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Zulässigkeit einer Mietvertragsklausel

| 21.07.2012 19:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich habe zwei Fragen zu einem mir zur Unterzeichnung vorgelegten Mietvertrag:

1. Der Vertrag enthält zur enthaltenen Einbauküche folgende Klauseln:
Unter §1 Mietgegenstand:
"Mitvermietet werden folgende Einrichtungen:
Küche inkl. Kühlschrank mit Eisfach, Spülmaschine und elektr. Herd mit Backofen
Waschmaschine"

Weiter heißt es in §26 "Zustand der Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses":
"Der Mieter übernimmt die Wohnung im gegenwärtigen Zustand. renoviert, weiß gestrichen.
Mit einer Einbauküche inkl. Kühlschrank mit Eisfach, Geschirrspüler und elektr. Herd mit Backofen, Mikrowelle sowie einer Waschmaschine. Sollten die Wirtschaftsgeräte kaputt bzw.
defekt sein, ist es Aufgabe des Mieters diese instand zusetzen bzw. zu ersetzen."

Frage hierzu:
Ist der aufgeführte Paragraph §26 rechtens, d.h. wäre ich als Mieter im durch Verschleiß entstandenen Schadensfalle an den aufgeführten Geräten tatsächlich zum Ersatz der Geräte und Belassen dieser in der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, obwohl es sich bei der EBK um eine Mietsache handelt?

2. Der Vertrag enthält zum Kündigungsverzicht folgende Klausel:
"Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Eine ordentliche Kündigung ist aufgrund gegenseitigen Verzichtes erst zum Ablauf des 12. Monats auszusprechen"

Frage hierzu:
Bedeutet dies, dass ich die Wohnung nach Ende des 12. Monats verlassen könnte oder könnte hier erst hier die Kündigung erfolgen, ich also erst nach dem 15. Monat den Vertrag beenden?
21.07.2012 | 21:47

Antwort

von


(33)
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Ich gehe nach Ihrer Beschreibung davon aus, dass es sich bei Ihnen um einen Formularvertrag über die Vermietung von Wohnraum handelt.

Zu 1:
Vom Gesetz her ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dazu verpflichtet, die Miete in einem "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten". Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten.

Diese Regelungen können zwar vertraglich abbedungen werden – bei vorformulierten Mietverträgen über Wohnraum aber lediglich in engen Grenzen. Klassischer Fall sind hier normalerweise die sogenannten Schönheitsreparaturen, in Ihrem Fall wäre aber wohl eher der zweite Klassiker "Kleinreparaturen" einschlägig. Hier sagt die Rechtsprechung, dass dem Mieter zwar schon die Kosten für Instandhaltungsreparaturen aufgebürdet werden können – allerdings nur bis zu einer Höhe zwischen 75 bis 100 € pro Reparatur. Bei mehreren Reparaturen innerhalb eines Jahres gibt es dann noch eine weitere Grenze für die Gesamtsumme.

Hieraus lässt sich meiner Ansicht nach schon gut erkennen, dass die von Ihrem potentiellen Vermieter vorgelegte Regelung nicht funktionieren kann – denn unter Umständen müssten Sie bei einem schwerwiegenden Defekt (der dann ja mitunter kurz nach Ablauf der Garantiezeit eintreten könnte) das komplette Gerät ersetzen. Sie würden also im Ergebnis selbst das Gerät kaufen, dass Ihnen dann der Vermieter (weiter-)vermietet.

Etwas anderes würde nur gelten, wenn das Gerät durch Ihre Schuld kaputt geht. In diesem Fall hätte der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen Sie, der sich dann allerdings auch (nur) nach dem Zeitwert des defekten Gerätes richtet.

Ansonsten gilt aber die oben erwähnte Regelung: Der Vermieter ist grundsätzlich dafür verantwortlich, dass Sie die Wohnung in dem vertraglich vereinbarten Umfang nutzen können. Dazu gehören nach Ihrer Zitierung auch die "Wirtschaftsgeräte". Wenn etwas "einfach so" kaputt geht, dann ist er auch für die Reparatur verantwortlich. Sollte in dem Vertrag eine wirksame "Kleinreparaturklausel" vorhanden sein, dann müssen Sie gegebenenfalls die Kosten dafür nur tragen, soweit der dort angegebene Betrag nicht überschritten wird.

Zu 2:
Hier könnte man tatsächlich drüber streiten. Zunächst einmal ist zu sagen, dass der Ausschluss der Kündigung für einen gewissen Zeitraum auch bei Wohnraumverträgen und auch bei vorgefertigten Verträgen grundsätzlich zulässig ist. Maximal jedoch für vier Jahre, bei individuellen Verträgen fünf Jahre.

Zum jetzigen Zeitpunkt wäre es sicher hilfreich, den Vermieter einfach zu fragen, was damit gemeint sein soll. Dies würde im Streitfall später dann auch ein Richter machen und Sie dann auch Fragen, wie Sie das verstanden haben. Wenn es dann zu Unklarheiten kommt, wird man nach dem Wortlaut gehen.

Würde dort stehen, dass die Kündigung ein Jahr nach Abschluss des Mietvertrages zulässig sei, würde man zu Ihren Gunsten argumentieren können, dass damit dann auch schon das tatsächliche Ende des Mietvertrages gemeint ist. Da in der von Ihnen zitierten Klausel jedoch steht "Kündigung aussprechen", schätze ich allein vom Wortlaut dies so ein, dass erst nach zwölf Monaten die Kündigung dem Vermieter zugehen kann und entsprechend § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB das Mietverhältnis dann erst drei Monate später beendet ist.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische" Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.

Aber wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Jörn Blank

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2012 | 07:02

Sehr geehrter Herr Blank,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage. Ich habe noch eine kurze Nachfrage:
Sie schreiben "bei vorformulierten Mietverträgen über Wohnraum aber lediglich in engen Grenzen". Der Vertrag wurde mir so vorformuliert zugesendet, neben der genannten Klausel §26 befindet sich aber ein Kästchen zum Ankreuzen, welches im Entwurf schon digital durch die Vermieterseite angekreuzt wurde. Gelten trotz dieses Kästchens Ihre Ausführungen zu vorformulierten Klauseln oder könnte man dieses angekreuzte Kästchen neben der Klausel gegen mich als Zustimmung zu dieser Abweichung vom üblichen Mietrecht auslegen.

Wie gesagt ist auf dem Ausdruck zu erkennen, dass dieses Kreuz im Kästchen elektronisch gesetzt wurde und nicht von mir.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2012 | 10:13

Sehr geehrte Fragesteller,

um kurz den Hintergrund zu dem Begriff "Formularvertrag" oder "vorformulierten Mietverträgen" zu erklären:

Es gibt Vorschriften im Mietrecht, die nur dann gelten, wenn keine andere Regelungen zwischen den Vertragsparteien getroffen wurden. Und es gibt Vorschriften, die auch dann gelten, wenn die Parteien etwas anderes vereinbaren. Dabei geht das Gesetz davon aus, dass sich die Vertragspartner gleichberechtigt gegenüberstehen und "auf Augenhöhe" über die einzelnen Regelungen verhandeln.

Weil dies in der Praxis aber regelmäßig nicht der Fall ist, wurde in §§ 305 ff BGB ein zusätzlicher Schutz für den Fall geschaffen, dass eine Vertragspartei Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet. Darauf bezieht sich meine Formulierung "in engen Grenzen". Denn damit dürfen u.a. keine Regelungen getroffen werden, die den anderen Vertragspartner "unangemessen benachteiligen".

Hierzu gehört auch der "Formularvertrag". Um einen Formularvertrag handelt es sich grundsätzlich immer dann, wenn der Inhalt des Vertrages nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern von einer Partei vorgegeben wird. Ein wichtiges Merkmal ist, ob (in Ihrem Fall) der Vermieter den Vertragstext ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter auch tatsächlich die Möglichkeit einräumt, auf den Inhalt der Vertragsbedingungen Einfluss zu nehmen.

Ob diese Einflussnahme durch zur Verfügung gestellte Ankreuzmöglichkeiten gewährleistet wird, lasse ich einmal offen, da ich die Alternativen nicht kenne. Allerdings dürfte es in Ihrem Fall auch gar nicht darauf ankommen, denn das Kreuz wurde ja vorher von dem Vermieter gesetzt. Die theoretisch vorhandene Einflussmöglichkeit auf den Vertragsinhalt wurde Ihnen dadurch schon genommen.

Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten konnte. Sollten sich weitere Fragen oder Probleme ergeben, dann können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.07.2012 | 16:19

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