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Zugang zum Haus, Garten und Keller führt über Weg des Nachbarn (Wegerecht)


| 01.12.2015 23:01 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Florian Bretzel



Zusammen mit meinem Bruder bin ich aktuell am Kauf eines kleinen älteren Fachwerkhauses bei der sich die Frage zum Zugang des Hauses stellt (Wegerecht).

Folgende Konstellation existiert:
Der Eingang in das Haus und den gesonderten Keller befindet sich an der linken Seite an das ein weiteres Haus grenzt. Der Eingang zum Garten befindet sich noch ein paar Meter dahinter.

Wenn man sich nun die Baugrenzen des Hauses (das wir kaufen wollen) und die des Nachbarhauses auf dem Lageplan anschaut sieht man, dass der Weg zum Hauseingang, den Keller und in den Garten vollständig zum Grundstück des Nachbarn gehört. Würde einem hier der Durchgang verwehrt, könnte man weder das Haus betreten noch Keller und Garten.

Nun wird der Weg seit „Ewigkeiten" (100 Jahre…?) von beiden Parteien genutzt und die Frage hat sich nie gestellt. Dennoch tun sich der aktuelle Eigentümer und auch wir schwer, die Nachbarin zu fragen – wohl um keine schlafende Hunde zu wecken. Da sie eine ältere Dame ist und das Haus in den nächsten Jahren verkaufen möchte, ist die Beantwortung der Frage für uns als Käufer dennoch überaus wichtig. Das Haus wäre ohne diesen Zugang wirklich wertlos.

Nach §§ 917 BGB besteht natürlich ein Notwegerecht. Was aber passiert wenn es vom Nachbarn gekündigt wird, sich dieser Mangel aber nur durch einen Umbau realisieren ließe, der nahe am Wert des Hauses ist?

Hintergrund ist die Tatsache, dass das Haus nur eine kleine Grundfläche (100qm) hat und an eine Straße ohne Bürgersteig grenzt. Es liegt zudem am Hang, enthält im EG den Keller (der kein Zugang zum Haus hat) und 1. und 2.OG je eine kleine Wohnung zu den sich kein Zugang zur Straße erstellen ließe, ohne den Grundriss der Wohnungen gänzlich unbrauchbar zu machen.

Daher die Fragen:
- Kann das Notwegerecht gem. §§ 917 BGB unter diesen Umständen gekündigt werden?
- Wie verhält sich mit der Streu und Räumpflicht (das Haus wird vermietet)?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wenn in Ihrem Fall ein Notwegerecht gemäß § 917 BGB besteht, kann dieses weder von der bisherigen Eigentümerin, noch von einem etwaigen zukünftigen Eigentümer "gekündigt" werden. Vielmehr gewährt § 917 BGB ein durchsetzbares Recht; der Notweg ist vom Eigentümer des belasteten Grundstücks zu dulden. Zwar ist der Eigentümer durch Zahlung einer "Geldrente" zu entschädigen (§ 917 Abs. 2 BGB), das Notwegerecht steht aber grundsätzlich nicht zu seiner Disposition.

2. Als Eigentümer eines Grundstücks obliegt Ihnen grundsätzlich die Verkehrssicherungspflicht. Dazu gehört auch die Streu- und Räumpflicht bzgl. der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen, die von den Gemeinden regelmäßig per Satzung auf die Eigentümer übertragen wird. Sie können Ihrerseits zur Erfüllung Ihrer Pflichten einen Dienstleister, oder aber mit vertraglicher Regelung die Mieter beauftragen. In diesem Fall haben Sie jedoch zumindest eine Kontrollpflicht hinsichtlich der ordnungsgemäßen Durchführung durch den Dienstleister oder Mieter. Dass Sie dieser Kontrollpflicht nachgekommen sind, müssen Sie im Schadensfall auch belegen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2015 | 00:30

Herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine Nachfrage hätte ich:
In § 917 ist der Wortlaut „bis zur Hebung des Mangels" aufgeführt. Der Mangel kann daher angezeigt und mit einer Frist eingefordert werden.

Müsste er in meinem Fall behoben werden…?
(wie aufgeführt, hat das Haus nur eine kleine Grundfläche (100qm) und die Vorderseite zeigt zur Straße - ohne Bürgersteig (Fachwerk). Es liegt zudem am Hang, enthält im EG den Keller (der kein Zugang zum Haus hat) und 1. und 2.OG je eine kleine Wohnung zu den sich kein Zugang zur Straße erstellen ließe, ohne den Grundriss der Wohnungen gänzlich unbrauchbar zu machen. Die Kosten würden zudem knapp den Verkaufswert erreichen - sofern statisch überhaupt möglich)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2015 | 09:27

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Der "Mangel" im Sinne von § 917 BGB ist normalerweise, dass ein Grundstück keine direkte Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche hat (z. B. Hinterlieber in zweiter Reihe). Dann sind die Eigentümer der zwischen Grundstück und Verkehrsfläche liegenden Flächen verpflichtet, ein Notwegerecht gemäß § 917 BGB zu dulden.

Streng genommen liegt bei Ihnen eine solche Konstellation nicht vor, da das Grundstück ja offenbar an eine Straße grenzt. Lediglich aus baulichen Gründen ist das Betreten des Hauses nicht von vorne, sondern nur von der Seite möglich. Daher wird man hier prüfen müssen, ob es sich überhaupt um einen Fall von § 917 BGB handelt und ob bzw. wie der "Mangel" behebbar ist. Das kann aber nur anhand der konkreten Situation vor Ort geschehen, aus der Ferne wäre das unseriös. Daher hatte ich meine Antwort auf Ihre 1. Frage auch konditional formuliert ("Wenn in Ihrem Fall...").

Besteht kein gesetzliches Notwegerecht, handelt es sich möglicherweise um eine schlichte langjährige Duldung durch die Nachbarin, auf die aber ohne Sicherung im Grundbuch kein Anspruch besteht. Sie sollten in diesem Fall dringend anstreben, mittels einer Baulast die Zuwegung zum Haus zu sichern. Das Thema nicht anzusprechen, um "keine schlafenden Hunde zu wecken", halte ich demgegenüber für zu riskant.

Bewertung des Fragestellers 02.12.2015 | 22:28


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