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Zulässigkeit des Einbaus einer Klimaanlage in einer Eigentumswohnanlage

| 19.10.2018 12:50 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Unsere Wohnung befindet sich im Obergeschoss einer Wohnanlage. 2016 haben wir eine Klimaanlage (Splitgerät) an der Aussenfassade unterhalb der Balkonbrüstung anbringen lassen, um ein Schlafzimmer kühlen zu können, was von der Lage her (süd/west) sehr heiss werden kann. Von aussen sichtbar ist lediglich der Kabelkanal, das Gerät selbst ist nicht zu sehen. Die Lärmbelastung liegt laut Hersteller bei 46 Dezibel.

Eine Genehmigung seitens der Hauseigentümer wurde abgelehnt mit der Begründung: Durchbohrung der Aussenfassade und somit Beschädigung der Isolierung, was zu Feuchtigkeitdurchlass führen kann. Die Klimaanlage wurde von einer Fachfirma installiert, die sämtliche Installationen in unser Anlage durchführte.

Auch elektrische Markisen und die Aussenbeleuchtung durchbohren die Fassade und somit die Isolierung.
Hinzu kommt, dass der Bau von Wintergärten auf den Balkonen und Terrassen der Dachgeschosswohnungen laut Teilungserklärung genehmigt sind. Da müsste man dann auch die Isolierungen durchbohren.

Ausserdem wurde ein Wohnungseigentümer benannt, der vorgab, mit erheblicher Lärmbelästigung konfrontiert zu werden, obwohl die Klimaanlage bisher nie nach 22,00 Uhr eingeschaltet wurde und dieser Mieter im Nebenhaus wohnt und die Kimaanlage eigentlich nicht hören kann.

Unsere Klage auf den Eigentümerbeschluss zur Entfernung der Klimaanlage wurde vom Ortsgericht kostenpflichtig für uns, abgewiesen.

Wir wollen jetzt Einspruch erheben vor dem Landgericht. Wie sicher ist, dass wir damit Erfolg haben.

MFG
M. Grunert


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich habe leider keine guten Nachrichten für sie, und möchte ihnen von der Berufungs-/ Beschwerdeeinlegung zwingend abraten, da sie keine ausreichende Aussicht auf Erfolg hat. Erging vor dem Amtsgericht ein Beschluss ist das Rechtsmittel die Beschwerde, erging ein Urteil ist das Rechtsmittel die Berufung. Die Ausführungen zu beiden Rechtsmitteln sind identisch, da diese sich in ihrer Begründetheit allzu ähnlich sind.

Das Anbringen der Klimaanlage mit Führung der Kabel durch die Hauswand ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum i.S. d. WEG. Diese ist nur nach einem entsprechenden Beschluss der WEG-Mitglieder möglich. Dabei gibt es mehrere Arten von Mehrheitsvoraussetzungen je nachdem, welche Art der Baumaßnahme vorliegt. Liegt eine modernisierende Instandsetzung vor, so genügt die einfache Mehrheit bei der beschlussfassung. Bei einer modernisierung, ohne Instandsetzungsbedarf müssen 3/4 aller Stimmberechtigten WEG-Teilnehmer zustimmen und bei einer baulichen Veränderung die weder der Modernisierung noch der Instandsetzung dient, so wie in ihrem Fall, muss jeder betroffene WEG-Inhaber zustimmen (§ 22 Abs. 1 WEG )

Dies war bei ihnen offensichtlich nicht der Fall, folglich kann ein für sie positiver WEG-Beschluss und damit ein stattgebendes Urteil nur bei Vorliegen von Zustimmungsfreiheit oder bei einem Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung herbeigeführt werden. Dies ist leider nicht ersichtlich:

a) Die Ausnahme von der Zustimmungsbedürftigkeit:
Eine Ausnahme ist nach § 22 Abs. 1 S. 2 nur möglich, wenn die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Damit ist folgendes gemeint: Jeder Wohnungseigentümer ist nach §14 Nr. 1 verpflichtet:

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Dadurch das die Klimaanlage eine Kabeldurchführung durch die Außenwand erfordert, ist eine Bausubstanzverletzung der Außenwand gegeben. Ein Nachteil liegt somit leider vor, dieser ist auch vermeidbar, denn eine Klimanalage ist zum ordnungemäßen Gebrauch der WEG- Einheit nicht zwingend notwendig. Daher wird man sie mit Einwänden, wie das Markisen oder Wintergärten ebenfalls Bohrungen brauchen nicht hören. Denn zum einen wird dafür die Wand nicht bis nach innen aufgebohrt ( es müssen nur Verschraubungen zur Fixierung angebracht werden) und zum anderen hat die WEG natürlich die Entscheidungshoheit , welche Veränderungen sie dulden möchte und welche nicht. Mit Parallelbeispielen und dem Einwand dass keine Beeinträchtigung vorliegt , werden sie also nicht ohne weiteres durchdringen.

2. Ein Anspruch zu ihren Gunsten auf Duldung der Umbaumaßnahme durch die Miteigentümer ist ebenfalls nicht wirklich ersichtlich. Aber sie sprechen an, dass das Schlafzimmer sehr heiß werden kann. Dies wird als Argument zu unsubstantiiert sein. Hier müssen sie genau vortragen, wie heiß es wird und warum eine andere Art der Kühlung nicht möglich ist. Ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung kann nur bestehen, wenn sie an einer ordnungsgemäßen Nutzung der WEG- Einheit ohne die Neu-Installation gehindert sind. Hierfür reichen Unbequemlichkeiten nicht, sondern es muss ein offensichtliches nicht anders kompensierbares Bedürfnis an der baulichen Veränderung vorliegen. Ihr Interesse an dem Einbau der Klimaanlage muss das Interesse der WEG am Vermeiden der Benachteiligung (Bausubstanzverletzung, Gefahr der Feuchtigkeit, wenn auch kleine so doch optische Veränderung, Geräusche) überwiegen. hierfür müssen sie ganz konkret vortragen, warum es ohne Klima-Anlage nicht geht, dass Schlafzimmer zu nutzen. Dies halte ich für sehr schwierig zumal die Rechtsprechung sehr hohe Anforderungen stellt.
Zur Verdeutlichung folgende Beispiele: So hat ein Behinderter, um seine Wohnung barrierefrei erreichen zu können, den Anspruch eine Rollstuhlrampe oder einen Treppenlift einbauen zu lassen ( vgl. Beschluss d. OLG München v. 12.07.2005 zum Az.: 32 Wx 51/05 ). Hingegen wird eine Rampe für Kinderwagen nicht unbedingt als überwiegendes Interesse der Eltern angesehen (Urteil d, AG München v. 09.08.2013 zum Az.: 481 C 21932/12 ).

Es wird also viel davon abhängen, wie heiß ihr Schlafzimmer ist, wie oft, zu welchen Zeiten und ob es alternative Möglichkeiten wie z.B. ein Lüften am späten Nachmittag gibt. All diese Alternativen müssen von ihnen "totargumentiert" werden. Dies halte ich für sehr schwierig. Folglich halte ich die Erfolgsaussichten für sehr gering.

1. Fazit:
Ich möchte ihnen von dem Versuch in der nächsten Instanz abraten, da aus meiner Sicht das Kostenrisiko zu hoch ist, sprich die Möglichkeit zu gewinnen zu gering. Es gibt lediglich 3 Möglichkeiten die ihnen zum Prozessgewinn verhelfen können:
1. Es ist ein nicht oder nicht fristgerecht angefochtener positiver Beschluss der WEG vorhanden. Dies ist nicht der Fall.
2. Andere Miteigentümer werden durch die Maßnahme nicht unvermeidbar belastet, so dass ihre Zustimmung nicht erforderlich ist. Dies ist nicht der Fall, da die Bausubstanz verletzt wird. Auch wenn sie dies bei anderen Gewerken ( Markisen, Jalousien) zulassen begründet dies für sie leider keine Möglichkeit der Ausnahme von der Zustimmungsbedürftigkeit. Folglich können sie diesen Weg nicht gehen.
3. Ein Anspruch auf Duldung der Umgestaltung kann gegeben sein, wenn ihr Interesse am Einbau der Klima-Anlage das Interesse der WEG-Teilnehmer überwiegt. Dies ist eigentlich nur in Konstellationen denkbar, in denen ihnen ohne die bauliche Veränderung eine Nutzung des Sondereigentums unmöglich ist. - Dies wäre also der einzige Weg für sie.

Soviel erstmal zum materiellen. Nun aber zu den Formalien, die ein Obsiegen in der Berufung / Beschwerde ebenfalls unmöglich machen.

Der Vortrag, warum ihr Interesse dass der Übrigen Miteigentümer überwiegt, muss bereits im Erstinstanzlichen Verfahren erfolgt sein. Die Berufung/ Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass erheblicher Vortrag rechtlich falsch gewürdigt oder nicht in ausreichendem Maß erhoben wurde. Insofern besagt § 513 ZPO :
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Nach § 546 ZPO liegt eine Rechtsverletzung nur vor, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.Bei ihnen kommt der § 22 WEG eventuell i.V.m. § 14 WEG in Betracht. Eine Verletzung der Norm ist nicht ersichtlich. Also ist zu scheuen ob die vorgetragenen Tatsachen, eine andere Entscheidung rechtfertigen. Dabei sind nach § 529 ZPO die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten zu Grunde zu legen. Neue, erst in der Berufung geltend gemachte Tatsachen dürfen nur Berücksichtigt werden, soweit sie einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist oder infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
oder im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Heruntergebrochen bedeutet dies, dass ie ihre Argumentation im Vergleich zum ersten Rechtszug nur ändern können, wenn sie aus zwingenden Gründen gehindert waren, den Vortrag bereits in der ersten Instanz zu bringen. Das Paradebeispiel sind hier Beweismittel, die erst nach dem erstinstanzlichen Urteil bekannt werden oder aufgefunden werden. Man kann fast behaupten, dass es so gut wie nie zulässig ist, neuen Vortrag in der Berufung zu bringen, dieser wird dann vom Gericht einfach nicht berücksichtigt.

2. Fazit:
Die Umstellung der Argumentation erst in der berufung ist so gut wie ausgeschlossen. Sie ist nur dann zulässig, wenn die Partei begründen kann, warum sie zunächst am Vortrag dieser Argumente gehindert war.


Gesamtergbenis:
Ich habe den Eindruck- bitte korrigieren sie mich- dass sie in der ersten Instanz eher vorgetragen haben, dass ein Nachteil für die WEG nicht vorliegt. Es hätte jedoch vorgetragen werden müssen, warum ihnen die Nutzung des Schlafzimmers ohne Klimaanlage unmöglich ist, weswegen die WEG marginale Nachteile zu dulden hat, um ihnen die Ausübung des Sondereigentumsnutzung zu ermöglichen. Nur wenn ihr Interesse am Umbau überwiegt, kann die WEG gezwungen werden diesen zu dulden. Der maßgebliche Vortrag hierzu hätte jedoch in erster Instanz erfolgen müssen, so dass in der Berschwerde/ Berufung vorgetragen werden kann, warum das Gericht wesentliche Punkte übersehen oder falsch gewichtet hat. Dieser Vortrag kann in der nächsten Instanz nur nachgeholt werden, soweit Hinderungsgründe in der ersten Instanz geltend gemacht und bewiesen werden können. Sonst wird der neue Vortrag nicht gehört.

Insgesamt rate ich daher zwingend von einem Versuch in 2. Instanz ab.

Es tut mir leid , dass ich hier keine besseren Informationen für sie habe.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 19.10.2018 | 16:29

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"Sehr geehrte Frau Prochnow,
Ihre ausführliche und kompetente Antwort hat mir sehr geholfen. Ich denke, ich werde auf eine Berufung verzichten und die Klimaanlage entfernen lassen.
Mit freundlichen Güssen
"
Stellungnahme vom Anwalt: