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Zugluft Wohnungseingangstür Mietminderung - Neue Eingangstür durch die Vermieterin

| 15.08.2017 21:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Mietminderung bei Vorliegen eines Türspalts der Eingangstür, der zur Zugluft führt.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne seit 2011 in meiner derzeitigen Wohnung. Aufgrund starker Zugluft und Undichtigkeiten hat meine Vermieterin bereits vor 3 Jahren neue Fenster eingebaut.

Mir ist schon seit längerem bekannt, das meine Wohnungseingangstür die zum Hausflur führt (ist ein 3 Familienhaus) undicht ist, weil diese nicht Plan im Türrahmen liegt.

Die Türe steht soweit ab, dass diese mittels Dichtung nicht abgedichtet werden kann. Meine Vermieterin hat, nach mehrmaliger Erinnerung von mir, bereits zwei Handwerker hier gehabt die die Türe abdichten sollten. Beide teilten mir mit, dass dies nicht möglich sei. Beide Handwerker sagten, dass eine neue Türe notwendig wäre.

Meine Vermieterin weigert sich seit mehreren Monaten (seit Februar mahne ich das mit der Türe an) eine neue Türe einzubauen, weil ihr das zu teuer ist.

Sie hat sich bereits bei einem Anwalt von Haus und Grund erkundigt. Ihr heutiger Vorschlag. Sie würde die Türe ersetzen, aber nur wenn ich mich monatlich mit 11% Mieterhöhung daran beteilige.

In der Erdgeschosswohnung lebt die Tochter der Vermieterin. Dort wurde die Tüte schon vor meinem Einzug erneuert. Bei mir weigert sich die Vermieterin.

Nun meine Fragen:

- Kann ich die Miete mindern und wenn ja um wieviel Prozent?
- Ich habe den Mangel der Zugluft der Tür nicht sofort angesprochen, obwohl dieser seit Einzug besteht, weil ich das Verhältnis zu der Vermieterin nicht übermäßig belasten wollte, weil sie mir bereits neue Fenster eingesetzt hat.
- Ist es richtig, dass die Vermieterin verlangen kann das ich mich mit 11% monatlich beteiligen muss. Ich möchte mich verständlicher Weise nicht beteiligen, weil hier ein Mangel behoben werden soll.

Ich würde mich freuen, wenn Sie mich bei einer fundierten Antwort an meine Vermieterin unterstützen können. Ich möchte eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden.

Das Treppenhaus ist nicht beheizt.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Sie können nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bis zu sechs Monate rückwirkend die Miete mindern, wenn Sie vorher vorbehaltlos gezahlt haben. Ansonsten ist das Recht verwirkt.
Von der Höhe her dürfte dieses im niedrigen/mittleren einstelligen Prozentbereich liegen, wobei man gegebenenfalls die Mehrkosten aufgrund der höheren Beheizung in den Wintermonaten hinzunehmen müsste, dieses entsprechend abschätzen ließe.

Die Minderung an sich brauchen Sie nicht gesondert zu erklären, wenn Sie vorher den Mangel angezeigt haben beziehungsweise dem Vermieter das als Mangel bekannt ist. Um mehr Druck aufzubauen, würde ich davon also Gebrauch machen.

Das kann aber schwierig werden, wenn von Anfang an die Tür so undicht war, also schon zum Einzug.

2.
Ich sehe keine Rechtsgrundlage dafür, dass Sie sich nur in irgendeiner Form an der neuen Tür beteiligen müssen. Das ist keine Modernisierung, zumal ja eine Mieterhöhung entsprechend vorab angekündigt werden müsste und strengen Formalien unterliegt.
Aber selbst das käme nicht hin, weil ich ja ein Mietmangel gegeben ist, der von Anfang an bestand. Dafür muss die Vermieterin einstehen, sogar ohne ihr Verschulden.

Vgl. § 535, § 536 BGB:

Das würde ich also ablehnen.

Auch vertraglich sehe ich keine Möglichkeit, hier Ihnen die Kosten in dieser Höhe aufzubürden, eine solche Regelung wäre nämlich unwirksam, weil gesetzeswidrig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2017 | 22:39

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

- sind 5% der Gesamtmiete okay?
- kann ich das jetzt schon rückwirkend machen, auch wenn im Moment durch das warme Wetter der Mangel nicht vorliegt, dass es in der Wohnung zu kalt wird?
- die Türe sieht aus, als wäre diese eigentlich als Innentüre für eine Wohnung gedacht, gibt es dazu Vorschriften die ich erwähnen könnte

Danke für Ihre erste Antwort, hat mir schon sehr weiter geholfen. Würde mich freuen wenn Sie meine Nachfragen ebenfalls beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

MW

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.08.2017 | 10:07

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Richtig, mehr würde ich aber nicht mindern, da bei Ausbleiben von zwei Monatsmieten die Gefahr einer fristlosen Kündigung droht, wobei aber dann gänzlich die Mietminderung unberechtigt sein müsste, was ja nicht anzunehmen ist.
Bei 5 % würde das auch 40 Monate bedeuten, weshalb man da in dieser Zeit eine Lösung hinbekommen sollte. Sie haben zudem die Möglichkeit der Selbstabhilfe, können dafür einen Vorschuss sogar verlangen und das insgesamt dem Vermieter in Rechnung stellen und damit gegen die Miete aufrechnen.

Zutreffend ist, dass das nur für die Heizperiode gelten kann, Oktober bis April eines Jahres, was es ebenfalls zu beachten ist.

Hinsichtlich der Türe müsste ich gesondert nachsehen und da müssten Sie eine neue Anfrage stellen, da dieses hier zu umfangreich wäre, vielen Dank für Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.08.2017 | 07:51

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"Die Antwort war insgesamt verständlich für mich etwas unklar ist für mich wie ich aktuell für die bereits vergangene Heizperiode die Miete mindern kann.

Der Anwalt ging bei der Nachfrage m auf die Tür nicht mehr darauf ein mit der Begründung das dies eine neue Frage ist. Bei der insgesamt kurzen Antwort des Anwalts halte ich das für nicht Mandanten freundlich. "
Stellungnahme vom Anwalt:
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