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Zulässige Heizkostenschätzung ?

| 01.09.2009 23:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Hallo und schon mal vorab, Danke für Ihre Stellungnahme bzw. Hilfe.

Sachlage:

01.10.2005 Einzug in die Wohnung ohne Zwischenablesung
Jan. 2006 Keine Ablesung der Stricheinheiten (Verdunsterröhrchen). --> Schätzung von Okt. – Dez. 2005 über Gradtage bzw. –zahlen.
10.01.2007 Ablesung der Stricheinheiten und Austausch der Verdunsterröhrchen durch elektronische Heizkostenverteiler mit digitaler Anzeige.
- Hierzu wäre anzumerken, dass sowohl die Hausverwaltung als auch die Heizungsablesungsfirma behaupten, dass wir als Mietpartei nicht anwesend waren und keine Ablesung erfolgen konnte. Jedoch muss dies geschehen sein, da sich ja die neuen elektr. Heizkostenverteiler an den Heizkörpern befinden. Demzufolge muss auch eine Strichablesung an den Verdunsterröhrchen erfolgt sein.
Jan. 2008 Ablesung des elektr. HKV (normale Abrechnung nach Verbrauchswerten ist für 2007 erfolgt, wäre ja auch nicht möglich gewesen, wenn der Austausch mit Ablesung nicht erfolgt wäre)
Jan. 2009 Ablesung des elektr. HKV (alles normal)

Problemstellung:

In den 3 Monaten, Okt. ´05-Dez. ´05, wurden wir nach Gradtagen geschätzt und haben die geforderte Nachzahlung von 103 € auch sofort geleistet.
Für das Jahr 2006 sind wir nach Hausdurchschnitt (über qm) geschätzt worden. (Frage 1, siehe unten).

Die erste Abrechnung war falsch berechnet. Grundkosten sowie die Verbrauchseinheiten sind auf eine größere m²-Zahl, als unsere Wohnung ist, bezogen worden. Die Verwaltung hat jedoch nur die Grundkosten korrigiert, jedoch nicht die Verbrauchseinheiten. Wir haben bis heute keine korrekte Abrechnung von der Verwaltung erhalten.

Für das Jahr 2006 haben wir bereits 480 € Heizkosten bezahlt (12 Monate á 40 €). Nun sollen wir noch, nach Schätzung inklusive falscher Abrechnung zufolge, 391 € (welches den Streitwert darstellt) nachzahlen. Also insgesamt 871 €.
Für das Jahr 2007 hatten wir einen Heizbetrag von insgesamt (Grundkosten und Verbrauchseinheiten) von 316 €!

Seit Einzug hatten wir drei Hausverwaltungswechsel hinter uns. Nun bekommen wir von der aktuellen Verwaltung in regelmäßigen Abständen Mahnungen (ca. eine pro Quartal), da unser Mietkonto mit 391 € im Minus ist.
Nach Auskunft des Verwalters sollten wir darauf nicht reagieren, da wir schon zu Anfang Einspruch gegen die Schätzung und die BK-Abrechnung eingelegt haben und diese Mahnungen automatisch erstellt und versendet werden.

Ende März bekamen wir Post des Anwaltes des Hauseigentümers. Eine Mahnung mit Androhung von gerichtlichen Schritten. Nach Rücksprache mit dem Anwalt und der Hausverwaltung wurde dies zurückgestellt, da wir uns noch im Einspruchverfahren befinden. Die Klärungsversuche der Hausverwaltung mit der Heizungsablesungsfirma haben keinen Erfolg gebracht. Nun steht immer noch Aussage gegen Aussage (ob am 10.01.2007 eine Ablesung erfolgte oder nicht).

Am 26.08.2009 erhielten wir nun einen Mahnbescheid des Amtsgerichtes über 391 € + Gebühren usw. = 487 € (Einspruchsfrist bzw. Bezahlung bis 09.09.2009). Und das ohne Vorwarnung.

Frage 1: Hätten wir für 2006 geschätzt werden dürfen? Wenn ja, hätte die Schätzung über den gesamten Hausdurchschnitt erfolgen dürfen?

Frage 2: Ist es sinnvoll bei dem Mahnbescheid des Amtgerichts Einspruch (oder Teileinspruch) zu erheben oder sind wir im Unrecht und die Forderung besteht gegen uns?

Mit besten Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Wenn, wie in Ihrem Fall, der Heizkostenverbrauch für den relevanten Zeitraum ordnungsgemäß erfaßt ist, der Vermieter aber die Ablesung versäumt, darf er nicht schätzen. Dies wird damit begründet, daß er (der Vermieter) die Ablesung gerichtlich hätte durchsetzen können. Siehe Urteil des LG Köln WuM 89, 87; WuM 85, 294).

Auf Ihren Fall angewandt, bedeutet das, daß die Schätzung für das Jahr 2006 rechtswidrig und damit unbeachtlich ist. Sie hätten nicht geschätzt werden dürfen.

Ich verstehe Sie dahingehend, daß der per Mahnbescheid angemahnte Betrag die (strittige) Nachzahlung für die Heizkosten für 2006 sind.
Da die Schätzung rechtswidrig und dementsprechend unbeachtlich ist, liegt Ihnen keine ordnungsgemäße Abrechnung für 2006 vor, dementsprechend kann der Vermieter auch keine Nachzahlung verlangen.

Daher wäre es sinnvoll, gegen den Mahnbescheid einen Einspruch einzulegen.

Aufgrund der Begrenzungen der Online-Beratung muß ich jedoch anregen, die Sache einem Anwalt zur vollumfänglichen Beurteilung vorzulegen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Bewertung des Fragestellers 04.09.2009 | 12:01

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FRAGESTELLER 04.09.2009 4,2/5,0