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Zukünftigen Verkauf (Immobilie) regeln

22.11.2012 18:45 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Es existiert ein bebautes Grundstück. Zurzeit ist das Grundbuch wie folgt aufgeteilt:

- Person A - 50% - (wohnt in Hausteil, Berliner Testament -> kann Anteil nicht verkaufen)
- Person B - 25% - (erbt im Todesfall von Person A weitere 25%)
- Person C - 25% - (erbt im Todesfall von Person A weitere 25%)
Verwandtschaftsverhältnis: Person A -> Person B (u. Person C) -> Person X

Person X beabsichtigt den 25 prozentigen Anteil von Person C zu kaufen.

Person X und Person C möchten sicherstellen, dass Person B oder Person X - im Todesfall von Person A - die an Person C vererbten weiteren 25% zu einem jetzt festgelegten Preis kaufen können. Person C soll nicht an Andere verkaufen bzw. verschenken können oder gar ganz auf den Verkauf verzichten bzw. ihn hinausschieben können. Zumindest wenn Person B und X nicht ausschlagen. Person C erhält eine Preisgarantie.

Ziel ist es, dass das bebaute Grundstück jeweils Person B (50% oder 75%) und Person X (50% oder 25%) gehört.

Gibt es eine Möglichkeit dieses Ziel vertraglich zu erreichen? Auch wenn Person C unerwartet verstirbt, so dass sich auch Erben daran halten müssen? Ist es möglich dies bereits im ersten Kaufvertrag mit zu verankern?

Gibt es evtl. einen einfacheren Weg?

Vielen Dank

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Lassen sie mich zunächst die persönlichen Verhältnisse der beteiligten Personen nochmals mit meinen Worten zusammenfassen, damit wir sicher sein können dass ich Sie richtig verstanden habe:

Nach meinem Verständnis ist Person A der überlebende Teil eines Ehepaares. A hat mit seinem/ihrem Ehegatten ein Ehegattentestament errichtet, nach welchem A zu 50 % sowie B und C zu je 25 % geerbt haben. B und C dürften Kinder des bzw. der A sowie deren/dessen alleinige Erben sein. X ist wiederum ein Kind von B oder C.

Weiterhin gehe ich davon aus, dass sich die Beteiligten alle darüber einig sind, dass letztlich B & X Eigentümer der Immobilie aus dem Nachlass werden sollen. Falls dem nicht so ist stellen Sie dies doch bitte über den Auffangfunktion klar. Bitte teilen Sie im Rahmen der Nachfragefunktion auch mit, falls A im Testament nur als Vorerbe eingesetzt sein sollte. Dies würde die Bewertung gründlich ändern.

So weit die oben genannten Konstellationen zu treffen, ist die Lösung einfacher, als Sie vielleicht meinen.

Bevor ich die Frage im engeren Sinn beantworte, lassen Sie mich zum besseren Verständnis einige allgemeine Anmerkungen zur Rechtslage machen:

Zunächst darf ich anmerken, dass es sich hier wohl nicht um ein Berliner Testament handelt. Der Begriff Berliner Testament meint ein Ehegattentestament, in welchem der überlebende Gatte zunächst Alleinerbe wird. Dem ist hier aber nicht so.

Entscheidend für Ihr Problem dürfte aber ein anderer Irrtum über die Rechtslage sein: Auch der durch einen Ehegattentestament erbrechtlich gebundene Ehegatte kann - entgegen Ihrer Vermutung - Gegenstände aus dem Nachlass jederzeit verkaufen. (Anders wäre dies, soweit der Überlebende nur sog. gebundener Vorerbe geworden wäre.) Sofern er dafür einen angemessenen Preis erzielt, kann ihm niemand diesen Verkauf verbieten oder sonst irgendwie streitig machen. Es liegt hier wohl ein Irrtum über den Inhalt des Paragraphen 2271 BGB vor. Diese Norm verbietet die Änderung bildend gewordener Verfügungen in einem Ehegattentestament durch den überlebenden Ehegatten. Welche Verfügungen dies im Einzelnen sind, muss in unserem Fall wohl nicht weiter interessieren. Wichtig ist dass ich die Bindung des Ehegatten nur auf eine Änderung der Verfügungen im Testament erstreckt. Verkäufe hingegen sind - wie gerade gesagt - davon nicht betroffen.

Problematischer wäre hingegen eine Schenkung durch den Ehegatten. Hiervon sind auch so genannte gemischte Schenkungen betroffen. Davon würde man sprechen, soweit ein Gegenstand aus dem Nachlass absichtlich unter dem wahren Wert verkauft wird. Dieser Gegenstand würde dann quasi teilweise verschenkt. In diesem Fall können die beeinträchtigten Erben analog § 2287 BGB NACH DEM TODE DES ERBLASSERS vom Beschenkten - unter gewissen weiteren Voraussetzungen - die Herausgabe des geschenkten Gegenstandes verlangen. Aber auch aus auf die Rechte aus § 2287 können die Erben -auch vorab- bindend verzichten.

Insofern kann A sehr wohl Anteile an dem Haus an B sowie X verkaufen. Sofern der vereinbarte Preis ein angemessener Marktwert ist, müsste nichts weiter veranlasst werden. Es ist aber auch möglich - soweit gewünscht - einen anderen (niedrigeren) Preis als den Marktwert festzulegen. Hierzu müssten dann sowohl B als auch C dem zu schließenden Kaufvertrag zustimmen und auf ihre Rechte aus § 2287 BGB analog verzichten. Dies kann in derselben notariellen Urkunde geschehen.

Es wäre auch möglich in einer Klausel zu vereinbaren, dass im Falle einer Ausschlagung durch B & X Der Kauf rückabgewickelt werden soll.

Falls das von Ihnen angesprochene Verkaufsverbot in dem Testament jedoch ausdrücklich angeordnet sein sollte, etwa in Form eines auseinandersetzen vermutest, wäre die Lösung ganz ähnlich. Ein solches Auseinandersetzungsverbot hat den Charakter einer testamentarischen Auflage. Diese kann von den Erben ganz legal ignoriert werden, soweit sich nur alle Miterben einig sind. Auch eine Auflage im Testament würde daher einem Verkauf zu Lebzeiten des A nicht im Wege stehen.

Daher rate ich Ihnen, den gesamten Sachverhalt einem Notar Ihrer Wahl vorzutragen und um Erstellung einer entsprechenden geeigneten Urkunde zu bitten.

Abschließend weise ich darauf hin dass zusätzliche Angaben zum Sachverhalt die rechtliche Bewertung u.U. völlig ändern können.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Winkler
Rechtsanwalt


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