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Zuordnungs- sowie Vereinigungsbaulast

| 28.03.2014 08:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Torsten Vogel


Zusammenfassung: Die unteren Baubehörden können auf Antrag oder von Amts wegen öffentlich-rechtliche Baulasten, für die ein öffentliches Interesse nicht mehr besteht löschen lassen. Dies jedoch nur nach zuvoriger Anhörung der Betroffenen.

Im Jahre 2006 kaufte ich Reithof wo Kinderunterricht und Beritt junger Pferde stattfindet. Im Jahre 2012 wurde das Betriebsleiterwohnhaus (13m neben der Wellbelchreithalle) Zwangsversteigert. Dabei wurde dem Käufer unmißverständlich klar gemacht, das es sich bei diesem Objekt um ein Betriebsleiterwohnhaus handelt und es eine Zuordnungs- sowie Vereinigungsbaulast im Baulastenverzeichnis gibt und dieses Haus nur mit schriftlicher Zustimmung der Betriebsinhaberin (also ich) genutzt werden darf. Das Bauamt behauptete über Jahre und auch gegenüber sämtlichen Kaufinteressen immer, das die Baulasten nicht gelöscht werden können. Trotz dieser Aussage ersteigerte ein Herr. Der Käufer stellte einen Antrag auf Nutzungsänderung. Nun sollen die Baulasten ohne meine Zustimmung gelöscht werden, da kein öffentliches Interesse besteht. Der jetzige Besitzer des Hauses braucht lediglich in seinem Grundbuch eine Abstandsflächen und ein Leitungsrecht eintragen, da sämtliche Strom- sowie Wasserleitungen des Reitbetriebes über sein Grundstück laufen und die Reithalle auf der Grenze steht. Da dieses Haus dann vermietet werden soll und zu diesem Haus in 13m Abstand eine Schwimmhalle gehört, befürchte ich natürlich Nachbarschaftsärger und vor allem erhöhtes Risiko von Verletzungen der Tiere und Reitkinder durch Lärm neben der Reithalle im direkten angrenzendem Garten oder Pool, Rasenmähen ect pp. Das Bauamt sagt, ich könne nichts dagegen tun, obwohl in der Baulast steht, ich müsse schriftlich zustimmen. Da er aber die Grundbucheintragungen machen läßt und das Bauamt die Lasten aus dem Baulastenverzeichnis löscht, hebelt man meine Zustimmung aus. Kann ich irgendetwas tun, um die Reitkinder, Pferde und Einsteller zu schützen?
Mit freundlichen Grüßen
Britta Tams

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Auf Grund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass es sich um eine öffentlich rechtliche Baulast handelt. Eine solche kann jederzeit durch die untere Bauordnungsbehörde gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht. Hierzu sind die Beteiligten jedoch zuvor anzuhören.
Ebenso ist zuvor sicherzustellen, dass auch nach Wegfall der Baulast die verbleibenden Gebäude, insbesondere das für welches eine Nutzungsänderung beantragt wurde, sich mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften in Einklang befindet.
Hierzu zählen insbesondere die Einhaltung der Abstandsflächen zwischen Gebäuden. Dies scheint in Ihrem Fall durch Berücksichtigung einer Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück möglich.

Zum einen können Sie die von Ihnen genannten Belange im Rahmen der erforderlichen Anhörung vor Löschung der Baulast anbringen. Zum Anderen beantragt der Nachbar eine Baugenehmigung in Form einer Nutzungsänderung. Diese betrifft, wie Sie selbst bemerken iIhre nachbarschaftlichen Belange. Auf diese ist im Rahmen der Baugenehmigung Rücksicht zu nehmen. Sollten Sie der Meinung sein, dass diese nicht in ausreichendem Maße Berücksichtigung gefunden haben, so steht Ihnen als Nachbar die Möglichkeit eines Widerspruches gegen die beantragte Nutzungsänderung zur Seite, sollte dieser keinen Erfolg haben, ein gerichtliches Vorgehen gegen die Baugenehmigung.

Sie sollten hiermit einen Fachanwaltskollegen vor Ort (FA für Bau- und Architektenrecht) oder einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht betrauen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

T.Vogel

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2014 | 12:30

Ich möchte mich recht herzlich für die schnelle Antwort bedanken. Obwohl mittlerweile eine öffentliche Petition läuft und die Norddeutsche Rundschau einen großen Artikel bringen wird, scheint es das Bauamt nicht zu interessieren, das eine erhöhte Verletzungsgefahr von Kindern und Tieren zu erwarten ist. Die Anhörung hat stattgefunden und ich habe dringendst auf kommende Probleme aufmerksam gemacht. Das Nachbarschaftsärger in der Zukunft ansteht, stellen die Beamten auch überhaupt nicht in Frage und trotz alledem wird gelöscht. Wie sehen Sie die Chancen bei einer Klage? Oder kostet mich das lediglich viel Geld und trotzdem muß ich mir Sorgen um Kinder, Jugendliche, Pferde und natürlich meine Existenz machen. Wenn nämlich wer-weiß-was passiert, werden natürlich meine "Kunden" den Hof verlassen und an einen späteren Verkauf der Anlage ist dann natürlich auch nicht zu denken. Mal im schlimmsten Fall angenommen. Der Nachbar fängt an Rasen zu mähen oder macht ne Grillparty oder oder oder..... Das Pony hinter der Wellblechwand bekommt einen Schreck, ein Kind fällt so unglücklich das es sich das Genick bricht. Wer übernimmt dafür die Verantwortung? Ich bin wirklich sehr besorgt und fühle mich von den Behörden hilflos ausgeliefert. So eine Klage kostet mich ja dann auch ggf viel viel Geld. Wie schätzen Sie meine Chancen ein? Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2014 | 13:56

Ohne genaue Kenntnis der Umstände des Einzelfalles, insbesondere der örtlichen Gegebenheiten, in einem nichtabgeschlossenen Baugenehmigungsverfahren, währe es vermessen sich zu den Erfolgsaussichten des Widerspruchs bzw. eines Klageverfahrens zu äußern.
Ich vermag daher hierzu keine Einschätzung abgeben zu können.
Ich kann nur meinen Rat wiederholen sich mit einem Fachkollegen vor Ort bereits jetzt in Verbindung zu setzen.

Bewertung des Fragestellers 31.03.2014 | 10:20

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