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Zugang zu Grundstück, Änderung Grunddienstbarkeit, Veränderung Grundstücksgrenzen

| 02.04.2012 15:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


In einer Stadt in Baden-Württemberg gibt es zwei parallel verlaufende Straßen, Straße 1 und Straße 2. Zwischen diesen beiden Straßen befinden sich drei Grundstücke, jeweils bebaut mit einem Wohnhaus (Grundstücke A, B und C). Die Eigentümer sind verschiedene Personen. Grundstück A grenzt an Straße 1, Grundstück C grenzt an Straße 2, Grundstück B liegt zwischen den Grundstücken A und C und grenzt an keine Straße.

Jeweils zu Lasten der Grundstücke A und C besteht eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Grundstücks B (Geh- und Fahrrecht, eingetragen im Grundbuch).

Der Eigentümer des Grundstücks A erwirbt auch das Eigentum an Grundstück B. Es ergeben sich folgende Fragen, um deren Beantwortung ich bitte (ggf. bitte Rechtsnormen angeben):

1)
Die Grunddienstbarkeit zu Lasten Grundstück A und zu Gunsten B soll nicht mehr bestehen/ beseitigt werden. Wie geht das vor sich und welche Voraussetzungen müssen für eine Beseitigung vorliegen?

2)
Die Grundstücksgrenzen der Grundstücke A und B sollen verändert werden. Dem Grundstück A sollen Teile des Grundstücks B „zugeschlagen" werden (A wird größer, B entsprechend kleiner). Wie geht das vor sich und unter welchen Voraussetzungen ist das möglich?

3)
Seit Jahrzehnten erfolgte der Zugang/ die Zufahrt zu Grundstück B ausschließlich über die Straße 1 und das Grundstück A. Auch die Adressierung des Grundstücks B lautet auf die Straße 1. Entfällt die Grunddienstbarkeit bei Grundstück A, besteht ein Geh- und Fahrrecht nur noch über Grundstück C. Ändert sich damit (automatisch) auch die Adressierung von B (anstelle Straße 1 nun Straße 2)? Was ist zu beachten und welche Voraussetzungen bestehen?

Sehr geehrter Ratsuchender,


zu Ihren Fragen die nachstehenden Antworten:


1.)

Da hier die Zustimmung zur Löschung vorliegt, sollte über einem Notar die Löschung im Grundbuch beantragt werden. Dieser Antrag ist dann dem Grundbuchamt gegenüber mitzuteilen, dass die Löschung im Grundbuch dann vornimmt.


2.)

Eine Teilungsänderung wäre mit Zustimmung der Eigentümer - die ja vorliegt - möglich.

Dabei können Sie aber nicht etwa eine neue Aufteilung frei wählen, denn durch die Teilungsänderung dürfen keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen. So müssen z.B. die Abstandsflächen eingehalten und die Festsetzungen des Bebauungsplans beachtet werden.

Hier wäre es sinnvoll, sich vorab mit dem Bauamt in Verbindung zu setzen, um die Zulässigkeit der Teilungsänderung abzuklären.

Ist dieses möglich, müsste eine neue Vermessung durch das Katasteramt erfolgen und die grundbuchrechtliche Umschreibung - wieder über einen Notar - erfolgen.


3.)

Die Adresse ändert sich nicht automatsich, sondern auch insoweit muss über die Gemeinde eine Änderung in der Straßenkarte beantragt werden.

Allerdings sehe ich es nicht so ganz unproblematisch an, dann nun die Zuwegung allein noch über C stattfinden muss. Denn wenn A und B und zusammenfallen, hat B eine eigene Zuwegung über A, so dass der genaue Verlauf der neuen Aufteilung sehr sorgsam beachtet werden muss.

Hat nämlich nun C (über A) eine eigene Anbindung, wäre es vielmehr denkbar, dass C auf Löschung der Grunddienstbarkeit drängen kann, da C/A dann eine eigene Zuwegung hat. Hier wird es aber auf die genauen Einzelheiten und auch die genaue, neue Aufteilung ankommen, was nicht mehr im Rahmen einer ERSTberatung zu klären ist.



Bevor Sie also nun weitere kostenpflichtige Schritte einbleiten, sollten Sie zunächst die Zulässigkeit der Teilung unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten beim Bauamt prüfen lassen - stehen dem Vorhaben baurechtliche Bedenken entgegen, wären die anderen Schritte nicht möglich und es würden unnütze Kosten produziert werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 02.04.2012 | 18:24

Sehr geehrter Herr RA Bohle,

vielen Dank für Ihre bisherigen Ausführungen. Es ergibt sich eine Nachfrage zu 3), Ihre Ausführungen lassen mich im Unklaren. Möglicherweise haben Sie Buchstaben vertauscht und auch meine Ausführungen teilweise falsch verstanden.

Die Grundstücke A und B fallen nicht zusammen. A und B bleiben getrennte Grundstücke. Lediglich soll Grundstück A zu Lasten von B vergrößert werden. Da keine Zusammenlegung von A und B existiert, hat B keine eigene Anbindung an Straße 1 (über A bzw. AB) erlangt. Vielmehr soll der Zugang zu B über A gerade nicht mehr möglich sein.

Es ist mir nicht ersichtlich, weshalb nicht einfach die bestehende Grunddienstbarkeit über C (Geh- und Fahrrecht) genutzt werden kann, wenn die Grunddienstbarkeit über A weggefallen ist. Unter welchen Voraussetzungen hat C ein Recht auf Löschung der zu Lasten seines Grundstückes bestehenden Grunddienstbarkeit?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.04.2012 | 19:02

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich hatte Sie schon richtig verstanden und auch keine Buchstaben vertauscht - allerdings stoßen wir hier an die Grenzen der Online-Beratung ohne Planeinsicht.

Denn es wäre ja auch durch entsprechende Planverschiebung möglich, dass ein Direktanschluss B bei gleichzeitigen Verkleinerung entsteht (z.B. in L-Form ausgestaltet), so dass dann ein direkter Zugang entsteht.

Zubeachten ist weiter, dass rechtlich A und B zwar getrennte Grundstücke bleiben, die Eigentumsrechte also nun bei einer Person liegen, so dass dann damit (indirekt) die Zuwegung als gegeben angesehen wird.

Überlegen Sie bitte dabei Folgendes:

Man will seinen Nachbarn ärgern, trennt die Grundstücke und verlangt nun ein Notwegerecht. Theoretisch zwar aufgrund der Teilung und der grundbuchrechtlichen Selbständigkeit durchaus denkbar - allerdings würde dann dem grundsätzlich bestehenden Notwegerecht § 242 BGB entgegenstehen.

Und genau dieses könnte nun auch C natürlich einwenden:

Grundbuchrechtliche Selbständigkeit, aber faktische Verschmelzung in einer Eigentümerperson mit der Folge, dass eine Überwegung C gar nicht mehr notwendig wäre, da der Eigentümer B auch über sein Grundstück A direkte Straßenanbindung hat und die rechtliche Trennung sich faktisch gar nicht auswirkt.


Ich hoffe, diese Problematik ist nun deutlicher geworden; ansonsten können Sie mich auch gerne einmal anrufen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Ergänzung vom Anwalt 03.04.2012 | 12:18

Sehr geehrter Ratsuchender,


nachdem Sie so sachfremd bewerten haben, gehe ich davon aus, dass Sie die kostenlose Möglichkeit eines Anrufes nicht mehr wahrnehmen möchten.



Mit vorzüglicher Hochachtung

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Bewertung des Fragestellers 03.04.2012 | 10:58

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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Stellungnahme vom Anwalt:
"vielen Dank für Ihre bisherigen Ausführungen" ... Und dann kommt eine Nachfrage zu einem Punkt, die auch sicherlich einsatzgemäß mehr als ausreichend beantwortet ist und eigentlich auch dann verständlich ist, wenn man der deutschen Sprache mächtig ist. ..... wieder einmal eine nicht nachvollziehbare Bewertung !
FRAGESTELLER 03.04.2012 3,4/5,0
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