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Zuordnung Vermietungseinkünfte bei Hauskauf


30.11.2015 11:05 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt liegt vor:

Ein Bekannter hat von seiner Tante ein Grundstück mit Wohnhaus gekauft. Der Grundstückskaufvertrag ist vom 19.11.2014. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgte am 29.12.2014.
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgte am 17.12.2014. Der neue Besitzer wurde am 29.12.2014 im Grundbuch eingetragen. Der Einheitswertbescheid wurde auf den 01.01.2015 festgestellt.
Die Tante hat ihr Haus vermietet. Auch nach dem Eigentümerwechsel wurde das Haus weiterhin vermietet.
Folgendes Problem besteht:
Die monatliche Mieteinnahme wurde bzw. wird immer noch auf das Konto der Tante (vorherige Eigentümerin) überwiesen.
Im Vertrag wurde kein Nießbrauch geregelt. Alle Rechte wurden an den Eigentümer übertragen.

1.) Wer muss nun die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern? Der Eigentümer oder die Tante, die auch tatsächlich das Geld erhält?
2.) Ab welche oben genannten Datum`s muss die Miete versteuert werden?
3.) Möchte das Finanzamt ein Nachweis über die Finanzierung des Hauses vorliegen haben? Ein Kontoauszug bzw. Darlehensvertrag?
4.) Damit es keine steuerlichen Probleme gibt, darf man zwischen der Tante und dem Neffen (neuer Eigentümer) ein Darlehensvertrag aufstellen. Das er 1% der Anschaffungskosten für Zinsen zahlen muss, nach 10 Jahren die Summe in einer Zahlung tilgt und die monatliche Miete weiterhin auf dem Konto der Tante als Tilgung betrachtet wird?
Die jährlichen Zinsen werden dann bei der Tante mit dem tarifl. Steuersatz versteuert.
Möchte das Finanamt von der Tante auch Kontoauszüge haben?




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten. ich erlaube mir in diesem Zusammenhang die von Ihnen gewählte Gliederung beizubehalten.

1. Der Verkauf der Immobile an einen Dritten hat keine Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis, da Kauf die Miete nicht bricht, § 566 BGB. Mit der Auslassung und Übertragung der Immobilie ist der Dritte in alle Rechten und Pflichten der Tante bzgl. des Mietvertrages eingetreten. Der Dritte kann ab diesem Zeitpunkt die Miete i.S.d. § 535 Abs. 2 BGB fordern. Somit hat auch er die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach EStG zu versteuern, ungeachtet auf welchem Konto die Einkünfte gelandet sind.

2. Ab Januar 2015 ist die Miete dem Dritten zuzurechnen und bei diesem zu versteuern. Abzustellen ist auf den Tag der Grundbucheintragung, also den 29.12.2014.

3. Grundsätzlich ist es dem Finanzamt egal wie das Haus finanziert wird. Die Grunderwerbssteuer wird in jedem Falle fällig. Nur falls Sie Fremdfinanzierungskosten als Werbungskosten für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen möchte, wird sich das Finanzamt für einen Nachweis dieser Kosten in Form eines Darlehensvertrages etc. interessieren.

4. Grundsätzlich kann der Dritte seine Ansprüche aus dem Mietvertrag an seine Tante abtreten. Er wird diese aber immer noch zu versteuern haben, da Sie im für eine logische Sekunde zugeflossen sind. Auch eine Zahlung des Mieters direkt an die Tante ist dann möglich. Die Miete kann dann als Teil der Tilgung betrachtet werden.

Denkbar ist eine Rückzahlung der Restsumme nach Teiltilgung durch die Mietzahlung. Die Zinsen von 1% wird Ihre Tante zu versteuern haben als Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Ob die Kontoauszüge der Tante relevant werden, dann hier nicht abschließend beurteilt werden. Um die Einkünfte des 1% nachweisen zu können, wird Sie aber geeignete belege benötigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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