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Zugang zur Wohnung für Arbeiten


16.11.2006 18:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Kugler



Hallo,

wir haben eine vermietete Eigentumswohnung in einer großen Wohnanlage. Lt. der Eigentümerin der Nachbarwohnung gibt der Heizkörper aus unserer Wohnung nachts laute Geräusche von sich, worin sich die Nachbarin in Ihrer Nachtruhe gestört fühlt.

Am 11.11.06 wurde kurzfristig ein Ortstermin anberaumt. Der anwesende Beirat und auch unsere anwesende Mieterin bestätigten, dass die Heizung mal Geräusche von sich gibt - diese seien jedoch leise und NICHT störend. Nur die anwesende Eigentümerin der Nachbarwohnung fühlt sich in ihrer Nachtruhe gestört und VERMUTET, dass die Geräusche aus unserer Wohnung bzw. von unserem Heizkörper ausgehen.
Allein aufgrund der subjektiven Wahrnehmung der anderen Eigentümerin soll nun in der Wohnung aufgeschlagen werden. Aber nur in unserer Wohnung. Die Eigentümerin der Nachbarwohnung möchte nicht aufschlagen lassen, obwohl NUR diese sich gestört fühlt und NUR diese vermutet, dass die Geräusche von unserer Wohnung kommen.
Es ist dann entschieden worden, dass am 17.11.06 erst mal nur in unserer Wohnung aufgeschlagen wird und unsere Mieterin sich freinehmen soll. Wir haben uns von dieser Entscheidung überrumpeln lassen (wir haben einen Handwerksbetrieb und sind geschäftlich öfters in der Wohnanlage tätig).
Wir haben am 14.11.06 telefonisch und am 15.11.06 schriftlich mitgeteilt, dass wir damit nicht einverstanden sind. Nur aufgrund einer einzigen subjektiven Wahrnehmung einer anderen Eigentümerin soll unsere Wohnung aufgeschlagen werden. Nur unsere Mieterin soll Unannehmlichkeiten wie z. B. Lärm- und Staubbelästigung hinnehmen und muß sich für die Handwerker von der Arbeit freinehmen - die angeblich lärmgeplagte Nachbarin will aber keine Handwerker in der Wohnung. Wer Folgekosten des Aufbruchs (z. B. Malerarbeiten, Mietkürzung an uns durch unsere Mieterin) übernimmt, ist auch nicht klar. Zusätzlich entstehen dadurch der Allgemeinheit (und anteilig auch uns) Kosten. Wir haben daher vorgeschlagen, dass die Angelegenheit vertagt wird und in der regelmäßig Anfang des Jahres stattfindenden Eigentümerversammlung die Eigentümer langfristige Lösungen entscheiden sollen, es liegt ja kein Notfall wie z. B. ein Rohrbruch oder anderes vor.
Die Hausverwaltung teilt mit, dass wir wie am 11.11.06 vereinbart am 17.11.06 Zugang zur Wohnung gemäß § 14 Abs. 4 WEG gewähren zu haben. Auf unsere sonstigen Einwände wird keine Stellung genommen. Aber: Im gleichen Schreiben wird uns noch mitgeteilt, dass "wir schließlich weiterhin in der Wohnanlage tätig sein wollen". (wohl geschäftlich als Handwerker)

Unsere Fragen:
1. Müssen wir morgen tatsächlich Zugang gewähren?
2. Wenn wir keinen Zugang gewähren, welche Folgen hat dies?
3. Ist das nicht Nötigung, wenn uns als Eigentümer Stillhalten nahegelegt wird, da wir geschäftlich auch als Firma dort tätig sind?
4. Was raten Sie uns?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst möchte ich mich für Ihre gestellte Frage bedanken und diese in Anbetracht Ihres geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kurz wie folgt beantworten.

Nicht nur Sie als Wohnungseigentümer sondern vor allem Ihre Mieterin ist durch den Eingriff betroffen. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, zur Durchführung erforderlicher Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des Betreten der Wohnung zu gestatten, berührt immer den Schutzbereich des Grundrechts auf Unverletzlichkeit der Wohnung., vgl. Art. 13 Abs. 1 GG.

Bei Auslegung und Anwendung des § 14 Nr. 4 WEG ist daher die Bedeutung und Tragweite des Grundrechts zu berücksichtigen.

Besonders strenge Maßstäbe sind dann anzulegen, wenn lediglich festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung in Betracht kommen: In einem solchen Fall braucht der Wohnungseigentümer und der Mieter das Betreten seiner Wohnung nur dulden, wenn ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Maßnahmen bestehen, vgl. BayOLG Grundeigentum 1999, S. 779 (Instandsetzungsmaßnahmen an Heizungsrohren).

Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, ist jedenfalls kein sachlicher Grund für ein Betretungsrecht der Hausverwaltung, vgl. OLG Zweibrücken, Beschluß vom 24. 11. 2000 - 3 W 184/00.

Andererseits ist der Hausverwalter bei einem Schadensfall allen nach der Sachlage in Frage kommenden Schadensursachen nachzugehen. Ein Wohnungseigentümer ist dann verpflichtet, dem Verwalter nach Ankündigung das Betreten des Sondereigentums zu gestatten, wenn ausreichende Anhaltspunkte vorliegen, dass dies zur Erforschung der Schadensursache erforderlich ist. Dies ist aber nur der Fall, wenn die zeitnahe Gefahr eines Schadenseintritts droht. In Ihrem Fall liegt meines Erachtens keine Gefahr für einen Schaden, z.B. Rohrbruch, Feuchtigkeit, etc. vor, so dass es bereits an den Voraussetzungen eines Zutrittrechts fehlt.

Die Mieter Ihrer Wohnung fühlen sich durch Ihre Heizung nicht belästigt, wobei diese doch viel eher betroffen sein müssten. Somit sollten Sie der Hausverwaltung nahe legen, dass vorher die Wohnung der sich beschwerenden Nachbarin untersucht werden sollte.

Um nicht unnötig einen Streit vom Zaun zu brechen. Würde ich Ihnen raten, der vereinbarten Besichtigung zu zustimmen. Allerdings würde ich jeden weiteren Eingriff verweigern, sofern nicht sichergestellt ist, dass von der Heizung Ihrer Wohnung eine solche Belästigung ausgeht, dass die Nachbarin davon unzumutbar betroffen ist, während Ihre Mieter sich nicht belästigt fühlen.

Die Androhung, dass Sie nicht weiter beauftragt werden, wenn Sie nicht einwilligen, ist nicht „fein“. Allerdings obliegt es allein der zuständigen Hausverwaltung, mit wem diese Verträge schließt.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Kugler
Rechtsanwalt

Zum Abschluss möchte ich Sie noch auf Folgendes ausdrücklich hinweisen:

Diese Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich diese Auskunft lediglich auf die Informationen, die mir Rahmen der Sachverhaltsschilderung zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine umfassende verbindliche Beratung unerlässlich. Deshalb weise ich Sie ausdrücklich daraufhin, dass diese Leistung nicht im Rahmen der Online-Beratung erbracht werden kann.

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