandsetzungsarbeiten können grundsätzlich nur nach einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Nur bei dringenden Erhaltungsmaßnahmen, bei denen das Abwarten einer Entscheidung der Eigentümerversammlung zu einer Gefahr des Gemeinschaftseigentums führen würde, darf der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümer tätig werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Droht in einer solchen Situation unmittelbar ein Schaden für das gemeinschaftliche Eigentum, liegt ein Notfall vor, in dem sogar ein Eigentümer zur Notgeschäftsführung befugt ist (§ 21 Abs. 2 WEG).

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 27.08.2017 | 10:10


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