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Zuordnung Mieteinkünft in einer Grundstücksgemeinschaft, teilweise Eigennutzung


| 15.03.2018 11:09 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung und private Vereinbarung


Meine beiden Geschwister und ich besitzen seit einem Erbfall im vergangenen Jahr ein Mehrfamilienhaus (Altbau) als Grundstücksgemeinschaft, welche im Sinne des BGB eine Bruchteilsgemeinschaft darstellt. Da wir in dem Objekt teilweise vermieten und es teilweise selbst nutzen gestaltet es sich zunehmend als schwierig dies in einer gemeinsamen Steuererklärung einiger Maßen gerecht abzubilden. Eine Aufteilung in Wohnungseigentum würde sich hier anbieten. Da es sich aber um einen Altbau handelt ist die Erlangung der Abgeschlossenheit jedoch aus diversen konstruktiven/bauordnungsrechtlichen Beweggründen heraus nicht ganz einfach, bzw. finanziell sehr Aufwändig.
DAHER STELLEN WIR UNS FOLGENDE FRAGE:
Könnten wir unser Gemeinschaftseigentum mit einer privatrechtlichen, notariel beglaubigten, ich nenne es mal "Gemeinschaftsordnung mit Eigentumszuordnung" ausstatten, so dass jeder die Einkünfte und Erhaltungsaufwendungen etc. aus "seiner" Wohnung selbst versteuern kann ? Natürlich wäre dadurch keiner in die Lage versetzt "seine" Wohnung zu veräußern weil das Ganze keinerlei grundbuchliche Auswirkungen hätte, das wäre aber auch nicht unser Ziel. Im Grunde soll jeder das ihm zugeordnete Eigentum selbst versteuern können....unter Umgehung der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Ist so etwas im Rahmen einer privatrechtlichen Vereinbarung möglich ?

Einsatz editiert am 15.03.2018 17:04:09

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Könnten wir unser Gemeinschaftseigentum mit einer privatrechtlichen, notariel beglaubigten, ich nenne es mal "Gemeinschaftsordnung mit Eigentumszuordnung" ausstatten, so dass jeder die Einkünfte und Erhaltungsaufwendungen etc. aus "seiner" Wohnung selbst versteuern kann ?

1. Zur Ermittlung des Überschusses ist eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung abzugeben (§§ 179 , 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a AO ). D.h. die „Vereinbarung" wird die Abgabe der gemeinsamen Erklärung nicht ausschließen. Nach § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO ist keine gesonderte Feststellung gem. § 180 Abs. 1 Satz 2 Buchst. a AO durchzuführen, wenn es sich um einen Fall von geringer Bedeutung handelt. Ein solcher liegt regelmäßig vor, wenn es um die Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eines ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Hauses geht, das zusammen veranlagten Eheleuten je zur Hälfte gehört, und die Ermittlung der Einkünfte von dem Finanzamt vorgenommen worden ist, das auch für eine gesonderte und einheitliche Feststellung zuständig gewesen wäre. Das ist nach Ihren Angaben nicht der Fall. Dennoch können Sie beim FA einen Antrag auf Befreiung stellen. Das Finanzamt kann dann durch Bescheid feststellen, dass eine gesonderte Feststellung nicht durchzuführen ist, § 180 Abs. 3 AO .

2. Was die Aufteilung selbst betrifft, kann diese durch Vereinbarung geregelt werden. Die Folge wird, dass die Aufteilung dann nicht nach von den zivilrechtlichen Eigentumsverhältnissen (nach Miteigentumsanteilen) , sondern nach der tatsächlichen Nutzung und/oder der Kostentragung richten würde. Die Finanzverwaltung akzeptiert solche Vereinbarungen unter bestimmten Voraussetzungen. In Abschn . 164 Abs. 1 EStR heißt es:
https://www.jurion.de/gesetze/estr_2001/164/
„R 164 EStR 2001 – Miteigentum und Gesamthand
Zu § 21 EStG (1)
(1) 1Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht anzusetzenden Anteile zuzurechnen. 2Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind. 3AfA oder erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen können nur demjenigen Miteigentümer zugerechnet werden, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.

(2) 1Wird einem Miteigentümer eine Wohnung oder werden ihm andere als Wohnzwecken dienende Räume entgeltlich von der Gemeinschaft oder einem oder mehreren Miteigentümern überlassen, so ist eine Vermietung einkommensteuerrechtlich anzuerkennen, soweit die entgeltliche Überlassung den ideellen Miteigentumsanteil des Miteigentümers übersteigt. 2Auch das Mietverhältnis einer Personengesellschaft mit ihrem Gesellschafter ist einkommensteuerrechtlich nur anzuerkennen, soweit die entgeltliche Überlassung seinen Gesellschaftsanteil übersteigt. 3Sätze 1 und 2 gelten sinngemäß, wenn nicht der Miteigentümer oder Gesellschafter, sondern dessen Ehegatte eine Wohnung zu Wohnzwecken mietet".

D.h. für die Verteilung müssen wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind. DAs wäre z. B. nicht der Fall, wenn ein Steuerpflichtige freiwillig oder aufgrund einer Vereinbarung höhere Aufwendungen als es seinem bürgerlich-rechtlichem Miteigentumsanteil entspricht trägt und aus familiären Gründen auf die Geltendmachung eines Ersatzanspruchs verzichtet.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 16.03.2018 | 22:43


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