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Zugang zu Gemeinschaftskeller über Nachbargrundstück

| 22.08.2011 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


In unserem Haus befinden sich 2 Wohneinheiten mit unterschiedlichen Eigentümern. Es gibt einen Gemeinschaftskeller (Heizungskeller), nach Kaufvertrag sind Keller und Kelleraufgang Gemeinschaftseigentum.

Es wurde aber versäumt, den Zugang vertraglich zu regeln. Ich muss daher über das dem Nachbarn zugeordnete Grundstück gehen, um meine Heizung warten zu können oder Gegenstände zu deponieren.

Kann mir der Nachbar den Zugang verweigern bzw. kann ich bei notwendigen Wartungsarbeiten und zum Zweck der Nutzung des Kellers für die Lagerung von Gegenständen auf diesem Zugang bestehen?

Welche Rolle spielt dabei das Hammerschags- und Leiterrrecht?
22.08.2011 | 17:51

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Ich gehe davon aus, dass Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind und es sich bei dem Ihrem Nachbarn „zugeordneten Grundstück" um Gemeinschaftseigentum handelt, für das Ihrem Nachbarn ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden ist. Falls ich mich mit dieser Annahme im Irrtum befinde, weise ich bereits an dieser Stelle auf die kostenlose Nachfragefunktion hin.

Allerdings selbst wenn der Weg, den Sie für den Zugang des Kellers benötigen, über Sondereigentum Ihres Nachbarn führt, kann er Ihnen die Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht verwehren. Dies gilt umso mehr, wenn sich es sich um „notwendiges Gemeinschaftseigentum" handelt – beispielsweise in Ihrem konkreten Fall - um den Zugang zu Ihrer Heizungsanlage.

Aber auch das Deponieren von Gegenstände ist nach meiner ersten Einschätzung unproblematisch. Auch hier gilt der Grundsatz, dass der Zugang zu Gemeinschaftsräumen zwingend gewährleistet sein muss (sogar wenn er durch Sondereigentum führt), wenn der Gebrauch der gemeinschaftlichen Räume auf andere Weise nicht möglich ist. Ausnahmen bestätigen zwar die Regel – dies ist aber erst in Konstellationen der Fall, wenn beispielsweise der einzige Weg zu einem als Lagermöglichkeit nicht zwingend erforderlichen Spitzboden durch das Wohnzimmer eines Miteigentümers führt.

Auf das Hammerschlags- und Leiterrecht kommt es in Ihrem Fall also nur bedingt an. Zur Erklärung: Dahinter steckt die jahrhundertelange Erfahrung, dass es Situationen gibt, in der ein Eigentümer zum Schutz oder Erhalt seines Eigentums das Eigentumsrecht seines Nachbarn verletzen muss, um erforderliche Reparaturen durchzuführen. Damit hier sich ein Nachbar nicht ohne Rücksicht auf Verluste auf seine Eigentumsrechte beharren kann, gilt seit jeher der Grundsatz, dass der Nachbar derartige Eingriffe zu dulden hat.

Dieser Grundsatz wurde mittlerweile in Gesetze „gegossen" und findet sich beispielsweise in § 24 NachbG NRW oder in § 14 Nr. 4 WEG.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische" Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.


Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Jörn Blank

Nachfrage vom Fragesteller 22.08.2011 | 18:01

Sondereigentum? Es handelt sich um ein ehem. Einfamilienhaus, das aufgeteilt wurde - die Grundstücke auf dem offiziellen Lageplan (Grundbuch)der Stadt auch klar geteilt eingenzeichnet. Allerdings sind die Wohnbereiche verschachtelt, also keine klar getrennten Reihenhäuser. Der Kaufvertrag sieht eine Eigentümerversammlung vor bei Fragen, die das Gemeinschaftseigentum vorsehen. Die Grundstücksanteile sind aber von den beiden Eigentümern gekauft.

Sind die beiden Wohnungen & Grundstücksanteile nun Sondereigentum? Was wäre, wenn dem nicht so wäre?

Im übrigen Danke für Ihre klare und hilfreiche Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.08.2011 | 20:09


Sehr geehrter Ratsuchender,

ich gehe davon aus, dass Sie sich das Grundstück teilen. Es handelt sich also um ein Grundstück mit zwei Eigentümern. Damit sollte das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Ihrem Fall einschlägig sein.

Da es sich um mehrere Eigentümer desselben Grundstücks handelt, funktionieren die Grundregeln „Wer im Grundbuch steht, dem gehört das Grundstück" und „Gebäude, die auf dem Grundstück stehen, gehören demjenigen, dem das Grundstück gehört" nicht. Denn theoretisch hätten alle Eigentümer das Recht, alle Teile des Grundstücks, insbesondere des Gebäudes zu gleichen Teilen zu nutzen. Spätestens, wenn ein Miteigentümer in der Küche des anderen sein Mittagessen zubereiten will, würde dies zu Problemen führen.

Deswegen ist es notwendig, auf derart geteilten Grundstücken festzulegen, wer was nutzen kann. Daher die Unterteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum sind die Bereiche, die ausschließlich dem jeweiligen „Sondereigentümer" zur Verfügung stehen. Dies sind regelmäßig die Räumlichkeiten, die Sie als Wohnung nutzen. Dies erfolgt durch Teilungserklärung und wird im Grundbuch auch entsprechend vermerkt. Gleiches gilt für die gemeinschaftlich genutzten Räume.

Gemäß § 3 Abs. 2 S.1 WEG soll Sondereigentum nur bei geschlossenen Räumen eingeräumt werden. Deshalb werden Grundstücksflächen außerhalb des Gebäudes regelmäßig durch vertragliche "Gebrauchsregelungen" dem Sondereigentum zugeordnet. Dies sind dann die „Sondernutzungsrechte", mit dem Inhalt, dass diese Flächen nur vom Inhaber dieser Rechte genutzt werden dürfen.

Für Ihr Problem sollte dies im Ergebnis keine Rolle spielen, da Ihnen der Zugang zum gemeinschaftlich genutzten Bereich nicht dadurch „versperrt" werden kann, dass der Weg dorthin über einen Grundstücksteil führt, für den der Miteigentümer Sonderrechte hat – jedenfalls solange seine Rechte dadurch nicht unangemessen stark berührt werden. Dies dürfte nach meiner Einschätzung nicht der Fall sein.

Da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage gestattet, können Sie sich gern noch einmal direkt bei mir per E-Mail melden, wenn noch Unklarheiten bestehen oder weitergehender Beratungsbedarf.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.08.2011 | 18:48

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