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Zugangsrecht zu Mietwohnung zur Begutachtung von Wasserschaden

23.05.2017 10:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Zusammenfassung: Der Vermieter darf nur bei einem akuten Notfall für Leib und Leben oder die Substanz der Mietsache die Mietwohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten. Ein vermutetes Leitungsleck reicht dazu nicht aus.

Zeitlicher Ablauf zu Wasserschaden in Mietwohnung
Freitag 19:15: Fliesenleger entdeckt, dass nach dem Entfernen hohl klingender Fliesen im Badezimmer einer Eigentumswohnung die Wand dahinter feucht ist. Teilweise ist der Mörtel weich. Das Wasser kommt nach übereinstimmender Meinung von Fliesenleger, Mieter und Eigentümer sehr wahrscheinlich nicht vom Duschen sondern von außen durch die Wand oder von oben von der darüber liegende Eigentumswohnung
Freitag 22:57: Verwalter wird von Vermieter informiert
Montag 09:00: Verwalter anwortet, Leckortungsfirma wird sich mit Mieter in Verbindung setzen
Montag 15:56: Nachdem der Vermieter keine Reaktion von Mieter oder der Leckortungsfirma bezüglich eines Termins bekommt werden der Leckortungsfirma die am Freitag vom Mieter mündlich genannten Wunschtermine (Montag ab 17:30Uhr oder Dienstag ab 17:30Uhr) der Leckortungsfirma direkt mitgeteilt. Gleichzeitig wird der Mieter aufgefordert, mit der Leckortungsfirma noch in dieser Woche (Donnerstag ist Feiertag) einen Termin zu vereinbaren, um mögliche Folgeschäden zu vermeiden.
Montag 16:00: Die Leckortungsfirma teilt mit, dass die Termine nicht möglich sind, insbesondere auch nicht Termine nach 16:00Uhr, schlägt Termin Mittwoch ab 8:00Uhr vor
Montag 16:30: Die Leckortungsfirma bietet als weitere Termine Freitag ab 8:00Uhr oder Freitag ab 15:00Uhr an
Montag 16:40: Mieter teilt mit, er wäre Mittwoch ab 12:00Uhr bis Sonntag privat unterwegs. Er erwähnt aber nicht, dass seine Lebenspartnerin in diesem Zeitraum nicht unterwegs ist, sondern da ist, allerdings tagsüber arbeitet.
Montag 16:54: Vermieter teilt der Leckortungsfirma mit, dass es dann bei dem Termin Mittwoch ab 8:00Uhr bleibt und die Wohnung durch einen Beauftragten des Vermieters gezeigt werden kann.

Frage: Ist es vom Vermieter aus zulässig den Zugang zur Mietwohnung für die Leckortungsfirma durch einen Beauftragten zu verschaffen um mögliche Folgeschäden zu vermeiden?
Der Mieter zieht in drei Wochen aus und möchte offensichtlich alles bis dahin verzögern.

Die Antwort wird innerhalb einer Stunde benötigt

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind Sie nicht dazu berechtigt, die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters zu betreten oder dem Handwerker den Zugang zu verschaffen. Lediglich in Notfällen, in denen es um Leib und Leben geht oder z.B. das Wasser aus der Wohnung herausläuft, weil eine Leitung geplatzt ist, müssen Sie die Zustimmung des Mieters nicht abwarten sondern dürfen sich auch sofort Zutritt verschaffen.

Nach Ihrer Schilderung besteht ein solcher akuter Notfall aber nicht, sondern es wird ein Leck vermutet und zum Zwecke der Feststellung wird der Zugang benötigt. Der Mieter muss kooperieren und Ihnen den Zugang gewähren - Sie dürfen aber nicht ohne Zustimmung des Mieters in die Wohnung.

Verweigert der Mieter die Zustimmung, bleibt Ihnen nur der Rechtsweg.

Meine Empfehlung:

Setzen Sie dem Mieter nachweislich eine Frist zur Benennung eines konkreten Termines bis Ende der Woche, zu dem der Handwerker die Wohnung betreten darf. Die Frist kann kurz bemessen sein - bis morgen früh, 10 Uhr, sollte reichen.

Reagiert der Mieter nicht oder will er erst einen Termin in der nächsten Woche anbieten (oder reagiert er unkonkret und ausweichend) sollten Sie umgehend bei dem für die Mietwohnung zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen. Mit der erlassenen einstweiligen Verfügung müssen Sie dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der dann dem Handwerker die Wohnung öffnet. Das dürfen Sie, auch mit einstweiliger Verfügung, nicht selbst!

Leider ist dies die einzige Möglichkeit, schnelle Hilfe zu erlangen, wenn der Mieter seiner Mitwirkungspflicht nicht nachkommt.

Unabhängig davon können Ihnen - wegen der Verzögerungen durch den Mieter - natürlich auch Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zustehen, wenn sich durch seine fehlende Kooperation der Schaden verschlimmert und höhere Kosten anfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 28.05.2017 | 11:34

Zunächst vielen Dank für die sehr wertvolle Antwort. Es ist inzwischen zu einer vorläufigen Einigung gekommen.

Es bleibt folgende Rückfrage: Der Mieter wird bald ausziehen, der Mietvertrag läuft danach aber noch ein paar Wochen weiter. Kann der Mieter nach Auszug aber vor Übergabe der Wohnung an den Vermieter den Zugang zur Wohnung für den Vermieter und Handwerker behindern mit dem Argument, er hätte keine Zeit aufzuschließen o.ä., obwohl eine unbenutzte Wohnung eine erhöhte Aufmerksamkeit durch den Vermieter erfordert?

Kann er möglicherweise auf einer Übergabe der Wohnung und Beendigung des Mietvertrags bestehen, bevor er jemanden rein lässt, wenn sich die Feuchtigkeits-Probleme als nicht akut heraus stellen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.05.2017 | 11:53

Wenn die Arbeiten vor der Rückgabe der Wohnung zu erledigen sind, muss der Mieter Ihnen den Zugang auch nach seinem Auszug gewärhrleisten. Wenn aber ein Abwarten möglich ist, weil kein akuter Handlungsbedarf besteht, besteht kein Betretungsrecht. Auf einer vorzeitigen Übergabe kann der Mieter nicht bestehen, aber das wäre ggf. in Ihrem Interesse: Je eher der Schaden geklärt und behoben ist, um so eher können Sie die Wohnung neu vermieten.

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