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Zugangsrecht zu Keller mit Sondernutzungsrecht

26.11.2012 21:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Die Faktenlage: Ich lebe seit 26 Jahren in meiner ETW in einem Haus mit insgesamt 6 ETW. Meine Wohnung wird zusammen mit 2 weiteren Wohnungen von einer Gastherme beheizt, die sich aus historischen Gründen in einem Kellerraum B befindet, für den in der Teilungserklärung TE und der Abgeschlossenheitserklärung AE ein Sondernutzungsrecht der weiteren ETW, X , eigetragen ist, welche über eine separate Etagenheizung verfügt.
B ist kein reiner Heizungsraum sondern ein normaler Kellerraum in dem die Therme einen gewissen Platz einnimmt. Außerdem ist B in der AE einerseits X zugeordnet andererseits mit „Wasch- und Trockenraum" bezeichnet, wurde jedoch nie oder zumindest sehr lange nicht als solcher benutzt.
Der Zugang zu B ist nur wie folgt möglich: Über das gemeinsame Treppenhaus durch eine verschließbare und stets verschlossene Stahltür zunächst in einen Gemeinschaftskeller, von dort in einen ebenfalls X zugeordneten Kellerraum A und von A nach B.
Der bisherige Eigentümer von X hat 26 Jahre lang den Nutzern der Gastherme den jederzeitigen uneingeschränkten Zugang zu B gewährt. Dies war und ist auch erforderlich, da die Therme älter ist und häufiger ausfällt, wieder eingeschaltet bzw. gewartet werden muss.

Das Problem: Kürzlich gab es einen Eigentümerwechsel in X. Der neue Eigentümer hat den Zugang zu A und damit zu B verschlossen und verweigert den uneingeschränkten Zugang zur Gastherme.
Maximales Zugeständnis ist aktuell, den Schlüssel zu A bei ihm abzuholen und unmittelbar wieder zurückzugeben. Das ist für die Nutzer der Therme natürlich keine akzeptable Lösung, denn wenn die Herrschaften nicht zu Hause sind, sitzen wir in der Kälte. Außerdem sehen wir die Gefahr, dass bei längerer Abwesenheit und strengem Frost auch Gemeinschaftseigentum beschädigt wird.

Die Frage: Wie ist das Zugangsrecht der von der Gastherme in B abhängigen Eigentümer zu B juristisch zu beurteilen ? Können wir vom Eigentümer von X ein uneingeschränktes Zugangsrecht, also einen Schlüssel, verlangen ? Kann uns der Eigentümer von X im schlimmsten Fall seinerseits sogar zwingen die Therme aus B zu entfernen ?
Letzteres wäre bautechnisch denkbar aber mit exorbitanten Kosten verbunden.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Befinden sich in einem Raum Anlagen und Einrichtungen, die einen ständigen Wartungs- und Kontrollaufwand erfordern bzw. den Wohnungseigentümern zur Ausübung von Kontrollen zum ständigen Mitgebrauch zur Verfügung stehen müssen (wie dies für die Therme zutreffen dürfte), dann ist nicht nur der betreffende Raum zwingend gemeinschaftliches Eigentum, sondern es sind dies auch die Zugangsräume. Wird einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Flächen eingeräumt, hat dies zwar grundsätzlich zur Folge, dass dieser die betreffenden Flächen allein, also unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer benutzen darf. Das KG Berlin hat aber bereits mit Beschluss vom 20.12.1989 (Az. 24 W 3084/89) entschieden, dass ein Sondernutzungsrecht immer durch die zwingend notwendigen Belange der übrigen Miteigentümer belastet ist. Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt insoweit immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 23.11.2005, 20 W 432/03). Daher ist z.B. ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet, dem benachbarten Miteigentümer, der keinen äußeren Zugang zu seiner ebenfalls im Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche hat, zu bestimmten Zeiten Durchgang zu gewähren (OLG Stuttgart, Beschluss vom 20.2.2001, 8 W 555/00); ebenso ist es zwingend erforderlich, den einzigen Zugang zum Spielplatz über eine Sondernutzungsfläche zu gewährleisten (LG Wuppertal, Beschluss vom 6.9.2000, 6 T 369/00).

Daher ist ein X meines Erachtens auch ohne entsprechende ausdrückliche Vereinbarung verpflichtet, den übrigen Eigentümern das Erreichen der nur über seine Sondernutzungsrechtsfläche erreichbaren Therme zu ermöglichen. Da der Zugang sich nach Ihrer Schilderung an tatsächlichen Notwendigkeiten orientiert, können bestimmte Zeiten oder andere Modalitäten hierfür aber wohl nicht festgelegt werden. Insofern dürfte von X für einen ausreichenden Zugang entweder ein eigener Schlüssel oder zumindest die Hinterlegung des Schlüssels bei längerer Abwesenheit verlangt werden können.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


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